Вы решили купить квартиру в новостройке. Не в построенной новостройке, а в той, которая еще только строится. Возможно, на месте вашего дома пока только забор, которым огорожена стройплощадка. Конечно, вы заинтересованы, чтобы дом был построен и сдан. А как понять, пока дом строится, что проблемы уже есть? И что делать, если проблемы есть? Обманутые дольщики — это уже мы или еще нет?..
На самом деле, хотя об этом СМИ говорят уже много меньше, чем пару лет назад, проблемы с долгостроем никуда не делись. Министерство строительство России насчитывает уже 842 проблемных объекта, а в реестре обманутых дольщиков присутствует более 30 тысяч граждан.
До того, как заключили договор
Обязательно смотрим документы по объекту и оцениваем застройщика. Ну как оцениваем? Хотя бы смотрим, что это за компания по публичным материалам. Что он построил раньше, были ли проблемы со стройками, в какую строительную группу ваш застройщик входит (на самом деле строительные холдинги создают кучу небольших строительных фирм, которые строят конкретные дома).
Сразу требуем с застройщика график работ. Чтобы потом было с чем сравнивать. Если застройщик изначально понимает, что проблемы могут быть, график вам не дадут.
Более подробно, что и как смотреть, можно посмотреть еще здесь.
Далее еще смотрим, не присутствует ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Там можно посмотреть, есть ли какие судебные споры у застройщика. Причем смотреть нужно того застройщика, который указан в проектной декларации вашего строительного объекта.
Проверяем ваш объект на черные списки. Они есть сейчас почти в каждом регионе.
Настораживающие признаки
Ход строительства. Вас должно насторожить отсутствие динамики строительства, а также отсутствие на строительной площадке людей в течение некоторого времени.
Частая смена основного подрядчика, не желание застройщика контактировать с вами, отсутствие фотоотчетов со стройки. Все это может свидетельствовать о проблемах.
Что делать, если признаки проблем присутствуют
Направляем письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить волнующий вас вопрос. Например, отсутствие активности на стройке.
Застройщик игнорирует вас, направляете запрос в региональную администрацию. Они обязаны контролировать «свои» стройки. Они же дают разрешения.
Письменные запросы обязательно нужны для следующих действий. Поэтому отправляем их с уведомлениями о вручении. Все копии и уведомления должны у вас сохраниться.
Если из ответов на ваши запросы вы видите, что у застройщика явно есть проблемы, то есть несколько вариантов.
Что делать, когда стало понятно, что стройка остановилась
Если вы хотите, чтобы дом был достроен
Если застройщик контактен и намерен дом достроить, а вы ему еще верите, нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи объекта и зарегистрировать его в Росреестре. Тогда вы и обманутые дольщики — разные понятия.
Если застройщик не контактен, стройка не двигается, нужно делать следующие шаги.
Расторжение ДДУ через суд
Каждый дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) и вернуть вложенные деньги. Это нужно делать через суд. Через суд можно взыскать и штрафы с застройщика. Но нужно иметь в виду, что если застройщик идет на банкротство, то вы встанете в очередь со всеми кредиторами. И это не только граждане, а разные подрядчики застройщика и его кредиторы.
Важно! В суд можно обращаться по истечении двух месяцев с момента нарушения сроков передачи вам объекта. То есть, даже, если вы видите, что со стройкой сейчас уже есть проблемы, через суд вы ничего не решите, пока не придет окончательная дата сдачи объекта, которая указана в проектной декларации.
Но вообще, с самого начала лучше объединиться и собрать инициативную группу. С группой всякие инстанции будут говорить более предметно.
Собираем документы для включения в реестр обманутых дольщиков
Обманутые дольщики имеют свой реестр. Для включения себя в реестр обманутых дольщиков существует несколько критериев. Их можно посмотреть здесь.
В реестр обманутых дольщиков нужно войти, чтобы иметь возможность получить помощь от государства. Которое найдет нового инвестора на достройку дома, либо поможет вернуть деньги. Достроить дом могут помочь местные власти.
Страхование
Напомним, что некоторые договоры долевого участия имели страховую защиту.
По закону некоторое время назад каждый договор должен был иметь либо страховую защиту, либо банковскую гарантию, либо поручительства. Ну банки гарантий по стройкам не давали, поручителем тоже никто не выступал, а страховки были. Можно узнать, в какой страховой компании был застрахован ваш ДДУ и обратиться туда с заявлением на выплату. Узнать, что за страховая компания, можно попробовать через Росреестр. При регистрации туда обязательно сдавался экземпляр страхового договора.
Нужно иметь в виду, что в страховую компанию можно обратиться только с судебным решением. То есть сначала – в суд.
Фонд дольщиков
С 2017 года страховки отменили, а все застройщики должны производить отчисления в Компенсационный фонд в размере 1.2% от суммы каждого ДДУ. Компенсационным фондом заведует государство в лице государственной компании ДОМ. РФ.
Подробнее про Компенсационный фонд и зачем он нужен можно почитать здесь.
Банкротство застройщика
Инициативной группой (можно и каждому отдельно) пытаемся инициировать процедуру банкротства застройщика. Опять же через суд. Или присоединяемся к этой процедуре, если кто-то другой уже это сделал. Про банкротство (вдруг уже кто-то подал иск) можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Чтобы инициировать процедуру банкротства, дольщик обязательно должен подать иск в арбитражный суд о включении его в реестр кредиторов компании.
Если в отношении застройщика открыто уголовное производство, нужно также пройти процедуру признания потерпевшим по этому делу. Для этого надо обратиться следователю УВД, который ведет дело.