Как покупателю квартиры доказать добросовестность?

Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ добросовестный приобретатель это тот, кто купил у лица, которое не имело права его продавать, не зная, что тот не имел права это делать.

Свою добросовестность покупателю, если что, придется доказывать. Доказывать в суде.

Кто может обратиться в суд, чтобы изъять имущество у покупателя?

Собственник. Собственник (или его наследник) вправе потребовать вернуть недвижимость, если она была им утрачена помимо его воли. Даже, если это было давно. Даже, если с момента утраты уже прошло несколько сделок купли-продажи недвижимости. В этом случае имущество заберут даже у добросовестного приобретателя. Последнего покупателя.

Много внимания судов занимают, например, иски о признании незаконными сделок приватизации. Это особенно актуально было некоторое время назад, когда приватизация была особенно массовым явлением. Пострадавшим собственником здесь выступает государство в лице, как правило, муниципальной администрации.

Как доказать, что добросовестный приобретатель не знал, что продавец не имел права продавать?

Верховный суд РФ разбирался, кто такой добросовестный приобретатель.

Итак.

Суд должен установить:

  • действительно ли собственник объекта «потерял» его помимо своей воли,
  • было ли приобретение объекта возмездным (т.е. продавался ли объект за деньги или передавался бесплатно, например, был подарен),
  • знал ли (и что важно, мог ли знать!) покупатель, что продавец не имел права продавать имущество.

На все эти вопросы в судебном процессе должны быть получены ответы.

Суды в качестве доказательства добросовестности покупателя оценивают такие меры, им принятые, как:

  • осмотрел ли покупатель объект;
  • ознакомился ли добросовестный покапатель с первичными документами на объект недвижимости;
  • проверил ли полномочия продавца;
  • обратил ли внимание на какие-либо обстоятельства, которые должны были вызвать у него разумные сомнения. Например, сильно заниженная цена, многократная продажа объекта за коротки срок и т.д.

Покупателю в судебном процессе нужно доказать 2 основные вещи:

  1. недвижимость была приобретена за реальные деньги;
  2. он не знал и не должен был знать, что продавец не имел права на его продажу;
  3. он принял все должные меры, чтобы проверить правомочность сделки.

Как мы указали выше, приобретателю важно доказать не только, что он не знал о рисках, но и что он не мог о них знать.

Это значит, что покупатель перед сделкой должен максимально проверить всю информацию о продавце, чтобы минимизировать свои риски. Самое первое, что покупатель должен сделать, это проверить информацию об объекте в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И, конечно, стоит предпринять разумные доступные проверки информации о продавце и об объекте.

(!) Между прочим, суды принимают во внимание, например, то, что квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита. Что означает, что информацию по квартире проверял еще и банк. Если квартира была застрахована от риска утраты права собственности (страхование «титула»), значит, квартира проверялась еще и страховой компанией. А, если в сделке участвовал риелтор, то, скорее всего, квартира проверялась еще и им. Это все плюсы в сторону покупателя.

Но, еще раз, в любом случае, необходимо и самому проявить должную осмотрительность! Как самому проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья можно прочитать здесь.

(!) Нужно понимать, что, если объект недвижимости был передан покупателю недобросовестным продавцом безвозмездно,  то у собственника есть все шансы на возврат его обратно. В этих случаях добросовестному покупателю можно надеяться только на компенсацию от государства. Сумма ее не превышает 1 млн. рублей. Выплачивается согласно ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но об этом в другой статье.

Но бывают и счастливые исключения.

Такое «счастливое» исключение, например, было в следующем.

Гражданка купила квартиру. Квартира была приватизирована. Приватизирована женщиной, которая специально для этой цели подделала свидетельство о браке. Ее «супруг» имел право пользования квартирой по договору социального найма. И имел право на бесплатную приватизацию. До приватизации он умер. Квартиру приватизировала «супруга».

В какой то момент, уже после продажи квартиры нашей покупательнице, местная администрация спохватилась и выяснила, что та, старая, приватизация была незаконна. И по суду квартиру у нашей покупательницы отобрали.

Женщина, естественно, не успокоилась и дошла до Европейского суда по правам человека. Европейский суд посчитал, что российские суды не правы. У города в момент приватизации были все административные ресурсы для того, чтобы проверить информацию о стороне приватизации и еще тогда установить, что свидетельство о браке поддельно. Наш добросовестный покупатель никак не могла проверить правомочность сделки старой приватизации. В этой истории администрация не проявила должную осмотрительность. Квартиру вернули нашей добросовестной покупательнице.

Не часто подобные дела доходят до Европейского суда, российские суды зачастую принимают сторону добросовестного покупателя, до мелочей разобравшись в конкретном деле.

В общем, решаясь на покупку жилья, будьте бдительны!

Запись опубликована в рубрике Ипотечная сделка, Купля-продажа недвижимости, Новости, Полезное с метками , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Напишите свое мнение