Как покупателю квартиры доказать добросовестность?

Добросовестный покупатель согласно ст 302 Гражданского кодекса РФ — это тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Но свою добросовестность покупателю, если что, нужно будет доказать в суде.

Кто может обратиться в суд, чтобы изъять имущество у покупателя?

Собственник (или его наследник) вправе потребовать возврата недвижимости, если она была утрачена помимо его воли. Даже, если это было давно. Даже, если с момента утраты уже прошло несколько сделок купли-продажи недвижимости. Имущество могут забрать даже у добросовестного приобретателя. Последнего покупателя. Все решает суд.

Много внимания судов занимают, например, иски о признании незаконными «старых» сделок приватизации. Это особенно актуально было некоторое время назад, когда приватизация стала массовым явлением. Пострадавшим собственником здесь, как правило, выступает государство в лице муниципальной администрации.

Верховный суд РФ разбирался, кто такой добросовестный приобретатель и что именно оценивает суд.

Итак, суд должен установить:

• действительно ли собственник объекта «потерял» его помимо своей воли,
• было ли приобретение объекта возмездным (т.е. продавался ли объект за деньги или передавался бесплатно, например, был подарен),
• знал ли (и что важно, мог ли знать) покупатель, что продавец не имел права продавать имущество.

На все эти вопросы в судебном процессе должны быть получены ответы.

Суды в качестве доказательства добросовестности покупателя оценивают такие меры, им принятые, как:

• осмотрел ли покупатель объект;
• ознакомился ли добросовестный покупатель с правоустанавливающими документами на объект недвижимости;
• проверил ли права и полномочия продавца или доверенного лица, если сделка была по доверенности;
• обратил ли внимание на какие-либо обстоятельства, которые должны были вызвать у него разумные сомнения. Например, была многократная продажа данного объекта за достаточно короткий срок (например, за год объект переходил к новому собственнику несколько раз).

Это значит, что покупатель перед сделкой должен максимально проверить всю информацию об объекте и его собственниках, чтобы минимизировать свои риски.

В договоре купли-продажи обычно предусматривают вот такие пункты:

• • Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником объекта, указанный объекта не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
  • Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении него не начата процедура банкротства, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Продавец подтверждает, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на объект может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц. Объект не входит в состав уставного капитала юридического лица, в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.
  • Покупатель удовлетворен состоянием указанного Объкта, установленным путем осмотра перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, о которых ему не сообщил Продавец.

Также обычно включают в договор следующее условие:

Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.

(!) Между прочим, суды принимают во внимание, например, то, что объект приобретался с использованием ипотечного кредита. Что означает, что информацию проверял еще и банк. Если объект был застрахован от риска утраты права собственности (страхование «титула»), значит, он проверялся еще и страховой компанией. Это все плюсы в пользу покупателя.

Но, несмотря на наличие вышеуказанных пунктов в договоре, в любом случае, стоит и самому проявить должную осмотрительность! 

Самое первое, что покупатель должен сделать, это проверить информацию об объекте и правах на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что можно еще самостоятельно минимально проверить по квартире при ее покупке на вторичном рынке жилья, чтобы минимизировать риски, можно прочитать здесь.

Информацию о проведенных до сделки проверках лучше сохранять. Это могут быть выгрузки с каких-то официальных ресурсов или документы, полученные от самого продавца или от своих контрагентов (например, ваш риэлтор). Если какую-то информацию нельзя выгрузить в виде отчета, а просто получить онлайн на экране, сделайте скрин/фото экрана, чтобы была видна дата запроса, и тоже сохраните. 

(!) Еще раз, предыдущий собственник (и не только продавец по вашей сделке) через суд теоретически может вернуть свою недвижимость, если она была отчуждена помимо его воли. В этих случаях добросовестному покупателю (последнему покупателю) можно надеяться только на компенсацию от государства. Сумма ее не может превышать 1 млн. рублей. Выплачивается согласно ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Но бывают и счастливые исключения.

Такое «счастливое» исключение, например, было в следующем.

Гражданка купила квартиру. Квартира была приватизирована. Приватизирована женщиной, которая специально для этой цели подделала свидетельство о браке. Ее «супруг» имел право пользования квартирой по договору социального найма. И имел право на бесплатную приватизацию. До приватизации он умер. Квартиру приватизировала «супруга».

В какой то момент, уже после продажи квартиры нашей покупательнице, местная администрация спохватилась и выяснила, что та, старая, приватизация была незаконна. И по суду квартиру у нашей покупательницы отобрали.

Женщина, естественно, не успокоилась и дошла до Европейского суда по правам человека. Европейский суд посчитал, что российские суды не правы. У города в момент приватизации были все административные ресурсы для того, чтобы проверить информацию о стороне приватизации и еще тогда установить, что свидетельство о браке поддельно. Наш добросовестный покупатель никак не могла проверить правомочность сделки старой приватизации. В этой истории администрация не проявила должную осмотрительность. Квартиру вернули нашей добросовестной покупательнице.

Не часто подобные дела доходят до Европейского суда, российские суды зачастую принимают сторону добросовестного покупателя, до мелочей разобравшись в конкретном деле.

В общем, решаясь на покупку вторичного жилья, будьте бдительны!

31.05.2018