Признание сделки недействительной. Нотариальное заявление продавца недвижимости о том, что у него нет жены, не защищает покупателя.
Для сделок с недвижимостью, приобретенной в браке, требуется его согласие на сделку. Нотариальное согласие. Даже если один из супругов не указан в свидетельстве как собственник. Это требование Семейного кодекса России.
Если такого согласия не было, другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной.
Продажа общей квартиры без нотариального согласия супруга. Это реальность?!
Итак, суть в следующем.
Покупатель приобрел недвижимое имущество у некоего продавца. Собственник дал свое нотариальное заверенное заявление о том, что в зарегистрированном браке не состоит. В паспорте отметки о регистрации брака отсутствовали.
После сделки выяснилось, что у продавца есть супруга. Которая и подала иск об оспаривании сделки согласно статьи 35 Семейного кодекса со ссылкой на то, что она согласие на продажу совместного имущества, нажитого во время брака, не давала.
Супруга продавца просила признать сделку продажи недействительной.
(!) Кстати, согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Покупатель подал встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем. В иске указал, что не знал и не мог знать о правах супруги продавца. И Росреестр сделку зарегистрировал.
Суд первой инстанции иск супруги продавца удовлетворил. А вот встречный иск покупателя отклонил. Суд указал на то, что для целей оспаривания сделок по п.3 ст.35 Семейного кодекса добросовестность другой стороны сделки не имеет значения.
Апелляция решение суда первой инстанции отменила и отказала в иске, сославшись на добросовестность покупателя. Суд сказал, что супруга продавца должна была доказать, что покупатель знал или должен был знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу супругов. Но она не доказала.
Коллегия по гражданским делам Верховного суда оставила в силе решение суда первой инстанции.
При этом было указано, что п.3 ст.35 Семейного кодекса не содержит отсылки к добросовестности покупателя на случай отчуждения общего имущества, права на которое подлежит государственной регистрации, и не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Признание сделки недействительной подтвердилось.
Что такое добросовестность при покупке недвижимости?
Источник — определение ВС РФ от 06.09.2016 № 18-КГ16-97.