Если вы у вас есть квартира по Военной ипотеке и вы решили ее поменять, то вам стоит прочитать эту статью.
Любая квартира, приобретенная с помощью кредитных средств, сразу переходит в залог банку, давшему в долг. Ну, если, конечно, стороны не договорились об ином. После того, как с кредитором ты рассчитался, нужно обязательно снять залог. Как это сделать можно прочитать здесь.
По Военной ипотеке все немного сложнее. Квартира по Военной ипотеке находится в залоге не только у банка, но еще и у государства в лице Росвоенипотеки. Двойной залог. А все потому, что согласно условий программы, государство, как и банк, заключает с участником программы договор целевого жилищного займа.
Таким образом, при погашении ипотечного кредита, выданного по программе Военная ипотека, нужно снимать сразу 2 залога.
Как мы уже писали ранее в одной своей статье, продать заложенную квартиру можно двумя способами:
- Продать жилье, еще находящееся в залоге;
- Погасить кредит и продать высвобожденное из под залога жилье.
Это в классической ипотеке.
Квартира по Военной ипотеке предполагает только один способ — сначала погасить долги перед банком и государством, потом продавать. Потому что второй вариант с покупкой заложенной у двух кредиторов квартиры точно не будет интересен покупателю.
Для военнослужащих продажа одной квартиры с покупкой другой особенно актуальна, т.к. они самая «мобильная» категория населения. Банальная для них ситуация — перевели по службе в другой регион, и квартира, по хорошему, нужна другая.
Итак, разбираем первый вариант, т.е. гасим долги.
Шаг 1. Если у вас квартира по Военной ипотеке сначала получаем согласие государства, у которого в залоге находится квартира, на ее продажу. Это не просто, нужно доказать, что смена квартиры обоснована. Ну и, конечно, указать, что продажа будет после погашения долга.
Шаг 2. Находим банк, который проспонсирует новую покупку. Идеально, если это будет тот же банк, который кредитовал первое жилье. Сделки пройдут проще.
Шаг 3. Находим покупателя на квартиру и оформляем договор. Заключаем предварительный договор купли-продажи квартиры, договариваемся с покупателем, что он вносит сумму, равную долгу перед банком и государством, сразу после подписания договора. Теоретически, предварительный договор можно даже зарегистрировать, чтобы у продавца возникла обязанность передачи квартиры. Это успокоит покупателя. Но в любом случае цена такой сделки будет ниже рынка. Ведь у покупателя есть определенные риски, эфемерные, но есть. Можно, конечно, где-то найти деньги и без покупателя (не каждый же согласится), например, взять беззалоговый кредит. Но это дорого.
Шаг 4. Допустим, нашли покупателя или просто деньги, а, значит, можем гасить долг.
Шаг 5. Погашаем долги, берем у банка и Росвоенипотеки документы о погашении и снимаем залог. Точнее, снимаем оба обременения (снимаем залоги), и банковский, и государственный. Это достаточно быстрая процедура.
Шаг 6. Окончательно оформляем продажу квартиру, регистрируя договор купли-продажи. Передаем квартиру покупателю.
Покупка новой квартиры
Нужно понимать, что возвращенные государству деньги никуда не денутся.
На покупку второй квартиры военнослужащий может использовать как собственные средства, так и эти средства. Использовать можно и последующие накопления НИС.
Для этого, участник НИС должен снова подать заявление на получение нового свидетельства (сертификата) участника государственной программы Военная ипотека и снова заключить ЦЖС.
Оформили. Теперь стандартно покупаем новое жилье. Ну вы же уже прошли путь по первой квартире, значит, все знаете.