Валютная ипотека. Начнем немного издалека.
Давайте рассмотрим как упрощено устроено ценообразование при кредитовании.
В цену кредита, как правило, входят такие составляющие как:
- стоимость фондирования (привлекаемых денежных средств),
- стоимость операционных затрат кредитора;
- кредитные риски и их стоимость (т.е. величина потенциального убытка с учетом определенной доли вероятности наступления этого события);
- ну и определенная величина доходности кредитора.
Теперь посмотрим чем отличается валютная ипотека от рублевой. Все относительно просто: валютное кредитование – валютное фондирование, рублевое кредитование – рублевое фондирование. Считаем, что остальные составляющие одинаковы для того и другого.
Сейчас в средствах массовой информации обсуждается тема с валютными ипотечными заемщиками, которые «попали на деньги» из-за роста курса валют.
Конечно, их в какой-то степени жалко. Но давайте разберемся.
Банк привлек финанасирование в валюте, более дешевое, чем рублевое, если, конечно, тупо сравнивать только процентные ставки. Допустим, банк привлек средства в условной валюте под 6%[1] годовых. Деньги должны «работать», поэтому банк размещает деньги среди населения, т.е. дает кредиты, в той же валюте. Банк должен оправдать свои расходы на выдачу и сопровождение кредита, компенсировать возникающие убытки, и получить определенную доходность. Пусть операционные расходы, стоимость риска, доходность составят 3%, независимо от валюты кредитования. Цена валютной ипотеки (процентная ставка), см.выше, составит 6%+3%=9%. Допустим, при этом рублевая ипотека со стоимостью фондирования в 9% годовых будет стоит 12%. Мы имеем 9% и 12%. Что лучше? Можно по разному взглянуть на эти цифры, можно – оценить разницу математически, а можно – с учетом оценки ситуации в целом.
Большинство заемщиков, понимая, что валютная ипотека это зло, берут кредиты в рублях. И многие кредиторы заранее раскрывают заемщику основные риски при взятии ипотечного кредита. Так, например, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в обязательном порядке обязывает своих партнеров это делать, раскрывая риски в форме «Полной стоимости кредита». В т.ч. раскрывая риски валютной ипотеки.
Но где-то 2-3% граждан (кстати, до 2008 года их было где-то 50%) все еще берут кредиты в валюте.
Почему?
Часть, понимая риски, берет валютный кредит, т.к. у него доход в валюте, часть, опять же понимая риски, берет валютный кредит на очень короткий срок, чтобы не растягивать «удовольствие» от неопределенности валютного курса. Но есть те, кто берет валютные кредиты, ипотечные, «длинные» кредиты, банально уповая на «авось», потому что 9% меньше, чем 12%.
В итоге что мы имеем: валютные ипотечные заемщики в очередной раз нарываются на «старые» проблемы.
Почему же сам банк не может решить их проблему?
Разберем пример. Банк «взял» 100000 в условной валюте, допустим, на 10 лет. Я даже не буду сейчас считать проценты. При курсе 45 рублей за условную валюту сумма долга банка – 4,5 млн.рублей. Курс вырос, стал 65 рублей за условную валюту. Банк теперь должен отдать те же 100000 в условной валюте, но которые теперь стоят 6,5 млн.рублей. Для упрощения не рассматриваю выплату долга по частям и разные курсы валюты в разные даты оплаты периодических платежей.
У валютных ипотечных заемщиков – физических лиц – аналогичная ситуация. Должны были 4,5 млн.рублей, стали должны – 6,5 млн.рублей. И заемщики говорит, мы не можем платить 6,5 млн.рублей, брал 4,5 млн.рублей (на дату выдачи), готовы отдать только эту сумму, помогите.
Допустим, от кого-то сверху (чего хотят сейчас заемщики) поступило указание: т.к. это была «хищническая» (в понимании заемщика) сделка, обязать банк зафиксировать курс валюты на дату выдачи, взять у него 4,5 млн.рублей (я сейчас не рассматриваю ежемесячное погашение, т.к. это будет почти тоже самое, но долго) и полностью погасить долги валютных ипотечных заемщиков. Но банк то должен 100000 в условной валюте, на сегодняшнем рынке он эту сумму сможет купить, чтобы отдать, за 6,5 млн.рублей. Где он должен взять дополнительные 2 млн.рублей? Валютным ипотечным заемщикам то он их «простил». И это мы еще не считаем проценты. Аппелировать к тому, что банку эти деньги должно компенсировать государство, т.к. все это произошло из-за общей экономической ситуации? Банк просто компенсировал разницу из собственной прибыли? Последнее точно не вариант, какой же банк так сделает, он скорее «распылит» недостающие деньги на всех своих клиентов, на нас с вами, увеличив какие-нибудь комиссии, чтобы компенсировать «недостачу». А государство, если что, откуда возьмет? Опять же от нас с вами, с налогоплательщиков. А почему подавляющее большинство граждан, которое изначально оценило свои риски, должно оплачивать процентную «экономию» некоторых?
Кстати, представим другую ситуацию. Банк «взял» на финансовом рынке 100000 в условной валюте по курсу 45 рублей, т.е. потратил 4,5 млн.рублей. И выдал 100000 заемщику. Курс условной валюты к рублю снизился и стал стоить 35 рублей. Валютные ипотечные заемщики теперь, чтобы отдать банку 100000 в условной валюте, тратят 3,5 млн.рублей. Они в выгоде? Конечно. Но банк то, чтобы ранее привлечь эти 100000 потратил 4,5 млн.рублей. Кто банку возместит «потерянный» миллион? Заемщики? Ну да, ну да.
Это и называется риски. Стороны заключили сделку, значит, все риски учли. Валютная ипотека всех устроила.
Но по-прежнему жаль таких валютных ипотечных заемщиков.
А давайте посмотрим, нужно ли паниковать валютным ипотечным заемщикам и бежать перекредитовываться в рубли? Это ведь, кроме роста основного долга, между прочим еще и дополнительные расходы.
Разберем еще один пример, см. таблицу.
Кредит в рублях | Кредит в условных единицах | |
Курс условной единицы (у.е.) на дату выдачи | — | 45 |
Сумма кредита | 2 000 000 | 44 444 |
Процентная ставка, % годовых | 12,0% | 9,0% |
Срок кредитования, мес. | 120 | 120 |
Аннуитет, у.е. | — | 569,00 |
Аннуитет, руб. | 28 947,00 | 25 605,00 |
Плановая сумма долга с процентами за весь срок кредитования, руб. | 3 473 640,00 | 3 072 600,00 |
По таблице видно, что ипотечный кредит в рублях по общей, плановой сумме долга, с плановыми процентами, получается больше, чем валютный кредит. «Выгода» за 10 лет составляет чуть более 400 тыс.рублей. На что в общем и рассчитывают валютные ипотечные заемщики. Но это верно, если только курс валюты не растет. Но курс вырос, хорошо так вырос, условная валюта теперь стоит 65 рублей. Аннуитетный платеж в этом случае в рублях составит 36985 рублей, разница чуть более 11 тыс.рублей. Много? Много. Особенно по отношению к сумме аннуитета в рублях до изменения курса, да и по отношению к зарплате это «сурово».
Но, если смотреть на кредит в целом, то мы помним, что у заемщика есть «запас» в 400 тыс.рублей. Между прочим этого «запаса» хватит где-то на 3 года для покрытия такой «разницы» (НО, если курс еще вырастет или если разница между ставками меньше, чем в примере, или если разница между текущим валютным курсом и курсом на дату выдачи кредита больше, чем в примере, то этот срок будет меньше). Да, выгоды по сравнению с рублевым кредитом с таким скачком курса валютный заемщик уже не получит, но и, если курс через 3 года (согласно примера) вернется к «старому» значению, явного убытка тоже. Как будто заемщик взял рублевый кредит. И зато не нужно тратиться на перекредитовку. А вдруг курс еще и раньше снизится…
Если совсем невмоготу платить выросший взнос по кредиту, необходимо просить у банка реструктуризацию в виде снижения ежемесячного платежа (аннуитета) на какой-то срок.
Никакая «волшебная палочка» не решит проблемы валютных ипотечных заемщиков и им самим нужно выбирать:
1) остаться в той же валюте и надеяться, что курс в приемлемые сроки вернется в «свое русло» и больше не будет расти;
2) перекредитоваться в рубли, но тогда, желательно, сильно не тянуть и сделать это, когда курс валюты «спикирует» вниз, не надолго, но может «спикировать», например, в конце года, как предсказывают некоторые эксперты. Потому что перекредитовывать банки будут по остатку долга с учетом валютного курса на момент проведения такой сделки.
Нужно ли что-то делать, чтобы такие ситуации не возникали в будущем? Ну или как по крайней мере минимизировать их? Конечно, нужно.
И здесь можно привести сравнение с дорожным движением: считается, что при ДТП пешеход более прав нежели автомобилист, потому что машина — источник повышенной опасности, не потому что она вообще опасна, а потому что она — машина.
Также и банк с заемщиком.
Банк должен быть финансово ответственным за того, кого “приручил”. Он лучше заемщика понимает, что будет с последним, если что-то пойдет не так. Именно банк должен настойчиво объяснить клиенту риски кредитования, и, особенно, экзотические риски, такие как например, валютные риски. С расчетами, с описанием. Под подпись. Кредитного договора и содержащихся в нем условий похоже не достаточно, это формулы, много текста, зачастую заемщику не понятного.
И давайте не будем говорить, что “не знание закона, не освобождает от ответственности”. И, уж если в кредитном деле, нет такого объяснения, нет подписи заемщика, что он все понял и согласен, тогда такой валютный кредит относить к еще более низкой категории качества, что банку не очень хорошо.
Стоило бы законодательно ввести условие, которое обязывало бы банки при росте курса валюты, например, более, чем на 10%, при обращении валютных ипотечных заемщиков:
либо предоставлять им обязательную реструктуризацию в виде снижения платежа по кредиту до приемлемого для заемщиков уровня на какой-то фиксированный срок,
либо реструктурировать валютные ипотечные кредиты путем изменения валюты кредитования (желательно именно реструктурировать кредит, а не осуществлять рефинансирование ипотечного кредита чтобы уменьшить затраты заемщика). С выравниванием процентной ставки до уровня рублевых ставок с аналогичными параметрами кредита.