По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.
Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:
- предоставление нового жилого помещения;
- денежное возмещение за утраченное жилье.
Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.
Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.
Денежное возмещение за утраченное жилье
Собственник вправе получить деньги за утраченное по настоянию государства жилье. На эти деньги он может купить другое жилье, в любом месте. В т.ч. жилье большей площади, доплатив, например, разницу за свой счет. Кстати, на покупку дополнительной площади можно взять ипотечный кредит. Если вы его еще не взяли.
Собственник может ничего не покупать, просто оставив деньги. Может, ему есть где жить и так. Это его право.
В сумму денежного возмещения по закону включаются:
- рыночная стоимость квартиры,
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
- убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.
Предоставление нового жилого помещения
Если планируется снос хрущевок, при этом собственник не хочет получать деньги и искать новое жилье, а жилье ему нужно, то ему должны предложить другое, равнозначное. Как правило, таковым считается жилое помещение равной площади и с тем же количеством комнат.
Нужно понимать, что новые квартиры чаще всего имеют большую площадь. Как минимум, большую общую площадь. Такое жилье, как в старых хрущевках, больше не строится. А так как цена таких квартир выше той, которая была у вас в «хрущевке», то местные власти стараются предоставить жилье на «выселках», т.е. там, где жилье подешевле. Это значит, что местоположение нового жилья может не понравится собственнику.
!!! А еще можно взять жилье поменьше, но с денежной компенсацией. Кстати, слово «поменьше» касается только жилой площади, а вот общая может быть даже больше. Компенсацию все-равно получите.
Как? Читайте здесь.
Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает — «Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше». А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.
Сносимое жилье и ипотека
Купили квартиру в хрущевке в ипотеку, и ваша квартира находится в залоге у банка. А вы в программе Реновация хрущевок. Что делать?
Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.
На самом деле не нужно этого бояться!
Есть 2 варианта, зависящие от того, каким способом вы решили получить компенсацию.
1 вариант. Получение денежной компенсации.
Если вы решили получить деньги, то с действующим ипотечным кредитом можно поступить так. Получаете деньги от государства, часть денег направляете на погашение ипотечного кредита, часть остается у вас. Если вам не нужно другое жилье, просто оставляете деньги себе. Если вы нуждаетесь в новом жилье, то оставляете эти деньги на первоначальный взнос и идете за новой ипотекой. Лучше в тот же самый банк. Кстати, сейчас условия более лояльные, чем были 1-2 года назад, например. Может быть, вам повезет, и вы получите более интересную ипотеку.
2 вариант. Получение нового жилья.
Вы решили не морочиться с деньгами и покупкой нового жилья, а взять то, которое дает государство взамен старого.
Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.
А согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя прекращается по основаниям, предусмотренным федеральным законом в связи с изъятием для госнужд, ему предоставляется другое имущество и ипотека автоматически будет распространяться на новую квартиру. Т.е. при регистрации права собственности на новое жилое помещение одновременно возникнет ипотека. Как правило, такая сделка оформляется договором мены. Реновация хрущевок не будет помехой для замены предмета ипотеки.
(!) Обязательно, как только получите уведомление от администрации о сносе дома, идите в свой банк и заранее проговаривайте схему. Если решитесь на новый ипотечный кредит, то заранее получите одобрение в банке себя как заемщика. В «старом» банке это будет сделать намного проще. А, если вы там на положительном счету, т.е. платили всегда вовремя и в полном объеме, то могут предложить еще и дополнительные преференции.
Первый дом по программе Реновация уже заселяется.