Зачем банки продают ипотеку?

Вы получили ипотечный кредит в банке и вдруг узнаете, что вашу закладную продали.  Зачем банки продают ипотеку и закладные?

Давайте разберемся.

Ипотечное кредитование в России это двухуровневая система:

  1. Выдача кредитов

Банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты.

Сейчас почти всегда при оформлении ипотечной сделки оформляется закладная. Что такое закладная, зачем ее оформляют, можно прочитать здесь.

2. Продажа кредитов

Через какое-то время банк продает закладную.

Есть 2 варианта продажи:

1) банк продает закладную специальному ипотечному агенту. Дальше расскажем кто это.

2) банк продает ипотеку другому более крупному банку или специальной рефинансирующей компании. Самой крупной рефинансирующей компанией является государственная компания АИЖК (ДОМ РФ).

И, да, продажа закладной другому кредитору тоже называется Рефинансирование. Про рефинансирование ипотеки заемщиком можно прочитать тут.

Между прочим, рефинансирующая компания (тот же ДОМ РФ) или, например, Сбербанк, потом все-равно продает ипотеку ипотечному агенту. Только продает уже большими пулами, состоящими из сотни и даже тысяч ипотечных кредитов.

Ипотечный агент — это специальная компания, создаваемая для выпуска ипотечных ценных бумаг. Такие бумаги (облигации) может купить любой крупный инвестор. Платежи инвестору по такой ценной бумаге обеспечивают платежи по ипотечным кредитам. А банк таким образом возвращает себе деньги по ранее выданным ипотечным кредитам и снова начинает предоставлять кредиты.

После продажи закладных Ипотечному агенту, как правило, первичный кредитор, то есть тот, кто вам выдал ипотечный кредит, продолжает сопровождать его.  Вы, по-прежнему, приходите в свой банк, чтобы заплатить по кредиту или задать вопрос.

Такая двухуровневая система ипотеки распространена во многих странах мира, в США, например.

Зачем банку продавать закладную?

Допустим, у банк есть 100 млрд. рублей для выдачи ипотеки. Средний размер кредита составляет 1,7 млн.рублей. Значит, банк может выдать около 600 ипотечных кредитов. И все — других денег нет. Ипотека же долгосрочный продукт, пока в банк вернутся все деньги… Но банк хочет и дальше выдавать ипотечные кредиты. Тогда он продает ипотеку более крупному кредитору. У банка снова появляются деньги для выдачи новой ипотеки. А вы узнаете, что вашу закладную продали.

Зачем новый кредитор покупает закладные?

Новому кредитору тоже выгодно покупать ипотечные кредиты. Во-первых, ему не нужно работать с клиентами по выдаче ипотеки,  платить за рекламу, содержать офисы и консультантов, которые ведут прием заемщиков, он получает готовый, полностью оформленный и упакованный ипотечный кредит. Это сокращает издержки нового кредитора. Во-вторых, у нового кредитора меньше риска — он уже видит, как заемщик обслуживает кредит и понимает, какой кредит покупает. А когда кредит только выдается, кредитор видит»черный ящик», по которому не понятно, как будет себя вести заемщик.

Как происходит продажа закладной?

Мы уже говорили о том, что сейчас при ипотечной сделке всегда оформляется закладная. Закладная это ценная бумага, которая, по сути, заменяет собой сразу два договора: кредитный договор и договор об ипотеке. Закладная удостоверяет права по обоим этим договорам.

Чтобы продать закладную, достаточно на закладной сделать специальную отметку о передаче прав на этот документ в пользу нового кредитора. И все! Эту запись не обязательно регистрировать в Росреестре, не нужно спрашивать согласия заемщика и залогодателя (вас просто уведомят о продаже закладной).  Все очень просто.

Запись опубликована в рубрике Ипотечная сделка, Новости, Полезное с метками , , , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Напишите свое мнение