В каком регионе жилье с ипотекой доступнее всего?

Не все российские семьи могут купить жилье, даже жилье с ипотекой. Основной проблемой остается высокая цена — чтобы накопить на квартиру  необходимо откладывать средства в течение многих лет, отказывая себе в других необходимых покупках. Конечно, сейчас активно развивается ипотечное кредитование, но насколько жилье стало доступнее?

РИА Рейтинг провел исследование и составил рейтинг, в котором наглядно показано в каком регионе какая доля семей может позволить себе приобрести с помощью ипотеки двухкомнатную типовую квартиру.

Как считался рейтинг

В качестве индикатора доступности покупки жилья с ипотекой в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Сумма кредита рассчитывалась исходя из приобретения семьей  типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра с первоначальным взносом 20%. В расчет заложено, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своих ежемесячных доходов. При расчете учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Расчет проводился независимо для 9 типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), итоговая доля рассчитывалась как средневзвешенная доля из них. Чукотский АО и Крымский ФО в рейтинг не включены из-за отсутствия данных для расчета. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности. Республика Крым, Севастополь и Чукотский АО не включены в рейтинг из-за недоступности данных для расчета. Все данные брались за 2015 год. Для расчета рейтинга использованы данные за III квартал 2015 года, для сравнения – данные за III квартал 2013 года.

Невысокая доступность

Как показали результаты рейтинга, в 14 регионах менее 10% семей могут приобрести типовую «двушку» в ипотеку. Это может объясняться тем, что в таких регионах традиционно большой состав семей, а значит, достаточно низкий семейный доход на каждого члена семьи. А также тем, что здесь традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки.

Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса. По совершенно аналогичной причине низкая доступность жилья с ипотекой наблюдается и в Москве. Несмотря на высокие зарплаты (45% москвичей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц) стоимость жилья не дает больших надежд на покупку даже типовой квартиры. Лишь 11,4% московских семей могут себе позволить купить среднестатистическую двухкомнатную квартиру.

В среднем в России, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 13,9%. Это крайне мало. Неплохим уровнем для страны в целом предлагается считать доступность в 20-25%. По расчетам РИА Рейтинг, данного результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет. Понятно, что данные предположения из серии фантастики.

Обратите внимание, что в расчете принято, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своего заработка. Это в то время, как классически считается, что на погашение кредитов семья не должна тратить более 35% своего дохода. Выше – просто рискованно. Т.е. доступность жилья с ипотекой в данном расчете несколько преувеличена.

Так доступно ли жилье с ипотекой?

Как показывают результаты рейтинга, лишь в 8 регионах среднестатистическая семья может  купить себе хоть какое-то жилье. В списке лидеров,  выделяются – Ямало-Ненецкий автономный округ – доля 49,3%, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра – 37,3% и Магаданская область – 35,0%. Это объясняется, в первую очередь, довольно высокими зарплатами в этих северных регионах.

В любом деле главное – динамика

Несмотря на номинальный рост зарплат в стране, динамика доступности жилья в последние два года была в целом отрицательной. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна покупка квартиры, с III кварталом 2013 года, то результат неутешителен – в 62 регионах доступность снизилась и лишь в 20 выросла. Кризисные явления в экономике сказались и на доступности покупки жилья.

Обращает на себя внимание, что среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка.

Негативная динамика в большинстве регионов является следствием высокой инфляции, что сказывается на потребительских расходах, а также ухудшением условий ипотечного кредитования. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что серьезно снизило возможности многих семей по покупке жилья.

Что делать?

Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, небольшие (в пределах 1-2 процентных пункта) изменения ставок по ипотечным кредитам достаточно слабо сказываются на доступности жилья. Для того, чтобы радикально увеличить доступность, требуется существенное снижение ставок по ипотеке. Например, снижение процентных ставок до 6% годовых при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, считает РИА Рейтинг, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки в среднем почти в 2 раза.

Еще одним, и наверное, самым важным условием повышения доступности жилья является снижение цен на него. С существующими ценами на жилье в отдельных регионах доступность жилья при любой ипотеке останется несбыточной мечтой.

Ну и, конечно, доходы граждан должны быть такими, которые позволяют взять ипотечный кредит.

630002989

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.