Не все российские семьи могут купить жилье, даже жилье с ипотекой. Основной проблемой остается высокая цена — чтобы накопить на квартиру необходимо откладывать средства в течение многих лет, отказывая себе в других необходимых покупках. Конечно, сейчас активно развивается ипотечное кредитование, но насколько жилье стало доступнее?
РИА Рейтинг провел исследование и составил рейтинг, в котором наглядно показано в каком регионе какая доля семей может позволить себе приобрести с помощью ипотеки двухкомнатную типовую квартиру.
Как считался рейтинг
В качестве индикатора доступности покупки жилья с ипотекой в рейтинге выступает доля семей, которые имеют возможность платить ежемесячный платеж при приобретении жилья в ипотеку. Сумма кредита рассчитывалась исходя из приобретения семьей типовой двухкомнатной квартиры площадью 54 квадратных метра с первоначальным взносом 20%. В расчет заложено, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своих ежемесячных доходов. При расчете учитывались семьи, в которых хотя бы один член семьи имеет работу и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры, оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе. Расчет проводился независимо для 9 типов семей (различающихся по количественному составу и по числу детей), итоговая доля рассчитывалась как средневзвешенная доля из них. Чукотский АО и Крымский ФО в рейтинг не включены из-за отсутствия данных для расчета. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки учитывались для каждого региона в отдельности. Республика Крым, Севастополь и Чукотский АО не включены в рейтинг из-за недоступности данных для расчета. Все данные брались за 2015 год. Для расчета рейтинга использованы данные за III квартал 2015 года, для сравнения — данные за III квартал 2013 года.
Невысокая доступность
Как показали результаты рейтинга, в 14 регионах менее 10% семей могут приобрести типовую «двушку» в ипотеку. Это может объясняться тем, что в таких регионах традиционно большой состав семей, а значит, достаточно низкий семейный доход на каждого члена семьи. А также тем, что здесь традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки.
Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса. По совершенно аналогичной причине низкая доступность жилья с ипотекой наблюдается и в Москве. Несмотря на высокие зарплаты (45% москвичей зарабатывают более 50 тысяч рублей в месяц) стоимость жилья не дает больших надежд на покупку даже типовой квартиры. Лишь 11,4% московских семей могут себе позволить купить среднестатистическую двухкомнатную квартиру.
В среднем в России, доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 13,9%. Это крайне мало. Неплохим уровнем для страны в целом предлагается считать доступность в 20-25%. По расчетам РИА Рейтинг, данного результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет. Понятно, что данные предположения из серии фантастики.
Обратите внимание, что в расчете принято, что семья тратит на платеж по ипотеке 70% своего заработка. Это в то время, как классически считается, что на погашение кредитов семья не должна тратить более 35% своего дохода. Выше — просто рискованно. Т.е. доступность жилья с ипотекой в данном расчете несколько преувеличена.
Так доступно ли жилье с ипотекой?
Как показывают результаты рейтинга, лишь в 8 регионах среднестатистическая семья может купить себе хоть какое-то жилье. В списке лидеров, выделяются – Ямало-Ненецкий автономный округ – доля 49,3%, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра – 37,3% и Магаданская область – 35,0%. Это объясняется, в первую очередь, довольно высокими зарплатами в этих северных регионах.
В любом деле главное — динамика
Несмотря на номинальный рост зарплат в стране, динамика доступности жилья в последние два года была в целом отрицательной. Если сравнивать текущую долю семей, для которых доступна покупка квартиры, с III кварталом 2013 года, то результат неутешителен – в 62 регионах доступность снизилась и лишь в 20 выросла. Кризисные явления в экономике сказались и на доступности покупки жилья.
Обращает на себя внимание, что среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка.
Негативная динамика в большинстве регионов является следствием высокой инфляции, что сказывается на потребительских расходах, а также ухудшением условий ипотечного кредитования. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что серьезно снизило возможности многих семей по покупке жилья.
Что делать?
Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, небольшие (в пределах 1-2 процентных пункта) изменения ставок по ипотечным кредитам достаточно слабо сказываются на доступности жилья. Для того, чтобы радикально увеличить доступность, требуется существенное снижение ставок по ипотеке. Например, снижение процентных ставок до 6% годовых при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, считает РИА Рейтинг, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки в среднем почти в 2 раза.
Еще одним, и наверное, самым важным условием повышения доступности жилья является снижение цен на него. С существующими ценами на жилье в отдельных регионах доступность жилья при любой ипотеке останется несбыточной мечтой.
Ну и, конечно, доходы граждан должны быть такими, которые позволяют взять ипотечный кредит.
