Договор долевого участия или покупка в жилищно-строительном кооперативе? ДДУ или ЖСК? Что выбрать?
Сравнение двух схем покупки жилья
| Договор долевого участия (ДДУ) | Покупка в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) | |
| Юридический аспект | Отношения между дольщиками и застройщиком регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» | Отдельного закона нет. деятельность регулируется Гражданским и Жилищным кодексами, а также внутренними документами ЖСК (уставом, договором). |
| Права покупателей | Дольщик выступает как потребитель и попадает под действие Федерального закона «О защите прав потребителей». | Пайщик – участник добровольного объединения. Он не защищен законом о защите прав потребителей. |
| Государственная регистрация | ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу объекта. То есть одну и ту же квартиру застройщик не сможет продать дважды. | Договор по ЖСК не регистрируется в Росреестре. Таким образом, покупатель не застрахован от того, что приобретенная им квартира не будет продана повторно другому человеку. |
| Сроки строительства | В ДДУ по закону должны быть указаны сроки окончания стройки и штрафные санкции за неисполнение сроков. | Застройщик не несет ответственности за нарушение сроков строительства. |
| Гарантии качества строительства | В ДДУ прописаны гарантийные обязательства застройщика. Срок гарантии — не менее 5 лет. | Непосредственным заказчиком строительных работ является ЖСК. При обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении объекта, устранять их будут пайщики за счет собственных средств. |
| Возврат денег из-за некачественного строительства | В случае недобросовестности застройщик обязан вернуть дольщику вложенные денежные средства. Порядок возврата и размер неустойки определены 214-ФЗ. Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается банковской гарантией либо страхованием гражданской ответственности. Скоро начнет действовать специальный государственный фонд помощи дольщикам. | В случае недобросовестности ЖСК получить назад денежные средства достаточно проблематично. Порядок возврата денег определяется кооперативом, а не законом. |
| Стоимость | В договоре зафиксирована полная стоимость приобретаемого жилья. Цена в ходе строительства не меняется. Она может быть изменена, только если это предусмотрено договором. | Конечная стоимость квартиры не зафиксирована. Получается, что первоначальная цена жилья в ходе строительства может быть увеличена в одностороннем порядке, если застройщик несет дополнительные траты. |
| Ипотека | Банки охотно кредитуют по ДДУ. Существуют различные программы со сниженными процентными ставками, когда застройщик аккредитован в банке и активно с ним сотрудничает. Государство до недавнего времени субсидировала ставки по ипотеке на ДДУ | Банки кредитуют, но менее охотно, чем по ДДУ. Финансовые организации требуют повышенные гарантии: дополнительный залог или поручитель. Государство не включило ЖСК в программу субсидирования ставок по ипотеке |