Для малоимущих ищут замену ипотеки

В России может появиться арендное жилье для семей с небольшими доходами, пишут Известия. Да и правда же, зачем покупать в ипотеку, когда денег и так нет?

С инициативой вышла Общественная палата РФ, которая обратилась к мэру Москвы. Именно тут предложили сделать пилотный проект. Квартиры задумали сдавать нуждающимся по субсидируемой ставке. И только тем, кто стоит на жилищном учете в городе.

Тема, конечно, не новая. Давно про это говорят, но подступиться никак не могут. Арендную тему давно продвигает и наш институт развития в жилищной сфере Дом РФ, но пока как-то больше занимается не дешевыми объектами, и скорее с корпоративным уклоном (предприятия, ВУЗы). А вот, чтобы для малоимущих с субсидиями нет. Хотя вроде в Воронеже что-то такое предполагали сделать, но что-то новостей по этому поводу не было. Да и вообще это единичные какие-то вещи. Даже показательного пилотного проекта нет. Проблем на самом деле тут много: надо чтобы застройщикам было выгодно это строить, а кто купить и на баланс возьмет, а где набрать нужный объем арендной платы, да чтоб постоянный он был, да еще желательно не смешивать в одном доме собственников и арендаторов. Вопросов море. Самый главный, конечно, в экономике таких проектов.

1,5 года назад Дом РФ с Минстроем очередной раз заговорили о социальной аренде, но что-то так и затихло.

Вот список проблем, о которых мы писали еще тогда (личное мнение, не более):

◾️ Российский менталитет – хочу собственность

◾️ Отсутствие  мобильности. А мобильность залог развития арендного жилья. Да и куда ехать то? Где есть нормальная работа? В Москве и крупных городах? 

◾️ Нужно строить полностью доходные дома, а не точечные квартиры для найма в разных домах. Иначе сложно будет управлять таким арендным жильем. Да и «контингент» разный. По рынку никто покупать такое жилье не будет или цена серьезно снизится.

◾️ Кто будет строить такие дома, это ж должна быть рыночная, выгодная для застройщика история? У кого на балансе будут эти дома, кто будет дома содержать, когда их построят? За чей вообще счет «банкет»? 

◾️ Чтобы модель была рыночной, доходные дома должны быть «в рынке». Т.е. такой бизнес должен быть интересен не государству, а бизнесу.

◾️ А как обеспечить постоянный спрос на такое жилье, чтобы модель для собственника такого доходного дома была выгодна?

◾️ А сколько расходов будет у государства на администрирование? Я уж молчу о субсидиях на найм. Тот же глава Минстроя отмечает, что для развития программы нужна государственная поддержка. “Это и налоговые послабления, и прямое субсидирование возможно”. Инвесторов в такое жилье нужно заинтересовать.

Всех собственников в единую систему аренды от государства

Квартиры, которые сдают в аренду частные владельцы, планируют вовлекать в государственную систему арендного жилья (которой, правда, пока нет). 

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина нормативная база еще готовится (давно, кстати), но мысли о частных арендодателях не покидает правительство. Тут, как нам видится, наверху две мысли: 1) за счет частных владельцев показать начало работы в этом направлении (а то уже сколько можно запускать) и объемы арендного жилья, 2) налоговая составляющая, ну как-то уж пора всех под налоговую «гребенку» собрать. 

В общем, до лета следующего года обещают принять законодательные акты и что-то запустить.

Как мы поняли эту гипотетическую новую цифровую систему:

собственник регистрируется в системе как потенциальный арендодатель. Его предложение видят не только рыночные арендаторы, но и местные власти, у которых очередь жаждущих улучшить жилищные условия, они могут предлагать эти квартиры этим жаждущим. Субсидии от власти, похоже, будут направляться и частным домовладельцам. А иначе смысл частным собственникам в этой госсистеме. 

Плюсы теоретически всем, 1) собственникам – есть дополнительный (а может и не дополнительный, а единственный) поток желающих, 2) тем, кто будет снимать жилье с господдержкой – очередь быстрее, субсидии есть. 3) Власти тоже не в обиде, отчитаются за новый вариант улучшения жилищных условий. 

Минусы: арендная плата может увеличиться, т.к. спрос теоретически будет выше. За налоги с «серой» сдачи в аренду возьмутся предметно (но вообще и без этой идеи возьмутся).

Госкорпорация Дом РФ, который давно пытается развить арендную систему, заявляет, что новая цифровая платформа может стать основой всех необходимых сервисов для арендатора и арендодателя, обеспечит безопасность и сохранность инвестиций в арендное жилье, контроль за доходностью (p.s. чьей?).

«Это наша глобальная задача — создать рынок арендного жилья», — заявил Хуснуллин.

p.s. тема хорошая, но давняя, хоть и говорят о ней, как о новой. В той же Америке, опыт которой изучает наш институт развития Дом РФ, в т.ч. по арендному жилью, большая доля недвижимости арендуется, а не приобретается. Для малоимущих там уже есть бонусы при аренде жилья. 

Проблемы основные две:

1) сделать эту историю бизнесом, чтобы возродились доходные дома,

2) убедить частников войти в систему. 

Пока писали начало, наверху появилась новая идея

Минстрой решил подойти к «серому» рынку аренды жилья с другой стороны. Арендаторам хотят предложить новый налоговый вычет.

Строительное ведомство намерено предложить такой вычет для арендаторов, которые будут снимать жилье официально. Т.е. пусть они стимулируют арендодателей оформлять все как надо и, соответственно, платить налоги.

Сейчас налоговый вычет есть при покупке жилья. Арендная плата – это те же расходы на жилье и будет справедливо, если арендаторы смогут тоже возвращать свои расходы, причем ежегодно, считают в госкорпорации Дом РФ, которая стала одним из авторов инициативы.

По оценкам экспертов 90% рынка аренды жилья находится в “серой” зоне. Новая мера может увеличить долю легальной аренды, чего давно хотят власти.

Но тема нужная, еще раз, героем будет тот, кто реализует.

А вы как думаете?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.