Роскачество рассказало, что ипотека без первого взноса — плохая идея.
Но мы, как всегда, рассказываем основное со своими комментарями.
Банки для того, чтобы убедиться в надежности заемщика и его кредитоспособности, всегда требуют при получении кредита на покупку жилья первоначальный взнос (ПВ). А еще первоначальный взнос повышает ликвидность объекта, которая до погашения кредита остается в залоге. Если клиент перестанет платить, банк сможет быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму первоначального взноса. Помните, банк — не благотворитель, его цель получить прибыль и желательно с минимум риска для себя.
У банков разные требования к ПВ, а еще его норматив зависит от разных факторов. Например, ПВ будет разный в зависимости от того, что за ипотечная программа будет, ПВ зависит от типа заемщика и вида его доходов.
Какие варианты используют заемщики, чтобы взять ипотеку без ПВ:
1) Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.
2) Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий (например, маткапитал)
3) Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит) в качестве первоначального взноса
4) Завышение стоимости жилья
Разберем все подробнее.
Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.
Тут есть пара негативных моментов:
▪️Имеющееся жилье должно быть. А у кого оно есть…
▪️Имеющееся жилье еще и должно быть дороже приобретаемого. Т.к. подарков тут нет, банк даст до 90% (чаще 70%) от стоимости имеющегося жилья. Если этой суммы хватит на 100% от вновь покупаемого, прекрасно.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример – использование маткапитала. Для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка.
Тут нужно понимать, что в жилье, купленном с использованием маткапитала, после погашения ипотеки обязательно нужно будет выделить доли всем детям.
Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит)
Тут нужно понимать, что, 1) это еще один долг, который нужно возвращать, 2) банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и этот долг, [3) банки не любят такое, т.к. это говорит о том, что клиент не сильно платежеспособен, не могу накопить даже мин сумму].
Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. В частности, Росбанк.
Завышение стоимости жилья
Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта.
Что в реальности:
▪️Банк может сделать внутреннюю переоценку, которая покажет реальную стоимость объекта.
▪️Если сделку вдруг признают недействительной, покупатель может остаться без денег и без квартиры.
▪️Если сделку отменят, продавец тоже сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый «виртуальный» миллион.
Ну и нужно понимать, что это незаконно.
Ну и еще почитайте тут — виртуальный первоначальный взнос
Еще добавим, что в некоторых банках существуют специальные программы без первоначального взноса. Например, на вторичке такое практикует Сургутнефтегазбанк, при этом ставка при нулевом ПВ существенно выше. На этапе строительства без первоначального взноса официально квартиру можно купить с Газпромбанком или Промсвязьбанком, но стоит уточнять в банках, с какими застройщиками они так работают
@ipotekahouse #полезное