Покупка квартиры – ответственный шаг. Конечно, проще всего пригласить профессионала, агента по недвижимости, или другими словами риэлтора, и забыть о рисках. Но, если вы хотите выбрать квартиру самостоятельно, мы дадим несколько советов.
Риэлтор. Кто это и что делает полезного?
Покупка квартиры на вторичном рынке. История квартиры
Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее истории.
Для начала запросите у продавца расширенную (архивную) выписку из домовой книги (справку о регистрации) и посмотрите, кто был прописан в продаваемой недвижимости ранее.
Есть лица, которые имеют право на проживание на данной площади – выписанные временно, например, по призыву в армию либо отбывающие срок в местах лишения свободы, или по решению суда, лица, пропавшие без вести.
Нужно посмотреть, кто был собственником с момента приватизации: если например, ребенка не включили в собственники при приватизации, он может иметь право на долю в этой квартире и, соответственно, спустя годы предъявить иск. Сделку может и не признают недействительной, а принудят родителей вернуть часть денег детям, но нервов потратите кучу.
Кстати, и отказавшиеся в свое время от приватизации совершеннолетние лица тоже могут претендовать на право проживания в квартире.
Поэтому лучше, если все добровольно будут выписаны из квартиры до сделки. А еще лучше, если отказники от приватизации выписались из квартиры давно.
Почему не любят отказников от приватизации?
Покупка квартиры на вторичном рынке. Обременения и аресты
Возьмите выписку из ЕРГП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Кстати, сделать это можно и в электронном виде.
По выписке можно увидеть, наложены на квартиру какие-то ограничения (залог, арест и т.д.) или нет. Никаких ограничений по выписке быть не должно.
Получить электронную выписку из ЕГРП за 70 рублей
Не покупайте жилье с какими-то обременениями. За исключением отдельных случаев покупки ипотечного жилья (почитайте тут).
Покупка квартиры на вторичном рынке. Собственники
Супруги. Тут тоже не все так просто.
Например, квартирой в настоящий момент владеет один человек, сейчас он не в браке, разведен. Но квартира покупалась в период брака. По Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если только у них не было брачного договора, который устанавливал условия раздельного владения. При разводе никаких соглашений о разделе имущества не составлялось. Бывший супруг должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры.
Если собственник на момент сделки состоит в браке и квартира приобретена в браке, то его супруг должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры.
Если вам такое согласие не предоставляют, откажитесь от покупки.
Наследство. Квартира досталась продавцу в наследство. Могут «всплыть» какие-то родственники, например, осужденные, которые не могли своевременно претендовать на наследство, но право имеют. Вправе инициировать судебные разбирательства. Стоит хотя бы повыяснять у продавца, какие могли быть наследники и были ли они. Пусть напишет письменную справку о наследниках или их отсутствии. Хотя бы так. По крайней мере, у вас будет документ, если вдруг дойдет до суда, что вы предпринимали доступные вам меры для выяснения всех обстоятельств появления права собственности у продавца.
Как покупателю квартиры доказать добросовестность?
Дети. Собственники – несовершеннолетние дети. Если собственники – дети, то на продажу такого жилья продавцом должно быть получено согласие органа опеки и попечительства. При этом опека дает разрешение, если продавец одновременно покупает другое жилье, выделяя там долю ребенку, причем не меньшую, чем в старой квартире.
(!) Материнский капитал. Да-да, материнский капитал тоже может быть проблемой. Если родители в момент использования материнского капитала дали нотариальное обязательство о наделении детей долями в объекте недвижимости, но не исполнили его, решив продать недвижимость, то могут возникнуть проблемы. Претензии может предъявить подросший ребенок, чьи права нарушили. Претензии может предъявить прокуратура или другой госорган, защищающий права детей. Проверить, могли ли у семьи, владеющей квартирой когда-либо, права на материнский капитал, можно по архивной выписке из домовой книги. Если было прописано двое и больше детей, есть вероятность того, что материнский капитал присутствовал. В любом случае, у продавца стоит запросить информацию об этом.
Покупка квартиры на вторичном рынке. В квартире прописаны дети
Усложняет процедуру покупки квартиры и то обстоятельство, что в ней зарегистрированы дети. Разрешение органов опеки тут не требуется, если только дети не собственники, но лучше, если до сделки дети будут выписаны. Выписка занимает некоторое время, потому что в «никуда» детей не выписывают, у продавца должен быть «запасной аэродром».
Покупка квартиры на вторичном рынке. Перепланировка
Очень часто покупают квартиры, не глядя на наличие не узаконенных перепланировок. Но все же вы должны понимать, к чему это может привести. Некоторые виды перепланировки можно оформлять в уведомительном порядке, а что-то вообще можно делать без всяких уведомлений. Но, если вдруг была сделана несогласованная существенная перестройка квартиры, то вас могут заставить привести все в первоначальное состояние (это, как минимум, расходы), либо, если вы потом захотите продать это жилье, то это может потребовать следующий покупатель (опять же нести расходы придётся вам).
Перепланировки. Дадут ли кредит?
Покупка части жилой недвижимости (доли/комнаты)
При продаже части недвижимости (доли и даже комнаты) собственник другой части этой жилой недвижимости имеет преимущественное право выкупа такого жилья. Если он не хочет покупать, то должен письменно отказаться от покупки.
Проверка продавца на банкротство! Очень актуально. Подробнее здесь.
Покупка недвижимости в принципе ответственный шаг, неважно – вторичка или новострой… Мне повезло, я сам в прошлом риэлтор (опыт не пропьешь) и поэтому на авито быстро нашел нужные варианты. Дальше уже выбирал. Исходя из своей практики рекомендую не жалеть денег на опытного юриста, который сможет досконально проверить документы, особенно если дело касается вторички.