Перепланировка — это изменение конфигурации помещения (границ, площади или внутренней структуры), которое обязательно должно быть отражено в техническом паспорте и сведениях ЕГРН. Простыми словами: если вы сносите стену, строите новую или переносите дверной проем — это перепланировка. Если вы просто клеите обои или меняете окна — это обычный косметический ремонт.
Перепланировка vs Переустройство
Эти понятия часто путают, но закон их разделяет:
Перепланировка меняет архитектурный облик (стены, комнаты). Нужно вносить изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей и оборудования: сантехники, труб, электрики или газовых плит (например, замена ванны на душевую кабину или перенос унитаза). Нужно согласовать с местной администрацией. Вносить изменения в ЕГРН не требуется
Что считается перепланировкой
К работам, которые требуют обязательного согласования, относятся:
Стены и перегородки: демонтаж, возведение новых или перенос существующих конструкций.
Проемы: создание новых дверных или оконных проемов, а также их перенос или расширение.
Функциональные зоны: увеличение санузла за счет коридора, объединение ванной и туалета, создание гардеробной.
Кухни: объединение кухни с комнатой (особенно если плита газовая) или перенос кухонной зоны.
❌ Что нельзя делать при перепланировке
- Снос несущих стен: Запрещено полное или частичное разрушение капитальных стен, колонн и опор. Делать в них проемы можно только по согласованию с автором проекта дома и с обязательным усилением конструкций.
- Общедомовые коммуникации: Нельзя демонтировать или уменьшать сечение вентиляционных коробов и шахт. Также запрещено замуровывать стояки газоснабжения и отопления в стены без обеспечения быстрого доступа к ним.
- Нагрузка на перекрытия: Запрещено увеличивать нагрузку на плиты перекрытия сверх допустимых норм (например, при устройстве тяжелых бетонных стяжек или установке тяжелых перегородок в старых домах).
- Санузлы над жилыми комнатами: Нельзя расширять ванную или туалет так, чтобы они оказались над жилой комнатой или кухней соседей снизу. Исключение — квартиры на первых этажах или над нежилыми помещениями.
- Кухни над жилыми зонами: Запрещено переносить кухню в место, где под ней будет жилая комната соседей.
- Жилые комнаты без окон: Нельзя проектировать жилые комнаты или кухни без естественного освещения (окна в наружной стене).
- Теплые полы: Категорически запрещено подключать водяной теплый пол к общедомовым системам отопления или горячего водоснабжения. Можно использовать только электрические системы.
- Радиаторы на балконе: Нельзя выносить батареи центрального отопления на лоджии, балконы или веранды.
- Газификация: Нельзя объединять жилую комнату с кухней, в которой установлена газовая плита, без установки двери или плотной перегородки.
- Присоединение балкона: Запрещено полное объединение внутренней площади квартиры с балконом или лоджией путем сноса подоконного блока без установки светопрозрачных конструкций (стеклянных дверей).
- Аварийное жилье: Любая перепланировка в домах, признанных аварийными, запрещена.
Что можно делать без согласования
Косметические изменения не требуют разрешений:
- Замена отделки стен, полов и потолков.
- Установка или замена межкомнатных дверей (без изменения проема).
- Установка стиральных и посудомоечных машин.
- Замена радиаторов отопления (если на стояках есть краны). В некоторых случаях нужно согласование УК.
Что можно согласовать по упрощенной схеме (эскизу)
Этот вариант подходит для изменений, которые не затрагивают несущие конструкции, перекрытия и общедомовые инженерные системы:
- Ненесущие перегородки: демонтаж, перенос или возведение новых стен, которые не являются капитальными.
- Проемы: создание новых или перенос существующих дверных проемов в ненесущих перегородках.
- Внутренняя перестановка: перестановка раковины или унитаза в пределах существующих границ санузла.
- Гардеробные и шкафы: устройство или демонтаж встроенных шкафов и гардеробных зон
На остальные изменения может потребоваться полноценный проект и техническое заключение. А что-то, как указали выше, и не согласуют вообще.
Почему важно согласовывать
- Безопасность: самовольный снос несущих стен может привести к обрушению конструкций дома.
- Сделки с недвижимостью: квартиру с незаконной перепланировкой сложно продать, а банки могут отказать в ипотеке покупателю.
- Штрафы: за незаконные действия предусмотрена административная ответственность, а в худшем случае — требование вернуть все в первоначальное состояние по суду.
Как согласовать
С 2025 года в России действует упрощенный порядок согласования через портал Госуслуг, а сведения о завершенных работах направляются в Росреестр автоматически.
В Москве подать заявление можно на сайте mos.ru в разделе «Жилье, ЖКУ, двор» по услуге «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме».
Если вы УЖЕ сделали перепланировку без разрешения: Такой ремонт скорее уже придется узаконивать через суд или через процедуру «амнистии» (если такая действует в вашем регионе).
Кстати, теперь процедура официально считается завершенной только после того, как обновленные сведения внесены в ЕГРН