Признание сделки недействительной. Нюансы при покупке жилья

Признание сделки недействительной. Нотариальное заявление продавца недвижимости о том, что у него нет жены, не защищает покупателя.

Для продажи или залога недвижимости, приобретенной в браке, даже если один из супругов не указан в свидетельстве как собственник, требуется его согласие на сделку. Нотариальное согласие. Это требование Семейного кодекса России.
Если такого согласия не было, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

Итак, суть в следующем.

Покупатель приобрел недвижимое имущество у продавца, который представил свое нотариальное заверенное заявление о том, что в зарегистрированном браке не состоит. В паспорте отметки о регистрации брака отсутствовали.

После сделки выяснилось, что у продавца есть супруга. Которая и подала иск об оспаривании сделки согласно статьи 35 Семейного кодекса со ссылкой на то, что она согласие на продажу совместного имущества, нажитого во время брака, не давала. Супруга продавца просила признать сделку продажи недействительной.

(!) Кстати, согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Покупатель подал встречный иск о признании себя добросовестным приобретателем, в котором было указано, что он не знал и не мог знать о правах супруги по сделке, которая была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции иск супруги продавца удовлетворил, а встречный иск  покупателя отклонил, сославшись на то, что для целей оспаривания сделок по п.3 ст.35 Семейного кодекса добросовестность другой стороны сделки не имеет значения.

Апелляция решение суда первой инстанции отменила и отказала в иске, сославшись на добросовестность покупателя. Точнее на то, что супруга продавца должна была доказать, что покупатель знал или должен был знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу супругов, но не доказала.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда России рассмотрев дело, оставила в силе  решение суда первой инстанции.

При этом было указано, что п.3 ст.35 Семейного кодекса не содержит отсылки к добросовестности покупателя на случай отчуждения общего имущества, права на которое подлежит государственной регистрации,  и не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Признание сделки недействительной подтвердилось.

Источник – определение ВС РФ от 06.09.2016 № 18-КГ16-97.

Запись опубликована в рубрике Ипотечная сделка, Купля-продажа недвижимости, Регистрация недвижимости, Риски с метками , , . Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Напишите свое мнение