Добросовестный покупатель по закону это тот, «кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать». Отчуждать означает покупать, продавать, дарить, передавать в наследство и т.д. Так в чем проблемы?
Статья 302 ГК РФ гласит, что предыдущий собственник может вернуть свою недвижимость, когда она была отчуждена помимо его воли. И это может сделать не только ваш продавец недвижимости, а любой продавец из предыдущих сделок, права которого были нарушены.
Добросовестный покупатель. Кто это?
Важно, чтобы при отчуждении недвижимости была установлена цена. Причем, желательно, чтобы цена была справедливой, близка к рыночной. Все мы знаем, что у нас распространены сделки по заниженной цене. Например, в договоре купли-продажи ставят цену в 1 млн.рублей, остальное – вроде как неотделимые улучшения помещения, сделанные его продавцом. Так вот такая сделка в случае решения вопроса о добросовестности вряд ли будет признана добросовестной.
Важно, покупатель сам осмотрел помещение. Ведь, может быть такая ситуация, что продает жилье лицо, не имеющее право это делать, а в приобретаемом помещении живет сам собственник. И при простом осмотре факт отсутствия прав на продажу у так называемого продавца выяснился бы.
Важно, чтобы к моменту сделки не было притязаний третьих лиц и получены все необходимые согласия на эту сделку. При вынесении решения о добросовестности оценивается, покупатель знал или мог знать (заметьте, «мог знать») об этих факторах. Т.е. покупателю стоит узнать историю покупаемой недвижимости.
Покупка квартиры на вторичном рынке. На что стоит обращать внимание?
Кто делает заключение о добросовестности покупателя
Вообще, установить, что это добросовестный покупатель, может только суд.
Несмотря на то, что в п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ говорится, что «Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются», приобретателю нужно доказывать свою добросовестность.
Если уж дошло до суда и вы докажете свою добросовестность, то права собственности вас не лишат. За исключением отдельных случаев.
А если по суду вас все-таки лишили собственности?
Бывают случаи, что сделку по покупке недвижимости признают недействительной. Например, в случаях, когда она была продана вопреки воле ее собственника. А что и такое может быть, скажете вы? Может. Например, если сделка прошла по доверенности, но доверенность была подделана или отозвана. Если у предпредыдущего собственника квартиру «изъяли» насильно и это можно доказать. Признание сделки недействительной означает для приобретателя такого жилья его потерю.
Но добросовестный приобретатель в этом случае имеет право на выплату от государства.
Согласно статьи 31.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ему причитается разовая компенсация, размер которой не может превышать 1 млн. рублей.
Как избежать проблем?
Опять тот же совет – на всякий случай, изучайте историю квартиры.
Будьте осторожнее со сделками по доверенности. Встретьтесь с собственником лично и узнайте у него, почему сделка по доверенности (такое тоже может быть, например, если человек не может физически куда-либо выехать).
Подумайте, прежде чем соглашаться на заниженную цену в договоре.
Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро Падва и Эпштейн , заметил, что добросовестность критерий индивидуальный и оценочный.