Доступно ли жилье с ипотечным кредитом?

Все говорят о доступности жилья и о доступности ипотечного кредита. Можно ли измерить доступность жилья? Оказывается, все достаточно просто и прозрачно.

Для того, чтобы оценить доступность жилья, во всем мире используют так называемый индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. — Housing Affordability Index, HAI). Он показывает соотношение фактических доходов семьи и идеальных доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, определяется по следующей формуле:

HAI = ФД / ПлД * 100%,

где

HAI — индекс доступности жилья с кредитом,

ФД — среднемесячный доход семьи, руб.;

ПлД — плановый доход, рассчитанный исходя из аннуитета по стандартному кредиту и значения коэффициента П/Д, руб.

ПлД = Аннуитет / ПД,

Аннуитет – ежемесячные равные платежи по ипотечному кредиту, с помощью которого приобретается жилье, рассчитанные по формуле аннуитетного платежа руб.;

ПД (платеж/доход) — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение ипотечного кредита (в США при расчете HAI применяется значение 25%).

Для оценки индекса HAI размер ипотечного кредита всегда принимается равным 80% от стоимости приобретаемого жилья, оставшиеся 20% стоимости оплачиваются семьей за счет собственных средств.

Также для расчета приняты следующие допущения (стандартные допущения, используемые в целях сопоставимости данных для расчета данного индекса):

Семья состоит из 2-х платежеспособных граждан.

Стандартная площадь жилья для 2-х человек – 54 кв.м.

Значение ПД (платеж/доход) примем в размере 35%. Это классическое значение данного коэффициента, оценивающего платежеспособность заемщика.

Процентная ставка для ипотечного кредита взята в размере 12,4% годовых.

Срок кредита – 30 лет.

Посмотрим, что показывает индекс HAI по городам России:

ГородСредняя цена квартиры, руб. за кв.м.[1]Cредняя зар.плата (на 2 кв. 2013г), руб.[2]Стоимость жилья, 54 кв.м., руб.Зар.плата семьи, руб.Аннуитет, руб.HAI
Москва227 144,0053 953,0012 265 776,00107 906,00129 990,0029%
Санкт-Петербург101 121,0034 104,005 460 534,0068 208,0057 870,0041%
Московская область (Домодедово)82 993,0032 986,004 481 622,0065 972,0047 495,0049%
Хабаровск78 959,0030 707,004 263 786,0061 414,0045 187,0048%
Екатеринбург74 125,0025 690,004 002 750,0051 380,0042 420,0042%
Уфа73 965,0020 498,003 994 110,0040 996,0042 329,0034%
Нижний Новгород71 517,0021 238,003 861 918,0042 476,0040 928,0036%
Тюмень64 113,0028 682,003 462 102,0057 364,0036 691,0055%
Казань65 118,0023 386,003 516 372,0046 772,0037 266,0044%
Красноярск63 979,0028 789,003 454 866,0057 578,0036 614,0055%
Ростов-на-Дону63 802,0019 665,003 445 308,0039 330,0036 513,0038%
Новосибирск62 485,0023 328,003 374 190,0046 656,0035 759,0046%
Калининград57 847,0022 514,003 123 738,0045 028,0033 105,0048%
Киров48 850,0017 694,002 637 900,0035 388,0027 956,0044%

Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.

Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 50% означает, что у домохозяйства (семьи) есть только 50% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В США, например, индекс доступности жилья более 110%.

Из расчетов видно, что, несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, доступность жилья даже с ипотечным кредитом в России пока остается низкой.

При этом, при снижении ставки по кредиту до заданного правительством уровня (инфляции +2.2%), т.е. до 8,65% годовых (6,45+2,2), индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, повысится с уровня 30-55% до уровня 40-75%. А при одновременном снижении цен на недвижимость на 20%, индекс составит 50-93%. Т.е. во многих регионах жилье будет доступно подавляющему большинству домохозяйств.

Нужно учитывать, что есть еще интересный макроэкономический индекс, показывающий степень расслоения доходов населения страны.

Это индекс Джини (Gini coefficient).

Индекс Джини определяет степень отклонения фактического распределения доходов от абсолютно равного их распределения между жителями страны. Прилагаемый рисунок[3] демонстрирует как распределяется данный индекс по разным странам. В России его показатель составляет более 42%, это говорит о высокой степени расслоения доходов. Т.е. кто-то получает много, очень много, а кто-то очень мало. Индекс со значением 42% говорит о том, что тех, кто получает очень мало намного больше. Очень мало, это значит намного меньше, чем средняя зарплата по стране. Которую, мы кстати, учитывали при расчете индекса доступности жилья. Если бы мы в расчете учли реальную зарплату большинства, т.е. тех кому недоступно приобретение жилья собственными средствами, то реальный индекс доступности жилья был бы еще меньше.

жилье с ипотечным кредитом

Что мы наблюдаем сейчас – процентные ставки по ипотеке растут, есть мнения, что к концу года они достигнут в среднем 14%. При таких ставках индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, в среднем по России составит 35-37%. А еще мы помним, что есть индекс Джини и его значение по России, который, по сути, говорит, что средняя зарплата это одно, а зарплата большинства – совсем другое.

Таким образом, вышеуказанные индексы лишний раз подтверждают мнения экспертов, что жилье с ипотечным кредитом станет более недоступным и рынок ипотечного кредитования, как минимум, в ближайший год замедлит свое развитие.

[1] Данные сайта Росриэлт на ноябрь 2014 года

[2] Данные сайта Моя зарплата на 2 кв.2013г 

[3] Материал позаимствован из Википедии

03.12.2014, Марина Малайчик, “Люди ипотеки”

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.