Задолженность по ипотечным кредитам в России составляет почти 3,5 трлн. рублей. По данным Банка России только за 2014 год выдано более 1 млн. кредитов на сумму почти 1,8 трлн. рублей.
По опросам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) решить жилищные проблемы через ипотеку хотят почти 40% граждан.
Ипотечный кредит – дело длинное, мы берем его не на год-два, а на 20-30 лет. За это время с нами может случиться что угодно. И, конечно, же многие хотят взять ипотечный кредит с комфортными ежемесячными платежами.
Так от чего зависят платежи по кредиту?
Любые платежи по кредиту, в т.ч. аннуитетный, зависят от срока кредита, суммы кредита, ну и, конечно, от процентной ставки.
Причем, чем меньше сумма кредита и процентная ставка, тем меньше платеж. А вот со сроком кредита все наоборот, чем больше срок, тем меньше платеж.
Ниже приведена примерная, упрощенная зависимость платежа от параметров кредита.
Изменение параметров кредита |
Изменение суммы платежа |
Каждые 1% процентной ставки |
В зависимости от срока кредита:5 – ~ 2%10 – ~ 3%15 – ~ 4%20 – ~ 5%25 – ~ 6%30 – ~ 7% |
Каждые 5 лет кредита |
Изменение с … лет до … лет (и наоборот):5– 10 – ~35%10 – 15 – ~20%15 – 20 – ~10%20 – 25 – ~ 6%25 – 30 – ~ 3,5% |
Каждые 100 тысяч рублей |
В зависимости от суммы кредита, в среднемДо 1 млн. рублей – ~10%1-2 млн. рублей – ~7%2-3 млн. рублей – ~4%3-4 млн. рублей – ~3%и т.д. |
Давайте рассмотрим на практике зависимость платежа (исходя из среднего по России ипотечного кредита размером 1,6 млн. рублей) от срока кредита и ставки.
12% |
13% |
14% |
15% |
16% |
|
5 лет |
36 032,00 |
36 844,00 |
37 666,00 |
38 499,00 |
39 341,00 |
10 лет |
23 056,00 |
23 988,00 |
24 939,00 |
25 908,00 |
26 894,00 |
15 лет |
19 241,00 |
20 281,00 |
21 343,00 |
22 427,00 |
23 531,00 |
20 лет |
17 635,00 |
18 762,00 |
19 912,00 |
21 083,00 |
22 273,00 |
25 лет |
16 861,00 |
18 053,00 |
19 267,00 |
20 500,00 |
21 748,00 |
30 лет |
16 463,00 |
17 703,00 |
18 961,00 |
20 234,00 |
21 519,00 |
Из таблиц видно, что чем больше срок кредита, тем больше на размер платежа влияет процентная ставка. Причем наиболее сильно после 15 лет.
В тоже время после 15 летнего срока кредитования сумма платежа мало зависит от срока. Платеж относительно одинаков.
Может ли это служить подтверждением, что оптимальный срок кредита – 15 лет? На наш взгляд, да.
Оптимальный срок ипотечного кредита - 15 лет.
Также не забываем: сумма кредита зависит от стоимости жилья. Чем меньше стоимость жилья, которое мы хотим купить, тем меньше нам нужен кредит.
(!) Это значит, берем такой кредит, какой можем потянуть, и, соответственно, выбираем под него квартиру.
А реально ли снизить платеж в 2 раза?
Почему нет, если это какая-то специальная программа поддержки граждан – от государства или от предприятия. Например, сейчас действуют госпрограммы «Жилье для российской семьи» (снижение стоимости жилья на 20%) и “Субсидирование ипотеки” (снижение ставки до 12%).
Таким образом, по первой программе мы выигрываем примерно 20% за счет снижения стоимости жилья (допустим, рыночная стоимость жилья была 2,5 млн. рублей, ну конечно же не в Москве…, т.е. экономия где-то 500 000 рублей. Смотрим выше, ~ 4% за каждые 100 000). По второй программе мы в плюсе еще на 20% за счет снижения процентной ставки на 5% (~4% за каждый процент снижения).
Пример:
При стоимости жилья в 2,5 млн.рублей нам нужен кредит при 20% первоначальном взносе в 2 млн. рублей. Выбираем «оптимальный» срок 15 лет. Рыночная ставка сейчас в среднем 17% годовых. Платеж при таких условиях – почти 31 тысяча рублей. Теперь, снижаем сумму кредита на 20% и ставку на 5%, и «волшебным» образом получаем платеж чуть больше 19 тысяч рублей.
Т.е. снижение платежа на ~40%. Можно жить!
Изменить платежи по кредиту можно путем реструктуризации кредита либо путем рефинансирования кредита.