Налоговый кэшбек при покупке недвижимости

Налоговый кэшбек в виде специального налогового вычета. Что это такое? Кто может его получить? Особенности получения. Читаем.

Права покупателя жилья 

Гражданин при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ) имеет право на получение имущественных вычетов:

1. На новое строительство или покупку на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей);
2. На погашение процентов по ипотеке, полученной на покупку или строительство жилья, либо на рефинансирование подобных кредитов.

Имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве дается в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн рублей.

В качестве объектов приобретения рассматриваются:

• жилые дома,
• квартиры,
• комнаты
• доли в жилых объектах,
• земельные участки (доли) в них, предоставленные для индивидуального жилищного строительства,
• земельные участки (доли), на которых расположены приобретаемые частные дома (доли).

В случае, если гражданин воспользовался своим правом на вычет, но получил менее предельной суммы, остаток не сгорает. Он считается до полного его использования. То есть льготу можно использовать при новом строительстве либо покупке жилья.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

(!) С 2014 года право на получение налогового вычета сохраняется за налогоплательщиком до его полного использования, то есть до получения 13% от предельно установленной суммы в 2 000 000 рублей.

(!) Право на получение имущественного налогового вычета, использованное до 2014 года, не возобновляется. Исключение в части права на повторный вычет возникает только у тех, кто им не пользовался до 2014 года.

В случае приобретения имущества после 1 января 2014 года предельный размер вычета применяется к расходам, понесенным на приобретение как одного, так и нескольких объектов недвижимости.

Имущественный налоговый вычет по процентам

Имущественный налоговый вычет по процентам предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.

Если целевые кредиты (займы) получены до 1 января 2014 года, то имущественный налоговый вычет предоставляется без ограничения в 3 000 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет по процентам может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества. Но, если до 2014 года вы получили вычет только по покупке недвижимости по одному объекту, то имеете право на налоговый вычет по ипотечным процентам по другому объекту. Как получить, читайте здесь.

Для получения вычета по процентам нужно представить:

• документы, подтверждающие право на получение имущественного налогового вычета,
• документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты.

Если годовая сумма дохода не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

(!) Право на получение имущественного налогового вычета не имеет срока давности.

Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию соответствующую декларацию.

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если жилье куплено:

• за счет средств материнского капитала или бюджетных или иных субсидий,
• у взаимозависимого лица. Например, у супруга, детей, родителей и т.д. (ст.105.1 НК РФ).

Жилье в собственности детей. Нюансы

• Если собственность оформлена на ребенка до 18 лет, то вычет могут получить родители (усыновители, опекуны, попечители).
• Но для договоров, оформленных до 01.01.2014 года, налоговый вычет со своей доли получить сможет только сам ребенок по достижении им совершеннолетия.

Об особенностях предоставления имущественного налогового вычета можно прочитать здесь:

• строительство/достройка индивидуального дома
• отделка приобретенной квартиры
• приобретение жилья в долевую или совместную собственность
• покупка земельного участка
• имущественный вычет для пенсионера
• налоговый вычет по страховке для ипотеки
• налоговый вычет от страхования жизни

Как получить имущественный налоговый вычет читайте здесь.

Каким еще способом можно вернуть часть денег себе обратно, читаем тут.

Пример 1:

Приобретается квартира стоимостью 4 400 000 рублей.

Сумма ипотечного кредита – 2 200 000 рублей.

Срок — 10 лет, процентная ставка — 12,4% годовых.

Итоговая сумма процентов — 1 638 851,11 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет — 3 638 851,11 рублей (2 000 000 руб. – МИН(4 400 000; 2 000 000), и 1 638 851,11 руб. — полная сумма процентов).

Сумма налогового вычета – 473 050 рублей (13% от 3 638 851,11 руб.).

При этом сумму 260 000 руб. (13% от 2 000 000) можно получить в течение или по окончании налогового периода, если доходы позволяют, не зависимо от того, из каких средств (собственных или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты, т.е. в течение 10 лет.

Пример 2:

Приобретается квартира стоимостью 1 500 000 рублей.

Сумма ипотечного кредита – 1 000 000 рублей.

Срок — 10 лет, процентная ставка — 12,4% годовых.

Итоговая сумма процентов — 744 932,23 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет – 2 244 932,23 рублей (1 500 000 руб. – МИН(1 500 000; 2 000 000), и 744 932,23  руб. — полная сумма процентов).

Сумма налогового вычета – 291 841 рублей (13% от 2 244 932,23 руб.).

При этом сумму 195 000 руб. (13% от 1 500 000) можно получить в течение или по окончании налогового периода, если доходы позволяют.

Пример 3:

Приобретается квартира стоимостью 15 000 000 рублей.

Сумма ипотечного кредита – 10 000 000 рублей.

Срок — 10 лет, процентная ставка — 12,4% годовых.

Итоговая сумма процентов — 7 449 544,22 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет – 5 000 000 рублей (2 000 000 руб. – МИН(15 000 000; 2 000 000), и сумма процентов 3 000 000   руб. МИН(7 449 544; 3 000 000).

Сумма налогового вычета – 650 000 рублей (13% от 5 000 000 руб.).

Пример 4:

Приобретается квартира в общую совместную собственность стоимостью 4 400 000 рублей.

Сумма ипотечного кредита, заемщик – один из супругов – 2 200 000 рублей.

Кредит — целевой, т.е. на приобретение и проведение капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры.

Срок — 10 лет, процентная ставка — 12,4% годовых.

При расчетах с продавцом получено две расписки: одна на сумму 1 000 000 руб. за квартиру, другая на сумму 3 400 000 руб. за неотделимые улучшения, произведенные продавцом в квартире.

Итоговая сумма процентов — 1 638 851,11 рублей.

Для получения имущественного вычета один из собственников обратился в ИФНС, другой — отказался от вычета. Обратившемуся был предоставлен вычет в размере стоимости квартиры и в сумме процентов, выплаченных по ипотеке, но только пропорционально стоимости квартиры (22,7% от всех выплачиваемых процентов (1 000 000 руб. : 4 400 000 руб.)), т.к. в договоре купли-продажи не указано, что указано, что строительство не завершено. 

Т.е. сумма, на которую можно получить налоговый вычет – 2 372 019 руб.:

по стоимости жилья — 2 000 000 руб., МИН(4 400 000; 2 000 000),

по процентам – 372 019 руб., 22,7% от 1 638 851,11 руб. (полной суммы процентов).

Общая сумма налогового вычета – 308 362 рублей (13% от 2 372 019 руб.).