Как безопасно рассчитаться с продавцом недвижимости?
Есть следующие варианты расчетов при покупке недвижимости:
- оплата наличными деньгами,
- безналичный перевод,
- аккредитив (вид банковского счета),
- аренда банковской ячейки.
Опасности!
Первые 2 способа, как правило, не применяются, т.к. передача денег до сделки опасна для покупателя (а вдруг продавец откажется от сделки или сделка не будет зарегистрирована).
Регистрация ипотеки. Как это происходит
Передача денег после регистрации сделки — опасна для продавца (где потом искать того покупателя, чтобы он полностью расплатился за приобретенное жилье).
Как провести сделку передачи денег безопасной?
Чаще всего при покупке недвижимости, тем более с использованием ипотечного кредита, для расчетов с продавцом жилья используется аренда банковской ячейки, реже — аккредитив.
Рассмотрим эти способы расчетов подробнее.
Аренда банковской ячейки. Порядок расчетов с продавцом жилья
Схема сделки:
Аренда банковской ячейки, т.е. размещение денег в специальном ящичке в банке, подразумевает заключение договора с банком. Как правило, такой договор является трехсторонним документом, заключаемым между банком, покупателем и продавцом жилья. В договоре стороны прописывают условия доступа к сейфу.
Если покупатель берет кредит, то банк зачисляет его на расчетный счет покупателя — заемщика, который снимает эти деньги и закладывает их в банковскую ячейку. Аренда банковской ячейки предполагает закладку и собственных средств — первоначальный взнос покупателя. Зачастую в схеме с использованием ипотечного кредита это 2 разные ячейки.
Как снизить платежи по ипотечному кредиту?
Деньги, как правило, помещаются в банковскую ячейку в день сделки, т.е. в день подписания договора купли-продажи недвижимости, до сдачи документов на государственную регистрацию.
Что такое ипотека в силу закона?
Доступ к банковской ячейке имеет продавец в случае регистрации сделки или покупатель в случае отказа в ее регистрации. Стоимость услуги аренды банковского сейфа не высока, как правило, это 1,5-3 тысячи рублей в зависимости от банка и региона.
После государственной регистрации договора купли-продажи жилья и перехода права собственности к покупателю, продавец представляет в банк оригинал договора купли-продажи с соответствующей отметкой органа, осуществившего государственную регистрацию, и забирает денежные средства из ячейки.
Важно! Не забудьте потребовать от продавца расписку за полученные им денежные средства по договору купли-продажи.
Аренда банковской ячейки по соглашению сторон сделки может быть продлена в случае приостановки государственной регистрации. Для этого между покупателем, продавцом жилья и банком составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному договору.
Отказ в регистрации
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
Если покупатель брал кредит, а сделка не была зарегистрирована, то деньги из банковской ячейки изымаются покупателем и за счет них гасится ипотечный кредит.
Порядок расчетов с продавцом жилья посредством аккредитива
Схема сделки:
Схема в целом схожа со схемой расчетов через банковскую ячейку, только тут вместо сейфа появляется специальный счет — безотзывный аккредитив.
Денежные средства по заявлению покупателя жилья направляются в соответствии с договором купли-продажи квартиры на счет безотзывного аккредитива. Если покупатель берет кредит, то банк перечисляет на счет аккредитива сумму заемных денежных средств. Получателем денежных средств является продавец жилья. Но получить эти средства продавец сможет только при условии регистрации сделки.
Срок действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, соответствует примерному сроку регистрации + несколько дней.
Продавец получает денежные средства после предоставления в банк оригинала договора-купли продажи квартиры со штампом регистрационной палаты о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Денежные средства со счета аккредитива перечисляются на текущий счет продавца.
Приостановка регистрации
В случае приостановки государственной регистрации договора купли-продажи жилья действие аккредитива по письменному заявлению покупателя и с согласия продавца может продлиться на срок приостановки, но, как правило, не более 30 дней.
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
По истечении срока действия покрытого безотзывного аккредитива, аккредитив закрывается, а денежные средства перечисляются на текущий счет покупателя. Если покупатель взял ипотечный кредит, то средства с его счета подлежат безакцептному списанию в счет погашения обязательств по кредитному договору.
Стоит обратить внимание, что если жилье приобретается с помощью кредитных средств, то кредит в указанных выше случаях считается предоставленным с момента выдачи денежных средств покупателю, т.е. с момента перечисления денег на его расчетный счет. А не с момента регистрации права собственности покупателя. Т.е., если даже сделка не будет зарегистрирована, покупателю придется уплатить банку проценты по кредиту за время нахождения денег, пока действует аренда банковской ячейки, или деньги хранятся на аккредитиве.
___________
Что еще почитать:
Банкротство и покупка жилья. Какие риски?
Почему квартиры на вторичном рынке лучше
Покупка квартиры на вторичном рынке. Нюансы
___________
Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.