Сбербанк предложил пожизненную ипотеку

Итак, сейчас много обсуждается тема с плавающими ставками по ипотеке.

? Напомню, плавающие ставки (их еще называют переменными ставками)  обычно привязаны к какому-то рыночному индексу (например, инфляция), который периодически (часто раз в квартал) меняется. А, значит, меняется и ставка по кредиту. Т.е. ставка состоит из фиксированной части, которая никогда не меняется, и переменной части, которая зависит, например, от размера инфляции. Если рыночная составляющая растет, растет и ставка. И наоборот.

Сейчас тема с плавающими ставками активизировалась. Началось с того, что “прилетело” поручение не от кого бы то ни было, а от Президента.

Президент России Владимир Путин поручил правительству и ЦБ до 15 июля обеспечить принятие закона, регулирующего порядок изменения плавающих ставок и сроков по кредитам населению, включая ипотеку , соответствующий перечень поручений опубликован на сайте Кремля.

Более того, депутаты из Госдумы сразу отчитались, что уже в эту весеннюю сессию принять закон, регулирующий порядок изменения плавающих ставок и сроков кредитов населению, включая ипотеку. Об этом заявил председатель думского комитета по финансам Анатолий Аксаков.

«Плавающие ставки – это применяемое во всем мире явление, поэтому реализация соответствующей идеи в нашем правовом пространстве – абсолютно назревший вопрос», – считает депутат. Однако при этом следует принять во внимание ряд моментов, предупредил он.

«При принятии такого закона желательно иметь в виду механизмы хеджирования рисков при увеличении ставок. Потому что когда снижаются ставки, это всегда приятно, и это нормально проходит. Но когда ставки повышаются, то те, кто берет кредиты, не радуются такой ситуации, они могут проявлять и недовольство или столкнуться с трудностями выполнения обязательств. Поэтому важно эти моменты учитывать, когда закон будет приниматься».

Пока идет активное обсуждение.

Кстати, некоторое время назад, до поручения Президента, Центральный банк сказал, что плавающие ставки довольно рискованы. Банки должны предлагать кредиты с плавающими ставками только надежным заемщикам , которые останутся платежеспособными в случае повышения ставок.

Я как то приводила пример плавающих ставок от Банка ДОМ РФ, который рассчитал значение ставки по опции «Переменная ставка» на 1-ый квартал 2021 года:

☑️ для кредитов (займов) выданных до 31.12.2016 – 9,19% годовых (индекс ИПЦ 4,29 п.п.)

☑️ для кредитов (займов) выданных с 01.01.2017 – 10,19% годовых (индекс ИПЦ 4,29 п.п.).

Еще раз, Переменная ставка обычно состоит из некой фиксированной величины и переменной. В Банке ДОМ РФ ставка зависит от величины инфляции и пересчитывается раз в квартал.

Переменные ставки видите, какие получились, при том, что рыночные ставки сейчас 8-9% готовых. Дальше сами додумаете…

⛔️ Это при инфляции 4,29%. А сейчас Росстат отметил, что инфляция в феврале ускорилась до 5,7%. Т.е. ставки будут еще выше.

Пожизненная ипотека. И тут Сбербанк предложил свой вариант ипотеки с плавающей ставкой.

Суть идеи: при изменении ставок по ипотеке меняться должен не размер платежа, а срок кредита. Т.е. сам платеж будет фиксированный.

Эксперты уже отметились, сказав, что в России такая ипотека с плавающей ставкой сможет занять 15-20% рынка.

Рассказываю, в чем тут засада.

Идея, кстати, не нова. В Дом РФ это ранее уже прорабатывали. Ставка по-любому плавающая, т.е. зависит от рыночного индекса. Пусть от инфляции, как было в том же Дом РФ. Платеж действительно фиксируют.

ПРИМЕР.

Пусть сумма кредита 3 млн. руб. Допустим, платеж тут установили в размере 20 тысяч рублей. Все цифры условны. Все, наверное, знают или вспомнят, что проценты всегда считаются от остатка долга, учитывается количество дней в платежном периоде (пусть 30 дней) и ставки. Пусть была ставка 8% при заключении кредитного договора. В платеже обычно есть и проценты, и сумма в погашение основного долга (ОД). В данном примере %% составят 19,7 тр. (3000000*8%/365*30). В погашение ОД идет остаток от 20тр (20-19,7), т.е. 0,3тр.

Если вдруг ставка вырастает, т.к. инфляция выросла, то происходит следующее. Пусть ставка выросла на 1%, т.е. стала 9%. Проценты теперь составят 22,2тр (3000000*9%/365*30). Т.е. проценты уже больше платежа – 22,2 против 20. Но платеж то фиксированный. Ничего страшного, говорит ЦБ. Платеж не поменяется. Разница в процентах увеличит ваш долг и срок кредита. Т.е. каждый раз. когда проценты выше, чем платеж, увеличивается ваш долг. Даже, если проценты не больше платежа, но они все-равно выше, если ставка выросла, ваш долг будет погашаться медленнее. В любых случаях срок кредита увеличится.

Это уже будет не 30-летняя ипотека, а пожизненная и передающаяся по наследству.

Сбер, правда, уточнил, что стоит ограничить возможное увеличение срока кредита 10 годами.

Типа, что россияне гасят ипотеку и так досрочно, за 7 лет вместо 18 (в среднем), так что это ерунда, если 10 лет прибавится. И вообще стоит ограничить выдачу таких кредитов заемщиками, которые не имеют запаса дохода для погашения кредита (А ЧТО У НАС ВЫДАЮТ ИПОТЕКУ, ТЕМ У КОГО НЕТ ДОХОДА?), еще учитывать возраст и степень финансовой грамотности (ИНТЕРЕСНО ЗАЕМЩИКИ ЗАЧЕТ БУДУТ СДАВАТЬ?).

Ну и как, нравится вам идея? Пишите мнение в комментариях

Что я вообще хочу сказать про плавающие ставки:

Все думаю, а чего все так возбудились с плавающими ставками то? Таких кредитов сколько у нас в стране вообще, чтобы так этим озаботиться? единицы. Так в чем базар?

Кстати, а знаете, что именно этот инструмент интересен именно банкам. Т.к. риска для них тут меньше. В ставке же, кроме иных составляющих, так или иначе присутствует рыночный риск. Т.е. ты привлекаешь деньги на 3 года, а раздаешь на 30 лет, а ставка по привлечению за это время увеличивается. Банк в пролете, он же раздал деньги дешевле. Это рыночный риск. Если бы у нас были нормальные выпуски ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), т.е. деньги, привлеченные на длинный срок, то было бы все ок. Но этого то так до сих пор и нет. ИЦБ выпускают, да, правда. Но покупают их не ивесторы же, а сами банки. Т.е. длинных денег в ипотеку не прибавляется. И фондируется 30-летняя ипотека короткими депозитами (условно, конечно).

Пока этот риск “висит” на банках, т.к. у нас ставки по кредитам в большей степени фиксированные.

Активно обсуждая тему с плавающими ставками при том, что таких кредитов единицы, явно имеют что-то другое в виду, а не защиту. На мой взгляд, ищут способ переложить рыночные риски на заемщика.

Тем более, вон ставки по депозитам опять начали расти… Иначе зачем этот “шорох орехов”…

Удачи нам всем!

Что еще почитать:
Причины снижения кредитного рейтинга. ТОП-7 причин
Проверка недвижимости. Как отличить фейковые сайты от официальных
Сделки между родственниками или как купить в ипотеку квартиру у близкого человека

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.