Порой при купле-продажи покупатели сталкиваются с тем, что продавец просит указать неполную цену в договоре приобретения. Занижение цены зачастую нужно, когда продавец хочет уйти от лишних налогов в случаях продажи раньше так называемого нормативного срока владения недвижимостью.
Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре
Например, купил квартиру два года назад за 5 млн рублей, цены выросли, продает за 7 млн (цифры условны). В этом случае при полной цене в договоре НДФЛ составит 13%*(7 млн — 5 млн)=260 тыс рублей. Продавец не хочет платить и предлагает покупателю поставить в договоре цену 5 млн рублей, остальное по расписке.
Так как сейчас источником денег для приобреиения во многих случаях являются ипотечные кредиты, то возникает вопрос, а как к занижению цены в договоре покупки относятся банки?
? Неполная стоимость в договоре покупки. До какой суммы можно снизить цену в ДКП (22.05.2023)
До любой суммы
?Газпромбанк
?Райффайзенбанк
?Сбербанк
?ПСБ
?Уралсиб
?Банк СПБ
?Совкомбанк
?Альфа-банк (по готовому жилью, иное до суммы кредита)
?БЖФ (но не менее 1 млн)
?Росбанк Дом (до любой суммы там, где есть ячейки, или до суммы кредита)
?УБРИР (но не ниже цены, по которой покупал продавец)
?Банк Центр-инвест (индивидуальное рассмотрение)
До суммы кредита:
?АК Барс банк
?Абсолют Банк
?ВТБ (можно и ниже суммы кредита, условия тут)
?Банк Зенит
?Сургутнефтегазбанк
?Металлинвестбанк
?МКБ
?Татсоцбанк
?Банк Открытие
?Банк Дом РФ
_
?Ипотека 24 (но не менее 70% от кадастра)
➡️ Неполная цена в ДУПТ с физ лицом:
Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк, Росбанк Дом, БЖФ, СНГБ, Татсоцбанк, МКБ, Уралсиб.
* Обычно при уступке по ДДУ возможно занижение до суммы кредита, но не ниже цены первого ДДУ.
Обычно при неполной стоимости не допускаются: родственные сделки, сделки с несовершеннолетними, при использовании субсидий (напр, МСК, хотя можно попробовать в Сбере) или при покупке заложенного жилья. Хотя всегда есть исключения.
Не разрешают указывать неполную цену:
РСХБ, АБ Россия, РНКБ.
** При родственных сделках, в сделках с детьми и при использовании субсидий (напр, МСК), при покупке ипотечного жилья, снизить цену серьезно, как правило, не получится. Хотя всегда есть исключения. Например, так при заложенном жилье работает ТКБ.
Как обычно оформляется занижение
Участники купли-продажи согласовывают некую цену в договоре приобретения, которая ниже реальной цены, скорее она приближена к цене покупки продавцом. Разница оформляется иным документом. Кто-то делает дополнительное соглашение к договору приобретения, которое не регистрируется. Кто просто берет расписку на «лишние» деньги.
В кредитном договоре зачастую указывается фраза по цели кредита «на покупку и неотделимые улучшения».
Нужно понимать
Нужно понимать, что, несмотря на то, что граждане согласно ст 421 Гражданского кодекса вольны в заключении договоров, ФНС не дремлет:
☑️ ФНС все-равно будет оценивать стоимость сделки. И в целях налогообложения, если цена ниже 70% от кадастровой стоимости, то все-равно в качестве налогооблогаемой базы возьмет 70% от кадастра.
☑️ В ФНС поступают документы по сделкам и в случаях, когда покупатель заявляется на налоговый имущественный вычет. В этом случае предъявляется и кредитный договор, в котормо прописаны якобы «неотделимые улучшения». Уже есть прецеденты, когда ФНС доначисляла налог продавцу в этом случае. Особенно, когда расчеты на разницу произведены наличными.
➡️ Как суды оценивают занижение цены в ДКП с точки зрения оспоримости сделки.