Порой при купле-продажи покупатели сталкиваются с тем, что продавец просит занизить цену в договоре приобретения. Занижение цены часто требуется, когда продавец хочет уйти от лишних налогов в случаях продажи раньше так называемого нормативного срока владения недвижимостью.
Например, купил квартиру 2 года назад за 5 млн рублей, цены выросли, продает за 7 млн (цифры условны). В этом случае при полной цене в договоре НДФЛ составит 13%*(7 млн — 5 млн)=260 тыс рублей. Продавец не хочет платить и предлагает покупателю поставить в договоре цену 5 млн рублей, остальное по расписке.
Так как сейчас источником денег для приобреиения во многих случаях являются ипотечные кредиты, то возникает вопрос, а как к занижению цены в договоре покупки относятся банки?
Итак, насколько готовы согласовать занижение цены в договоре приобретения банки:
До любой суммы
?Газпромбанк
?МИнБанк
?Райффайзенбанк
?Росбанк Дом (до любой суммы, где есть ячейки, или до суммы кредита)
?СберБанк
?Юникредитбанк
?ПСБ (Промсвязьбанк)
?Банк Санкт-Петербург
До 1 млн рублей
?Банк Открытие
?БЖФ (Банк жилищного финансирования)
До суммы кредита:
?АК Барс банк
?Абсолют Банк
?ВТБ
?Совкомбанк
?Альфа банк
?Банк Зенит
?ТКБ (Транскапиталбанк)
?Сургутнефтегазбанк
?Металлинвестбанк
?Банк Уралсиб
?Ипотека 24 или Национальная фабрика ипотека (они же РусНарБанк) (или до 70% от кадастровой стоимости)
Не занижают:
? РСХБ (Россельхозбанк)
?Банк Дом РФ
* Обычно при уступке прав по ДДУ (договор участия в долевом строительстве) занижение до цены первого ДДУ или до суммы кредита.
Как обычно оформляется занижение
Участники купли-продажи согласовывают некую цену в договоре приобретения, которая ниже реальной цены, скорее она приближена к цене покупки продавцом. Разница оформляется иным документом. Кто-то делает дополнительное соглашение к договору приобретения, которое не регистрируется. Кто просто берет расписку на «лишние» деньги.
В кредитном договоре обычно указывается фраза по цели кредита «на покупку и неотделимые улучшения».
Нужно понимать
Нужно понимать, что, несмотря на то, что граждане согласно ст 421 Гражданского кодекса вольны в заключении договоров, ФНС не дремлет:
☑️ ФНС все-равно будет оценивать стоимость сделки. И в целях налогообложения, если цена ниже 70% от кадастровой стоимости, то все-равно в качестве налогооблогаемой базы возьмет 70% от кадастра.
☑️ В ФНС поступают документы по сделкам и в случаях, когда покупатель заявляется на налоговый имущественный вычет. В этом случае предъявляется и кредитный договор, в котормо прописаны якобы «неотделимые улучшения». Уже есть прецеденты, когда ФНС доначисляла налог продавцу в этом случае. Особенно, когда расчеты на разницу произведены наличными.
? Что еще почитать:
Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре
С ипотекой от Сбера можно купить залоговую квартиру у любого банка
На что обращать внимание при подписании кредитного договора