Занижение цены в договоре купли-продажи, ипотека и налоги

У вас круглые глаза. А зачем?

А вот зачем это продавцу рассказываю.

Продавец имеет доход с продажи квартиры, если продал дороже, чем купил. С подобного дохода, т.е. с разницы между ценой покупки и продажи, нужно платить налоги. НДФЛ 13%. Нужно понимать, что налог возникает не всегда. Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца

«в течение минимального предельного срока владения … и более».

Предельным сроком признается срок либо 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания. Но тут есть нюансы, об этом чуть ниже. Либо 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.

В общем, если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблем с налогами вообще не возникает.

Сюда же относятся, кстати, сделки по обмену квартир в рамках программы реновации. Отсчет владения новой квартирой начинается с начала владения «старым» жильем, которое сдано городу.

Но, вот если квартира продается раньше предельного срока, то начинается торг про занижение цены…

Продавец не хочет платить налоги и поэтому просит снизить цену в договоре.

Разница в цене обычно оформляется соглашением или обычной распиской о передаче “лишних” денег.

Почему это не нужно покупателю

✔️ При ипотеке банки сейчас, конечно, берут такие сделки. Да и то не все. При этом в кредитном договоре цель будет указана приобретение жилья и неотделимые улучшения. Что-то в таком духе.

Кстати, вот такие банки работают с занижением:

До любой суммы – Газпромбанк, Минбанк, Райффайзенбанк, Росбанк Дом (но не во всех офисах), Сбербанк, Юникредитбанк, ПСБ, Банк Санкт-Петербург.

До 1 млн рублей – Банк Открытие и БЖФ.

До суммы кредита – АК Барс банк, Абсолют Банк, ВТБ, Совкомбанк, Альфа-банк, Банк Зенит, ТКБ, Сургутнефтегазбанк, Металлинвестбанк, Уралсиб, Ипотека 24 (РусНарБанк) (или до 70% от кадастра)

Совсем не занижают цену – РСХБ, Дом РФ.

✔️ Если есть государственные субсидии, то с занижением будут проблемы. Если без субсидий, то банки соглашаются на сделки, а вот с субсидиями занижение точно не пройдет. Материнский капитал, например, Пенсионный фонд может отказаться переводить, если углядит недобросовестность сделки.

✔️ Сумма субсидии, например, по программе Молодая семья, может быть ниже. Ведь при выплате компенсаций оценивается цена из договора покупки. Т.е. получите в меньшей сумме, чем могли бы.

✔️ Имущественный налоговый вычет по процентам при ипотеке тоже можете потерять, т.к. по сути это получается не совсем целевой кредит, не только покупка. А вычет дают по целевым кредитам.

✔️Если сделка будет оспорена или вдруг продавец в процессе передумает, то сделку могут расторгнуть (по суду, конечно), и вернуть сможете только сумму по договору. Деньги по расписке – это уже другой суд и другие разборки с продавцом.

✔️ Да и, если сделка прошла по не рыночной цене, то суды считают часто, что вы не проявили осторожность, осмотрительность и добросовестность. Со всеми вытекающими последствиями.

Кстати, с регистрацией таких сделок уже тоже начались проблемы.

Вот и Рореестр начал тормозить сделки с занижением, обращая внимание на разницу в ценах в кредитном договоре и договоре приобретения. Листайте карусельку.

Регистрация приостановлена. Как стороны будут объяснять Росреестру разницу в ценах не понятно.

Конечно, единичный случай, но вы ж понимаете. В любом начале есть система…

Поэтому думайте и оценивайте все риски, прежде чем соглашаться.

Что еще почитать:

Когда квартиру не продашь и не заложишь? Почему на квартире обременение

Ипотека для ИП. Доступна ли ипотека для индивидуальных предпринимателей? Отвечаю

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.