У вас круглые глаза. А зачем?
А вот зачем это продавцу рассказываю.
Продавец имеет доход с продажи квартиры, если продал дороже, чем купил. С подобного дохода, т.е. с разницы между ценой покупки и продажи, нужно платить налоги. НДФЛ 13%. Нужно понимать, что налог возникает не всегда. Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца
«в течение минимального предельного срока владения … и более».
Предельным сроком признается срок либо 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания. Но тут есть нюансы, об этом чуть ниже. Либо 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.
В общем, если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблем с налогами вообще не возникает.
Сюда же относятся, кстати, сделки по обмену квартир в рамках программы реновации. Отсчет владения новой квартирой начинается с начала владения «старым» жильем, которое сдано городу.
Но, вот если квартира продается раньше предельного срока, то начинается торг про занижение цены…
Продавец не хочет платить налоги и поэтому просит снизить цену в договоре.
Разница в цене обычно оформляется соглашением или обычной распиской о передаче «лишних» денег.
Почему это не нужно покупателю
✔️ При ипотеке банки сейчас, конечно, берут такие сделки. Да и то не все. При этом в кредитном договоре цель будет указана приобретение жилья и неотделимые улучшения. Что-то в таком духе.
Кстати, вот такие банки работают с занижением:
До любой суммы — Газпромбанк, Минбанк, Райффайзенбанк, Росбанк Дом (но не во всех офисах), Сбербанк, Юникредитбанк, ПСБ, Банк Санкт-Петербург.
До 1 млн рублей — Банк Открытие и БЖФ.
До суммы кредита — АК Барс банк, Абсолют Банк, ВТБ, Совкомбанк, Альфа-банк, Банк Зенит, ТКБ, Сургутнефтегазбанк, Металлинвестбанк, Уралсиб, Ипотека 24 (РусНарБанк) (или до 70% от кадастра)
Совсем не занижают цену — РСХБ, Дом РФ.
✔️ Если есть государственные субсидии, то с занижением будут проблемы. Если без субсидий, то банки соглашаются на сделки, а вот с субсидиями занижение точно не пройдет. Материнский капитал, например, Пенсионный фонд может отказаться переводить, если углядит недобросовестность сделки.
✔️ Сумма субсидии, например, по программе Молодая семья, может быть ниже. Ведь при выплате компенсаций оценивается цена из договора покупки. Т.е. получите в меньшей сумме, чем могли бы.
✔️ Имущественный налоговый вычет по процентам при ипотеке тоже можете потерять, т.к. по сути это получается не совсем целевой кредит, не только покупка. А вычет дают по целевым кредитам.
✔️Если сделка будет оспорена или вдруг продавец в процессе передумает, то сделку могут расторгнуть (по суду, конечно), и вернуть сможете только сумму по договору. Деньги по расписке — это уже другой суд и другие разборки с продавцом.
✔️ Да и, если сделка прошла по не рыночной цене, то суды считают часто, что вы не проявили осторожность, осмотрительность и добросовестность. Со всеми вытекающими последствиями.
Кстати, с регистрацией таких сделок уже тоже начались проблемы.
Вот и Рореестр начал тормозить сделки с занижением, обращая внимание на разницу в ценах в кредитном договоре и договоре приобретения. Листайте карусельку.
Регистрация приостановлена. Как стороны будут объяснять Росреестру разницу в ценах не понятно.
Конечно, единичный случай, но вы ж понимаете. В любом начале есть система…