Занижение цены договора. Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену существенно ниже реальной. Сталкивались с таким?
Зачем это нужно продавцу
Продавая недвижимость, мы получаем доход. С подобного дохода нужно платить налоги. Но не всегда.
Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».
Минимальным сроком при этом считается:
? 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания. Но тут есть нюансы, об этом чуть ниже.
? 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.
Кстати, если вы обменяли жилье в рамках программы реновации, то срок владения «старым» жильем войдет в срок владения новым.
Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на налоги. Точнее на налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который для россиян составляет 13% от полученного дохода.
Доходом считается цена продажи недвижимости.
Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости.
Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблем с налогами вообще не возникает.
Продавец в 2018 году получил в наследство от троюродной тети квартиру. В 2019 году решил продать ее за 4 млн рублей. С момента получения наследства прошло менее 3-х лет и родственник не близкий, квартира досталась даром. Доход – 4 млн рублей. Из цены продажи 4 млн рублей исключаем имущественный вычет 1 млн руб, результат умножаем на налоговую ставку 13%. НДФЛ — 390 тысяч рублей.
Раньше продавец попросил бы снизить цену до 1 млн рублей, чтобы вообще не платить налог, но сейчас это не актуально. ФНС теперь при расчете налога смотрит на кадастровую стоимость объекта. Если цена в договоре будет меньше 70% от кадастровой стоимости, то доходом будут считать 70% от кадастровой оценки.
Но скорее всего до этой границы продавец постарается снизить цену договора. А остальное уже по расписке.
То есть вам будет предложено указать в договоре цену, например, 2,8 млн рублей, а 1,2 млн пойдет по какому-то иному документу, например, за неотделимые улучшения (соглашение, расписка и тп).
Почему это не нужно покупателю
? Если у вас предполагается ипотечный кредит, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита — покупка жилья и неотделимые улучшения. Здесь есть другой нюанс, об этом ниже.
? В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и тп), такое занижение не пройдет. Либо банк не согласится на большое занижение в таких сделках, либо субсидию не выделят, потому что нужен минимальный первоначальный взнос, а занижать цену в договоре продавец просит, например, до суммы кредита.
? Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится тот же ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения. Т.е. в меньшей сумме, чем могли бы.
? Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения. Тут все зависит от формулировок и от позиции Федеральной налоговой службы.
? Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму.
В общем, облагодетельствуете продавца за свой счет.
? Не дай бог, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки. А если вам придется доказывать свою добросовестность, то вряд ли ее докажете в сделке с занижением цены. Продавец всегда может сказать, что его вынудили к такой сделке. И кто знает конечный результат судебной разборки.
Соглашаться или нет на занижение цены договора, решать вам.
Что еще почитать:
Занижение цены в ДКП. Кто из банков принимает это и до какой суммы