Бесплатная земля как первый взнос по ипотеке. Государственная Дума по инициативе отдельных депутатов собирается рассмотреть некий законопроект, разрешающий использование бесплатной земли, выделенной льготникам, в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки.
Вспомним, кому в России дается бесплатная земля:
В статье 39.5 Земельного кодекса определено, что бесплатная земля выделяется многодетным, т.е. гражданам, имеющим трех и более детей. Другие категории льготников регионы определяют самостоятельно. Как правило, на льготу могут претендовать участники боевых действий, инвалиды и другие категории, на которые обычно распространяются разные социальные жилищные программы. В прошлом году Президент России подписан закон, по которому бесплатная земля выделяется Героям России и СССР.
Стоит понимать, чтобы стать участником такой жилищной программы, не всегда достаточно входить в льготную категорию, порой нужно еще соответствовать определенным критериям отбора претендентов, которые устанавливает местная власть. Например, стоять на очереди на улучшение жилищных условий и/или иметь доход на семью не более установленной суммы.
Бесплатно выделяемая земля должна иметь категорию для жилищного строительства. Т.е. на ней можно построить собственный дом. Можно за свои деньги, можно взять ипотеку. Можно использовать материнский капитал.
Зачем нужны изменения в законы?
Авторы считают, что подобная инновация поможет льготникам, прежде всего, многодетным семьям, не имеющим возможности собрать первоначальный взнос для оформления ипотеки. Обычно требуется первый взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья.
Законопроектом также предлагается определить, что выделяемые бесплатно участки не должны стоить меньше 1 млн рублей. Определенная полезная логика в этом есть, т.к. сейчас бесплатные земли порой дают там, где «негоже». Как минимум, такая земля может находиться далеко от обжитых населенных пунктов, там может отсутствовать какая-либо инфраструктура и близкорасположенные коммуникации. Это не «интересная» земля.
Так может ли заработать земля как первый взнос по ипотеке?
Пофантазируем, т.к. законопроекта в доступных источникам мы не нашли.
Допустим, семье дали бесплатную землю. Семья намерена построить дом. Своих денег нет. Надежда на ипотеку. Семья идет в банки, предлагая в залог выделенную землю, и узнает, что под залог только земельного участка мало кто дает ипотечный кредит. Как выглядит ипотека под землю, когда ее все-таки дают, можно почитать здесь.
Допустим, какой-то кредитор решил выделить деньги взаймы под залог земли. Но он точно не даст больше 80% (и это то фантастика, т.к. под землю обычно не дают больше 50%). На эти деньги семья начинает строить дом хозяйственным способом (т.е. покупая материалы и привлекая рабочих частным образом). Понятно, что тут все зависит от стоимости земли. Если земля выделена в ненужном никому месте, она стоит «ноль», и денег семья не получит вообще. Если земля на Рублевке (в каждом населенном пункте есть своя «Рублевка»), где она порой стоит больше дома, то под залог только такой земли построить скромный дом вполне можно. Но кто ж там даст землю нуждающемуся. Там есть другие нуждающиеся.
Итак, в этом случае земельный участок никак не может стать первым взносом по ипотеке.
Допустим, семья решила построить дом не самостоятельно, а с помощью специалистов, в рамках договора с какой-нибудь понятной банку строительной компанией. Очень теоретически банк может дать денег под залог земли и под залог прав требования по договору строительства частного дома. Скорее всего, даст деньги в рамках кредитной линии (о том, что это такое, здесь), выделяя кредит по частям, по мере строительства дома. Опять же даст скорее не больше 50% от стоимости земли и 50% стоимости подряда.
Но мы же хотим землю как первый взнос. Как это может выглядеть в этой схеме?
Кредитор оценивает стоимость земли и договор подряда. Допустим, земля стоит 1 млн. рублей и договор подряда стоит 1 млн.рублей, всего 2 млн.рублей. Стоимость договора подряда, по сути, потенциальная стоимость частного дома. Банк дает под землю и подряд 1 млн.рублей. По сути, дает кредит на стройку в полной сумме, считая стоимость земли как первый взнос (50% от стоимости земли и потенциальной стоимости частного дома).
Какие изменения законодательства здесь нужны, т.к. и сейчас банку никто не мешает так кредитовать?
Чуть выше мы обсудили, что так почти никто не кредитует. И не потому что нельзя, а потом что риск. А если застройщик не построит этот частный дом, т.е. не выполнит свои обязательства?.. Обанкротится, например. Ведь такое строительство частного дома не подчиняется знаменитому 214-ФЗ о долевом строительстве. Как тогда достроить такой дом? Никто не компенсирует ни заемщику, ни банку, убытков в случае банкротства застройщика.
Есть достаточно цивилизованный вариант объединения нескольких земельных участков, выделенных льготникам, и строительство на них малоэтажного жилого дома, например, блокированной застройки (таун-хаус). Тогда такое строительство будет защищено государством также, как и многоквартирный дом, в рамках федерального закона 214-ФЗ.
Теоретически никто и сейчас не мешает льготным категориям граждан объединиться, договориться с застройщиком и построить себе такой блокированный дом. Не мешает, но для простого обывателя это сложно. Конечно, это могут организованно сделать и местные власти. Но мало кто так делает. Следует вывод, стоит заставить органы власти делать так по закону.
И вот сейчас идет обсуждение еще одного законопроекта об изменениях в Земельный кодекс, согласно которого предлагается создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в которые будут вступать льготники. Таким ЖСК будут выделяться бесплатные земельные участки для строительства жилых домов. Таким образом, отдельным гражданам не придется объединяться, за них все сделает государство, дав возможность цивилизованно получить ипотеку.
Напомним, что бесплатную землю еще дают в рамках государственной программы «Дальневосточный гектар«. Про нее почитать можно здесь.