Что такое доступность жилья? Измерим?

Все говорят о доступности жилья и о доступности ипотечного кредита. Можно ли измерить доступность жилья? Оказывается, все довольно просто. Попробуем.  Читать далее «Что такое доступность жилья? Измерим?»

Отказ в ипотеке…. ? Есть другой путь!

На сегодняшний день количество желающих приобрести жилье в ипотеку растет как грибы. Правда далеко не всем улыбается такая удача как ипотечный кредит: то кредитная история отрицательная, то доходы не соответствуют требованиям банков, а то и просто отказывают без объяснения причин. Вроде бы и первоначальный взнос есть на приобретение жилья, и доходы стабильные, и сам вроде платежеспособен и благонадежен, а в банках все равно отказ в ипотеке.

Но, по сути, чем рискует банк, выдав ипотеку заемщику, с отрицательной кредитной историей и не подтвержденными доходами? Ведь у него в залоге ипотечная квартира…. А ничем. Просто заниматься процедурами взыскания и тратить время в судах (в случае чего-то там…) – это не профильная деятельность банка.  Бывает. Но, как часто бывает, все, что отвергают одни, берут в оборот другие.

С февраля 2016 года Инвестиционная компания «ОКР-Инвест» одновременно в 6-ти регионах страны запустила для граждан, которые получили в банке отказ в ипотеке, программу “Покупка жилья в рассрочку” под фиксированный процент 10,5%  годовых.

Основные преимущества данной программы:

  • отсутствие требования к кредитной истории;
  • не требуется подтверждение доходов;
  • не требуются поручители; низкая процентная ставка.
  • право собственности оформляется на клиента.
  • срок рассмотрения заявки – 2 дня.

Статистика – 96% одобренных заявок на жилье в рассрочку. Уже не один десяток клиентов компании в Ижевске, Казани и Перми новый 2017-й год будут встречать в собственных квартирах, а не в съемных, как прежде. Деньги, которые люди платили раньше за аренду съемной квартиры, теперь идут на погашение рассрочки за собственное жилье.

Инвестиции компании «ОКР-Инвест», в свою очередь, защищены залогом приобретаемой квартиры, поэтому нет смысла выдвигать своим клиентам требования, которые им выдвигали банки. Да и к тому же, компания не является банковской организацией, чтобы соответствовать этим требованиям… Без них, как-то все намного проще!

Итак, суть данной программы состоит в следующем:

С клиентом заключается договор поручения в соответствии, с которым он поручает компании приобрести для него недвижимость, которую он выбрал. После того, как компания полностью выкупила это жилье, оно продается клиенту в рассрочку под 10,5% годовых (процентная ставка фиксированная и не меняется) по договору купли-продажи. При этом рассрочка оформляется сроком до 25 лет, а право собственности на квартиру переходит сразу к покупателю. Но квартира остается в залоге у компании.

Важно отметить, что клиент в приобретении квартиры участвует собственными средствами в размере не менее 20% от стоимости недвижимости, остальную сумму компания берет на себя.

За предоставление рассрочки присутствует комиссия от 200 000 до 500 000 руб., в зависимости от стоимости жилья, суммы первоначального взноса за квартиру и срока предоставляемой рассрочки.

Таким образом, клиент живет в своем доме или квартире и платит за свое жилье, где он собственник, а не за чужое!

Ограничение на стоимость недвижимости у компании отсутствует, а это значит, что клиент можете выбрать любое жилье «по душе и по карману»! Отказ в ипотеке вам не страшен.

Запись на консультацию по тел. +7 (495) 789-01-71
Адрес офиса: г. Москва, ул. Пресненская Набережная д. 6с2
Москва-Сити, башня Империя, 4 подъезд, 39 этаж, 3901 офис
*на правах рекламы*

Вам не дают кредит? Разбираемся в чем причина

Налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке

Положен ли вам налоговый вычет за страхование жизни при получении ипотечного кредита?

Ведь, наверняка, при получении ипотеки был заключен договор страхования жизни. Это стандартное условие любого банка, если вы захотели более низкую процентную ставку.

Налоговый вычет за страхование жизни

А вот и да. Согласно подпункта 3 ст.219 Налогового Кодекса РФ  налогоплательщики могут получать налоговый вычет за страхование жизни, точнее, за добровольное страхование жизни.

По закону при расчете вычета учитываются суммы страховых взносов, уплаченные заемщиком в налоговом периоде по договорам добровольного личного страхования. Более того, не только по договору страхования себя лично, но и своего супруга. Это актуально, когда оба супруга являются солидарными заемщиками по ипотеке.

Налоговый вычет в данном случае равен фактически произведенным расходам, т.е. сумме уплаченной страховой премии.

Налоговый вычет за страхование жизни предоставляется при условии:

  1. срок договора  добровольного страхования жизни – не менее пяти лет;
  2. страховая компания, с которой заключен договор, должна иметь лицензию на ведение соответствующего вида деятельности;
  3. страховые взносы должны быть уплачены за счет собственных средств заемщика;
  4. заемщик должен являться налоговым резидентом РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%;
  5. в наличии должен быть документ об уплате страхового взноса.

(!) Как получить налоговый вычет за страхование жизни можно прочитать тут.


Источник  – письмо Минфина России от 30.09.16 № 03-04-05/57201.

Плата за собственность. Как теперь?

Вы знаете, какова будет плата за собственность в этом году? А потом?

Схема начисления налога на имущество кардинально меняется. Уже с этого года мы реально начнем ощущать “груз” своей собственности.

Теперь налог на недвижимость зависит от рыночной стоимости жилья. Точнее, от кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость, определяемая независимыми оценщиками. Оценщиков выбирает государство.

Если еще не знаете кадастровую стоимость своей квартиры или дома, стоит поинтересоваться.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости?

Сначала узнаем кадастровый номер своей недвижимости. Кадастровый номер обычно присутствует в правоустанавливающих документах – в договоре приобретения или в свидетельстве на право собственности. Если у вас нет под руками этих документов, не страшно. Можно узнать его по другому. Заходим на сайт Росреестра, заводим свой адрес и получаем кадастровый номер.

плата за собственность

После получения кадастрового номера идем на сайт Федеральной налоговой службы, заводим кадастровый номер своей недвижимости.

2

И получаем стоимость.

-стоимость-e1475146023573

А что же у соседа?

Вообще, при желании, таким же образом можно посмотреть кадастровую стоимость любой недвижимости. Например, соседней квартиры, чтобы сравнить стоимости. А вдруг соседу насчитали меньше?..

Как посчитать налог на недвижимость?

Теперь мы знаем кадастровую цену, а, значит, можем посчитать налог.

(!) Обращаем внимание, что по закону есть “льготные” метры, которые не облагаются налогом – 20 кв.м. на квартиру, 10 кв.м. – на комнату, 50 кв.м. – на индивидуальный дом.

(!) Льгота дается в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида. Для какой недвижимости взять льготу определяете вы сами. Но не забудьте написать заявление, а то за вас решит государство.

Итак, считаем кадастровую стоимость своего квадратного метра. Для этого делим кадастровую стоимость на свои квадратные метры. Например, из примера на рисунке 14 677 140 / 78,7 кв.м. Получаем 186 495 рублей.

Определяем облагаемую налогом стоимость. Вычитаем “льготные” метры – 78,7 – 20 = 58,7 кв.м. Умножаем на кадастровую стоимость квадратного метра – 58,7 х 186 495 = 10 947 256 рублей.

Определяем налоговую ставку.

В Москве, например, вводится 5 вариантов ставок в зависимости от кадастровой стоимости жилья:

  • 0,1% – для объектов стоимостью до 10 млн рублей
  • 0,15% – для объектов стоимостью 10–20 млн рублей
  • 0,2% – для объектов стоимостью 20–50 млн рублей
  • 0,3% – для объектов стоимостью 50–300 млн рублей
  • 2% – для объектов дороже 300 млн рублей

С нашим примером мы попадаем в ставку 0,15%.

Т.е. налог в примере составит 16 420 рублей (10 947 256 х 0,15%).

Платится налог раз в год.

(!) Посмотреть налоговые ставки по своему региону можно здесь.

Хорошие новости

Налог будет увеличиваться постепенно. Нам дадут привыкнуть к этому “счастью”.  Ставка будет расти на 20% ежегодно и к 2020 году достигнет нормативного значения.

Для пенсионеров и некоторых других категорий будут льготы по этому налогу.

Плохие новости

Порой бывает, что кадастровая стоимость выше рыночной, а, значит, налоги ваши будут выше. Это чаще всего связано с тем, что пересмотр кадастровой стоимости происходит раз в несколько лет, а цена недвижимости “не стоит” на месте.

Если кадастровая стоимость не обрадовала

Если кадастровая стоимость вас не устроила, вы видите, что она завышена и реально квартиры вокруг продаются совсем по другим ценам, боритесь за свои интересы. Это возможно. Например, через суд. Но вам придется самому собрать доказательства, что стоимость не такая.

Причины бедности

причины бедности

Стать богатым мечтает практически каждый человек. Причины, заставляющие стремиться к этому, могут быть разными. Также и путь к достижению финансовой независимости у каждого человека свой. Но вот приходят к заветной цели лишь единицы, хотя усилия порой прикладываются неимоверные. Почему же люди, которые пытаются всеми силами разбогатеть, продолжают оставаться бедными до самой старости. В чем причины бедности?

Давайте разберем основные причины бедности.

  1. Вы не придаете достаточной важности деньгам

В нашем обществе настойчиво пропагандируется мысль о том, что деньги не самое главное в жизни. Причем об этом говорят или очень богатые люди, или те, кто пытается оправдать недостаток финансовых ресурсов. Но беда в том, что если вы убеждены в ненужности денег, то их у вас никогда и не будет.

Все мы подсознательно добиваемся лишь тех вещей и условий жизни, которые имеют для нас первостепенное значение. Если вы очень сильно хотите иметь квартиру или дом, то рано или поздно это желание обязательно превратиться в реальность. Весь секрет состоит в том, что человек получает в жизни в первую очередь то, к чему сильно стремится. Если вы не придаете особой важности желанию разбогатеть, то никогда не станете финансово независимым.

Перенесите пункт о богатстве из раздела «робких мечтаний» в список первостепенных нужд и целей. Ведь деньги решают практически всё в нашей жизни, нравиться вам это или нет. Дом, образование, семья, медицинское обслуживание, судьба ваших детей – всё это зависит от уровня вашего благосостояния. Деньги это универсальный ресурс, который помогает осуществить любое желание.

2. Вам кажется, что вы не заслуживаете быть богатым

Миллионы людей живут на небольшой ежемесячный заработок, который позволяет хоть как-то сводить концы с концами: оплачивать коммунальные услуги, производить выплаты по кредиту и др. Всё это происходит по причине того, что они считают себя недостойными быть по-настоящему богатыми. Вклад в такое восприятие мира вносят воспитание родителей, школа, средства массовой информации.

Но бедность – это преступление, совершаемое человеком против себя самого. Мы живём в этом мире один раз. Именно поэтому каждый из людей заслуживает лучшей жизни. Чем другие отличаются от вас? Почему вы должны себя в чем-то ущемлять?

3. Вы не знаете, чего именно хотите

Ваша цель не реализуется, пока вы её не представите себе достаточно четко. Нарисуйте максимально детализированную картину желаемого будущего. Это может быть всё что угодно: работа на дому, отпуск семь раз в год или же открытие магазина по продаже воздушных шариков. Главное, вы должны ясно представлять, чего же именно хотите!

4. У вас нет конкретного плана

Как только вы ясно определите цель, тут же необходимо тщательно продумать способы достижения желаемого. Вы не сможете обойтись без подробного, пошагового плана действий. Он поможет избежать ошибок и не позволит сбиться с выбранного пути.

5. Вы не можете понять, что же дальше делать

Обратите внимание на занятие, которое вам нравится больше всего. Это должно быть дело, приносящее моральное удовольствие, дело, которое вы хорошо знаете и можете заниматься им круглые сутки напролет. Только так можно получить преимущество перед конкурентами. И именно любовь к выбранному делу не позволит отказаться от него в самые тяжелые периоды жизни.

6. Вы мыслите как бедный человек

Любую победу в жизни изначально мы одерживаем в своей голове. Все происходит от ума. В том числе и финансовый успех. Необходимо научиться мыслить, как богатый человек. Вы удивитесь, но все люди имеют различные типы мышления. У каждого из нас мыслительный процесс происходит тем или иным образом. Богатые же люди имеют особый, свойственный только им тип мышления. И если вы приучите себя думать, как успешный человек, то богатство начнет автоматически концентрироваться в ваших руках. Это неизменный закон нашего мира.

Думайте только о том, чего хотите достигнуть, какими путями к этому можно прийти. Защищайтесь от негативных мыслей. Они истощают вас, заставляя всё больше погружаться в пучину депрессии и бездействия. Неудачный опыт анализируйте сухо, без лишних чувств. В нашу жизнь приходят лишь те вещи, о которых мы думаем непрестанно, которые занимают большую часть наших размышлений.

7. Вы ничего не делаете для достижения богатства

Богатство не приходит само. Чтобы его достичь, необходимо действовать. Обдумайте хорошо то, чем стоит заниматься. Составьте план и немедленно приступайте к его осуществлению. Никогда не переставайте думать о том, что хотите разбогатеть. Все ваши действия и помыслы должны служить выбранной цели. Только в этом случае к вам придет долгожданный успех.

В общем, в большинстве случаев причины бедности в нас самих.

Стать финансово независимым очень тяжело. Для этого придется много работать. Только вера и страстное желание заработать позволят вам добиться успеха.

Что такое жилье эконом класса?

Критерии, определяющие жилье эконом класса, строящегося в рамках программы «Жилье для российской семьи», утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 ноября 2016 г. N 800/пр.

Жилье эконом класса включает следующие жилые помещения:

  • отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи;
  • блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем 3, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
  • квартира в деревянном, кирпичном, крупнопанельном или крупноблочном многоквартирном доме, которая обеспечена инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Жилое помещение не должно быть в установленном порядке признано непригодным для проживания и не должно располагаться в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Площадь земельного участка, на котором расположен отдельно стоящий жилой дом, должна составлять не более 1500 квадратных метров.

Площадь земельного участка, на котором расположен блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных метров.

Общая площадь жилого помещения должна составлять:

  • не более 200 кв.метров, если жилое помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки;
  • не более 150 кв.метров, если жилое помещение является квартирой, и не менее 20 кв.метров.

Подобное жилье не должно быть признано непригодным для проживания и не может быть расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

При проектировании, строительстве, реконструкции отдельно стоящего жилого дома или жилого дома блокированной застройки, многоквартирного дома, в которых расположено жилое помещение, должны быть обеспечены:

  • класс энергосбережения не ниже “В” (Высокий);
  • внутренняя отделка жилого помещения, пригодного для проживания, и установка инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления, теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления);
  • обеспеченность объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерно-технического обеспечения и территориальная доступность таких объектов в соответствии с нормативами градостроительного проектирования;
  • условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп населения с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации.

Материнский капитал как первоначальный взнос. Что изменится?

На днях был подписан закон, который позволяет использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотечному кредиту, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года.

Насколько такое изменение облегчит жизнь семьям с детьми?

Давайте вспомним, как упрощенно устроена схема покупки жилья с использованием ипотечного кредита. Несколько шагов:

  1. Составление кредитного договора и договора купли-продажи жилья.
  2. Выдача кредита и закладка денег в банковскую ячейку. По сути, передача денег продавцу с отсрочкой их получения. Закладываются и собственные средства покупателя, т.е. первоначальный взнос, и полученный им кредит.
  3. Передача документов на регистрацию.
  4. Получение документов с регистрации, через 5 дней при ипотеке.
  5. Получение продавцом денег из банковской ячейки.

А теперь рассмотрим, как вообще встраивается в схему покупки жилья материнский капитал как первоначальный взнос.

Чтобы получить материнский капитал как первоначальный взнос, в Пенсионный фонд (ПФР) нужно представить заключенный кредитный договор и свидетельство о праве собственности. Праве покупателя! Зарегистрированном праве. Не забываем, что деньги перечисляются не моментально, а в течение 2-х месяцев после представления в ПФР заявления с приложенными документами о зарегистрированном праве.

В общем, чтобы получить деньги от ПФР, нужно сначала купить жилье. Что значит купить жилье? Купить, значит, оплатить. А что же мы заложим в банковскую ячейку в качестве первоначального взноса? Сертификат на маткапитал? Понятно, что с оплатой ерунда какая-то получается. Мы не можем сразу полностью оплатить сделку, т.к. деньги от ПФР получим потом, когда зарегистрируем сделку. Через 2 месяца, как зарегистрируем. Вот такой первоначальный взнос….

Ну хорошо, пусть есть обязательство, а деньги от ПФР получим потом. Но что делать с продавцом, он то будет ждать оплаты? Сомнительно. Продавец – физическое лицо точно не будет. Ему нужны деньги в тот момент, когда будет зарегистрирована сделка, а не спустя месяцы. Тем более, ПФР может еще и отказать в использовании маткапитала (такая вероятность есть, маааленькая, но есть), а квартира то уже, по сути, передана новому владельцу…

Получить материнский капитал, чтобы внести его в качестве первоначального взноса, до недавнего времени можно было только, когда ребенку исполнится 3 года. И вот теперь разрешили использовать материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке, не дожидаясь исполнения ребенку 3-х лет.

А что изменилось? Схема стала проще?

Деньги перечисляются к сделке или, хотя бы, сразу после зарегистрированной сделки? Нет.

Т.е. все равно будет использоваться схема выдачи кредита под будущий маткапитал, чтобы покупатель мог сразу рассчитаться с продавцом. А погасить кредит средствами маткапитала, как мы помним, можно и не дожидаясь 3-х летнего возраста ребенка.

Так что, все так плохо? А вот и нет. Точно есть положительный момент в этом изменении. Кто из продавцов может подождать оплаты? Правильно, застройщики. Они и так предлагают сейчас всякие акции, в т.ч с рассрочкой оплаты. Как раз в тему материнского капитала на первоначальный взнос. Т.е. это еще один инструмент для поддержки жилищного строительства. Что, в общем, хорошо.

Правда, для банка это будет формальный, не внесенный, а заявленный первоначальный взнос, но банкам же сейчас нужны клиенты, они могут и закрыть на это глаза.

В общем, ждем новых специальных программ застройщиков и банков с темой материнского капитала.

Люди ипотеки. Марина Малайчик

Ипотека, рассрочка или аренда с правом выкупа?

Вообще существует всего несколько способов приобретения жилья в собственность. Самые распространенные, если у вас не хватает средств на полную оплату приобретаемого жилья:

  1. Жилье в рассрочку;
  2. Покупка с использованием ипотеки;
  3. Аренда с правом выкупа.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы:

Покупка с ипотекой

Ипотечный кредит можно получить в банке. Банк просто так деньги не даст. Во-первых, он проверит ваши доходы и посчитает сумму кредита с учетом того, что платеж по кредиту не должен превысить 35-40-45% от вашего дохода (это в зависимости от риск-аппетита банка). Ну и, конечно, вам все-равно нужно будет внести часть за счет собственных денег, процентов 10, а то и 30 (опять же у разных банков разные требования на этот счет). Ставка? Ну ставка стандартная, сейчас 12-17% в зависимости от того, у кого покупаете жилье. У застройщика – дешевле. Что здесь еще важно? Конечно, срок кредита. Чем больше срок, тем меньше платеж по кредиту и тем больше могут вам дать сумму кредита. В ипотеке максимальный срок кредитования – 30 лет. Не нужно забывать и то, что квартира хоть сразу и передается в вашу собственность, но обременена правами банка, т.е. находится в залоге. Без согласия банка вы в квартире, по сути, можете только проживать и делать ремонт. Ни поменять, ни продать, ни подарить, ни пустить квартирантов – нельзя.

Покупка жилья в рассрочку

Рассрочка – это покупка жилья с отсрочкой оплаты. Т.е. покупаете сейчас, платите потом. Купить жилье в рассрочку у обычного продавца – физического лица не реально. Кто же отдаст свою квартиру без оплаты? А вот продавец – застройщик может. Именно застройщики активно дают рассрочку на оплату. Особенно сейчас, в кризис, им нужны деньги. Почему бы не использовать это? В чем отличие от ипотеки? В принципе, только сроками отсрочки оплаты. В ипотеке у вас срок оплаты растянут на 30 лет, а вот при рассрочке – максимум, лет на 5. А это значит, что при рассрочке размер ежемесячного (ну или иного платежа, это как договоритесь с застройщиком, может быть, у вас будет ежегодная оплата) платежа будет выше.  Да, еще важное, застройщик скорее всего потребует не 10% первоначального взноса, а процентов 50. Ставка, которая учтена в рассрочке? Ну ставка скорее меньше ипотечной. Если вы и не планировали брать ипотечный кредит на большой срок, то рассрочка для вас – вариант.

Аренда с правом выкупа

Интересное явление, активно начавшееся развиваться в последнее время. Покупка квартиры по договору аренды с правом последующего выкупа означает, что вы не станете собственником сразу. Это – минус. Хотя вам не нужно будет страховать ни квартиру, ни себя, что обязательно требуется при ипотеке. Это – плюс. Ставка здесь немного «кусается», т.е. она выше, чем при ипотеке и при рассрочке. Срок кредита меньше, чем в ипотеке – до 15 лет. Но в общем, это и не так страшно, т.к. при сроке кредита более 15 лет сумма платежа по нему уже почти не меняется. Но чем привлекательна такая аренда? А тем, что вам не нужно доказывать свои доходы, никому не важна ваша регистрация, никто не будет смотреть вашу кредитную историю. В конце концов, вам не нужно вносить первоначальный взнос. Вы заключаете договор с компанией, которая продает вам квартиру, вселяетесь в нее, не являясь собственником, и начинаете ежемесячно выплачивать определенную сумму. После оплаты квартиры, вы становитесь ее собственником.

жилье в рассрочку

Перечень компаний, где предлагается покупка жилья в рассрочку, можно посмотреть здесь.

Автор – Марина Малайчик (Люди ипотеки)

Правильный выбор ипотеки – ответственный шаг

выбор ипотеки Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита – важный шаг, поэтому заемщик должен сделать выбор ипотеки осторожно, с большей внимательностью отнесясь к изучению всех условий и тонкостей сделки.

Для этого необходимо знать о правах, обязанностях сторон, возможных рисках, и еще раз подумать об ответственности такого решения.

Внимательный, тщательный подход к выбору ипотечной программы позволит минимизировать риски семьи и станет хорошим способом решения ваших жилищных проблем.

Выгодным будет вариант ипотечной программы, который максимально подходит именно вам. Сравнив все преимущества и недостатки предлагаемых ипотечных программ, несложно сделать правильный выбор.

Для этого нужно:

  • Оценить свою платежеспособность (не стоит из своего дохода отдавать более 40% на уплату кредита. Если кредитов несколько, то нужно считать платежи по всем кредитам);
  • Понять, какой первоначальный взнос сможете заплатить. Минимум 10% желательно иметь, даже, если вы участник федеральной или региональной жилищной программы и имеете право на субсидию;
  • Уточнить, какую, собственно, квартиру вы хотите купить и какая сумма кредита вам необходима. Не нужно переоценивать свои силы.

Можно снизить платежи по кредиту, увеличивая срок кредита. Но, помните, что растягивая срок погашения, вы увеличиваете свои общие затраты на уплату процентов по кредиту.

Уменьшая первоначальный взнос, вы можете «нарваться» на дополнительное страхование рисков по кредитному договору. Так, например, при первоначальном взносе менее 30% сейчас многими ипотечными программами требуется наличие страхования риска убытков, которые могут возникнуть у кредитора в случае появления просрочек и последующей реализации заложенной недвижимости.

При выборе ипотечного кредита также стоит обращать внимание и на тип процентной ставки. Процентные ипотечные ставки бывают трех видов: фиксированная, плавающая, комбинированная. Коротко рассмотрим особенности каждого вида. Не стоит подписывать договор, в котором банк имеет право, не согласовав с заемщиком, изменять величину ставки. Так при фиксированной ставке точно известен размер ежемесячного платежа и пересмотр ставки в одностороннем порядке не допустим. И это хорошо для заемщика. А вот плавающая процентная ставка несмотря на то, что при благоприятной экономической ситуации, ниже фиксированной, несет определенные риски – кредитор может без согласования пересмотреть ставки с учетом рыночной конъюнктуры. Комбинированная ставка хотя и «несет» в себе фиксированную ставку, но также в ней на определенный срок присутствует и переменная часть. Она, конечно, немного выгоднее фиксированной процентной ставки, но все равно включает в себя те же риски, что при плавающей ставке.

Подводя итог, можно сказать что ипотечные программы очень разнообразны, и, если правильно осуществить выбор ипотеки, можно избавиться от нежелательных проблем в будущем.

@IpotekaHouse.ru

Как снизить платежи по кредиту?

Задолженность по ипотечным кредитам в России составляет почти 3,5 трлн. рублей. По данным Банка России только за 2014 год выдано более 1 млн. кредитов на сумму почти 1,8 трлн. рублей.

По опросам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) решить жилищные проблемы через ипотеку хотят почти 40% граждан.

Ипотечный кредит – дело длинное, мы берем его не на год-два, а на 20-30 лет. За это время с нами может случиться что угодно. И, конечно, же многие хотят взять ипотечный кредит с комфортными ежемесячными платежами.

платежи по ипотеке

Так от чего зависят платежи по кредиту?

Любые платежи по кредиту, в т.ч. аннуитетный, зависят от срока кредита, суммы кредита, ну и, конечно, от процентной ставки.

Причем, чем меньше сумма кредита и процентная ставка, тем меньше платеж. А вот со сроком кредита все наоборот, чем больше срок, тем меньше платеж.

Ниже приведена примерная, упрощенная зависимость платежа от параметров кредита.

Изменение параметров кредита
Изменение суммы платежа
Каждые 1% процентной ставки
В зависимости от срока кредита:
5 – ~ 2%
10 – ~ 3%
15 – ~ 4%
20 – ~ 5%
25 – ~ 6%
30 – ~ 7%
Каждые 5 лет кредита
Изменение с … лет до … лет (и наоборот):
5– 10 – ~35%
10 – 15 – ~20%
15 – 20 – ~10%
20 – 25 – ~ 6%
25 – 30 – ~ 3,5%
Каждые 100 тысяч рублей
В зависимости от суммы кредита, в среднем
До 1 млн. рублей – ~10%
1-2 млн. рублей – ~7%
2-3 млн. рублей – ~4%
3-4 млн. рублей – ~3%
и т.д.

Давайте рассмотрим на практике зависимость платежа (исходя из среднего по России ипотечного кредита размером 1,6 млн. рублей) от срока кредита и ставки.

12%
13%
14%
15%
16%
5 лет
36 032,00
36 844,00
37 666,00
38 499,00
39 341,00
10 лет
23 056,00
23 988,00
24 939,00
25 908,00
26 894,00
15 лет
19 241,00
20 281,00
21 343,00
22 427,00
23 531,00
20 лет
17 635,00
18 762,00
19 912,00
21 083,00
22 273,00
25 лет
16 861,00
18 053,00
19 267,00
20 500,00
21 748,00
30 лет
16 463,00
17 703,00
18 961,00
20 234,00
21 519,00

Из таблиц видно, что чем больше срок кредита, тем больше на размер платежа влияет процентная ставка. Причем наиболее сильно после 15 лет.

В тоже время после 15 летнего срока кредитования сумма платежа мало зависит от срока. Платеж относительно одинаков.

Может ли это служить подтверждением, что оптимальный срок кредита – 15 лет? На наш взгляд, да.

Оптимальный срок ипотечного кредита - 15 лет. 

Также не забываем: сумма кредита зависит от стоимости жилья. Чем меньше стоимость жилья, которое мы хотим купить, тем меньше нам нужен кредит.

(!) Это значит, берем такой кредит, какой можем потянуть, и, соответственно, выбираем под него квартиру.

А реально ли снизить платеж в 2 раза?

Почему нет, если это какая-то специальная программа поддержки граждан – от государства или от предприятия. Например, сейчас действуют госпрограммы «Жилье для российской семьи» (снижение стоимости жилья на 20%) и “Субсидирование ипотеки” (снижение ставки до 12%).

Таким образом, по первой программе мы выигрываем примерно 20% за счет снижения стоимости жилья (допустим, рыночная стоимость жилья была 2,5 млн. рублей, ну конечно же не в Москве…, т.е. экономия где-то 500 000 рублей. Смотрим выше, ~ 4% за каждые 100 000). По второй программе мы в плюсе еще на 20% за счет снижения процентной ставки на 5% (~4% за каждый процент снижения).

Пример:

При стоимости жилья в 2,5 млн.рублей нам нужен кредит при 20% первоначальном взносе в 2 млн. рублей. Выбираем «оптимальный» срок 15 лет. Рыночная ставка сейчас в среднем 17% годовых. Платеж при таких условиях – почти 31 тысяча рублей. Теперь, снижаем сумму кредита на 20% и ставку на 5%, и «волшебным» образом получаем платеж чуть больше 19 тысяч рублей.

 Т.е. снижение платежа на ~40%. Можно жить!

Изменить платежи по кредиту можно путем реструктуризации кредита либо путем рефинансирования кредита.

(!) Программа помощи ипотечным заемщикам. Все, что нужно о ней знать, здесь.

(!) Статьи об ипотеке и недвижимости