Что такое доступность жилья? Измерим?

Все говорят о доступности жилья и о доступности ипотечного кредита. Можно ли измерить доступность жилья? Оказывается, все довольно просто. Попробуем.  Читать далее «Что такое доступность жилья? Измерим?»

Отказ в ипотеке…. ? Есть другой путь!

На сегодняшний день количество желающих приобрести жилье в ипотеку растет как грибы. Правда далеко не всем улыбается такая удача как ипотечный кредит: то кредитная история отрицательная, то доходы не соответствуют требованиям банков, а то и просто отказывают без объяснения причин. Вроде бы и первоначальный взнос есть на приобретение жилья, и доходы стабильные, и сам вроде платежеспособен и благонадежен, а в банках все равно отказ в ипотеке.

Но, по сути, чем рискует банк, выдав ипотеку заемщику, с отрицательной кредитной историей и не подтвержденными доходами? Ведь у него в залоге ипотечная квартира…. А ничем. Просто заниматься процедурами взыскания и тратить время в судах (в случае чего-то там…) – это не профильная деятельность банка.  Бывает. Но, как часто бывает, все, что отвергают одни, берут в оборот другие.

С февраля 2016 года Инвестиционная компания «ОКР-Инвест» одновременно в 6-ти регионах страны запустила для граждан, которые получили в банке отказ в ипотеке, программу “Покупка жилья в рассрочку” под фиксированный процент 10,5%  годовых.

Основные преимущества данной программы:

  • отсутствие требования к кредитной истории;
  • не требуется подтверждение доходов;
  • не требуются поручители; низкая процентная ставка.
  • право собственности оформляется на клиента.
  • срок рассмотрения заявки – 2 дня.

Статистика – 96% одобренных заявок на жилье в рассрочку. Уже не один десяток клиентов компании в Ижевске, Казани и Перми новый 2017-й год будут встречать в собственных квартирах, а не в съемных, как прежде. Деньги, которые люди платили раньше за аренду съемной квартиры, теперь идут на погашение рассрочки за собственное жилье.

Инвестиции компании «ОКР-Инвест», в свою очередь, защищены залогом приобретаемой квартиры, поэтому нет смысла выдвигать своим клиентам требования, которые им выдвигали банки. Да и к тому же, компания не является банковской организацией, чтобы соответствовать этим требованиям… Без них, как-то все намного проще!

Итак, суть данной программы состоит в следующем:

С клиентом заключается договор поручения в соответствии, с которым он поручает компании приобрести для него недвижимость, которую он выбрал. После того, как компания полностью выкупила это жилье, оно продается клиенту в рассрочку под 10,5% годовых (процентная ставка фиксированная и не меняется) по договору купли-продажи. При этом рассрочка оформляется сроком до 25 лет, а право собственности на квартиру переходит сразу к покупателю. Но квартира остается в залоге у компании.

Важно отметить, что клиент в приобретении квартиры участвует собственными средствами в размере не менее 20% от стоимости недвижимости, остальную сумму компания берет на себя.

За предоставление рассрочки присутствует комиссия от 200 000 до 500 000 руб., в зависимости от стоимости жилья, суммы первоначального взноса за квартиру и срока предоставляемой рассрочки.

Таким образом, клиент живет в своем доме или квартире и платит за свое жилье, где он собственник, а не за чужое!

Ограничение на стоимость недвижимости у компании отсутствует, а это значит, что клиент можете выбрать любое жилье «по душе и по карману»! Отказ в ипотеке вам не страшен.

Запись на консультацию по тел. +7 (495) 789-01-71
Адрес офиса: г. Москва, ул. Пресненская Набережная д. 6с2
Москва-Сити, башня Империя, 4 подъезд, 39 этаж, 3901 офис
*на правах рекламы*

Вам не дают кредит? Разбираемся в чем причина

Налоговый вычет за страхование жизни при ипотеке

Положен ли вам налоговый вычет за страхование жизни при получении ипотечного кредита?

Ведь, наверняка, при получении ипотеки был заключен договор страхования жизни. Это стандартное условие любого банка, если вы захотели более низкую процентную ставку.

Налоговый вычет за страхование жизни

А вот и да. Согласно подпункта 3 ст.219 Налогового Кодекса РФ  налогоплательщики могут получать налоговый вычет за страхование жизни, точнее, за добровольное страхование жизни.

По закону при расчете вычета учитываются суммы страховых взносов, уплаченные заемщиком в налоговом периоде по договорам добровольного личного страхования. Более того, не только по договору страхования себя лично, но и своего супруга. Это актуально, когда оба супруга являются солидарными заемщиками по ипотеке.

Налоговый вычет в данном случае равен фактически произведенным расходам, т.е. сумме уплаченной страховой премии.

Налоговый вычет за страхование жизни предоставляется при условии:

  1. срок договора  добровольного страхования жизни – не менее пяти лет;
  2. страховая компания, с которой заключен договор, должна иметь лицензию на ведение соответствующего вида деятельности;
  3. страховые взносы должны быть уплачены за счет собственных средств заемщика;
  4. заемщик должен являться налоговым резидентом РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%;
  5. в наличии должен быть документ об уплате страхового взноса.

(!) Как получить налоговый вычет за страхование жизни можно прочитать тут.


Источник  – письмо Минфина России от 30.09.16 № 03-04-05/57201.

Плата за собственность. Как теперь?

Вы знаете, какова будет плата за собственность в этом году? А потом?

Схема начисления налога на имущество кардинально меняется. Уже с этого года мы реально начнем ощущать “груз” своей собственности.

Теперь налог на недвижимость зависит от рыночной стоимости жилья. Точнее, от кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость, определяемая независимыми оценщиками. Оценщиков выбирает государство.

Если еще не знаете кадастровую стоимость своей квартиры или дома, стоит поинтересоваться.

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости?

Сначала узнаем кадастровый номер своей недвижимости. Кадастровый номер обычно присутствует в правоустанавливающих документах – в договоре приобретения или в свидетельстве на право собственности. Если у вас нет под руками этих документов, не страшно. Можно узнать его по другому. Заходим на сайт Росреестра, заводим свой адрес и получаем кадастровый номер.

плата за собственность

После получения кадастрового номера идем на сайт Федеральной налоговой службы, заводим кадастровый номер своей недвижимости.

2

И получаем стоимость.

-стоимость-e1475146023573

А что же у соседа?

Вообще, при желании, таким же образом можно посмотреть кадастровую стоимость любой недвижимости. Например, соседней квартиры, чтобы сравнить стоимости. А вдруг соседу насчитали меньше?..

Как посчитать налог на недвижимость?

Теперь мы знаем кадастровую цену, а, значит, можем посчитать налог.

(!) Обращаем внимание, что по закону есть “льготные” метры, которые не облагаются налогом – 20 кв.м. на квартиру, 10 кв.м. – на комнату, 50 кв.м. – на индивидуальный дом.

(!) Льгота дается в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида. Для какой недвижимости взять льготу определяете вы сами. Но не забудьте написать заявление, а то за вас решит государство.

Итак, считаем кадастровую стоимость своего квадратного метра. Для этого делим кадастровую стоимость на свои квадратные метры. Например, из примера на рисунке 14 677 140 / 78,7 кв.м. Получаем 186 495 рублей.

Определяем облагаемую налогом стоимость. Вычитаем “льготные” метры – 78,7 – 20 = 58,7 кв.м. Умножаем на кадастровую стоимость квадратного метра – 58,7 х 186 495 = 10 947 256 рублей.

Определяем налоговую ставку.

В Москве, например, вводится 5 вариантов ставок в зависимости от кадастровой стоимости жилья:

  • 0,1% – для объектов стоимостью до 10 млн рублей
  • 0,15% – для объектов стоимостью 10–20 млн рублей
  • 0,2% – для объектов стоимостью 20–50 млн рублей
  • 0,3% – для объектов стоимостью 50–300 млн рублей
  • 2% – для объектов дороже 300 млн рублей

С нашим примером мы попадаем в ставку 0,15%.

Т.е. налог в примере составит 16 420 рублей (10 947 256 х 0,15%).

Платится налог раз в год.

(!) Посмотреть налоговые ставки по своему региону можно здесь.

Хорошие новости

Налог будет увеличиваться постепенно. Нам дадут привыкнуть к этому “счастью”.  Ставка будет расти на 20% ежегодно и к 2020 году достигнет нормативного значения.

Для пенсионеров и некоторых других категорий будут льготы по этому налогу.

Плохие новости

Порой бывает, что кадастровая стоимость выше рыночной, а, значит, налоги ваши будут выше. Это чаще всего связано с тем, что пересмотр кадастровой стоимости происходит раз в несколько лет, а цена недвижимости “не стоит” на месте.

Если кадастровая стоимость не обрадовала

Если кадастровая стоимость вас не устроила, вы видите, что она завышена и реально квартиры вокруг продаются совсем по другим ценам, боритесь за свои интересы. Это возможно. Например, через суд. Но вам придется самому собрать доказательства, что стоимость не такая.

Причины бедности

причины бедности

Стать богатым мечтает практически каждый человек. Причины, заставляющие стремиться к этому, могут быть разными. Также и путь к достижению финансовой независимости у каждого человека свой. Но вот приходят к заветной цели лишь единицы, хотя усилия порой прикладываются неимоверные. Почему же люди, которые пытаются всеми силами разбогатеть, продолжают оставаться бедными до самой старости. В чем причины бедности?

Давайте разберем основные причины бедности.

  1. Вы не придаете достаточной важности деньгам

В нашем обществе настойчиво пропагандируется мысль о том, что деньги не самое главное в жизни. Причем об этом говорят или очень богатые люди, или те, кто пытается оправдать недостаток финансовых ресурсов. Но беда в том, что если вы убеждены в ненужности денег, то их у вас никогда и не будет.

Все мы подсознательно добиваемся лишь тех вещей и условий жизни, которые имеют для нас первостепенное значение. Если вы очень сильно хотите иметь квартиру или дом, то рано или поздно это желание обязательно превратиться в реальность. Весь секрет состоит в том, что человек получает в жизни в первую очередь то, к чему сильно стремится. Если вы не придаете особой важности желанию разбогатеть, то никогда не станете финансово независимым.

Перенесите пункт о богатстве из раздела «робких мечтаний» в список первостепенных нужд и целей. Ведь деньги решают практически всё в нашей жизни, нравиться вам это или нет. Дом, образование, семья, медицинское обслуживание, судьба ваших детей – всё это зависит от уровня вашего благосостояния. Деньги это универсальный ресурс, который помогает осуществить любое желание.

2. Вам кажется, что вы не заслуживаете быть богатым

Миллионы людей живут на небольшой ежемесячный заработок, который позволяет хоть как-то сводить концы с концами: оплачивать коммунальные услуги, производить выплаты по кредиту и др. Всё это происходит по причине того, что они считают себя недостойными быть по-настоящему богатыми. Вклад в такое восприятие мира вносят воспитание родителей, школа, средства массовой информации.

Но бедность – это преступление, совершаемое человеком против себя самого. Мы живём в этом мире один раз. Именно поэтому каждый из людей заслуживает лучшей жизни. Чем другие отличаются от вас? Почему вы должны себя в чем-то ущемлять?

3. Вы не знаете, чего именно хотите

Ваша цель не реализуется, пока вы её не представите себе достаточно четко. Нарисуйте максимально детализированную картину желаемого будущего. Это может быть всё что угодно: работа на дому, отпуск семь раз в год или же открытие магазина по продаже воздушных шариков. Главное, вы должны ясно представлять, чего же именно хотите!

4. У вас нет конкретного плана

Как только вы ясно определите цель, тут же необходимо тщательно продумать способы достижения желаемого. Вы не сможете обойтись без подробного, пошагового плана действий. Он поможет избежать ошибок и не позволит сбиться с выбранного пути.

5. Вы не можете понять, что же дальше делать

Обратите внимание на занятие, которое вам нравится больше всего. Это должно быть дело, приносящее моральное удовольствие, дело, которое вы хорошо знаете и можете заниматься им круглые сутки напролет. Только так можно получить преимущество перед конкурентами. И именно любовь к выбранному делу не позволит отказаться от него в самые тяжелые периоды жизни.

6. Вы мыслите как бедный человек

Любую победу в жизни изначально мы одерживаем в своей голове. Все происходит от ума. В том числе и финансовый успех. Необходимо научиться мыслить, как богатый человек. Вы удивитесь, но все люди имеют различные типы мышления. У каждого из нас мыслительный процесс происходит тем или иным образом. Богатые же люди имеют особый, свойственный только им тип мышления. И если вы приучите себя думать, как успешный человек, то богатство начнет автоматически концентрироваться в ваших руках. Это неизменный закон нашего мира.

Думайте только о том, чего хотите достигнуть, какими путями к этому можно прийти. Защищайтесь от негативных мыслей. Они истощают вас, заставляя всё больше погружаться в пучину депрессии и бездействия. Неудачный опыт анализируйте сухо, без лишних чувств. В нашу жизнь приходят лишь те вещи, о которых мы думаем непрестанно, которые занимают большую часть наших размышлений.

7. Вы ничего не делаете для достижения богатства

Богатство не приходит само. Чтобы его достичь, необходимо действовать. Обдумайте хорошо то, чем стоит заниматься. Составьте план и немедленно приступайте к его осуществлению. Никогда не переставайте думать о том, что хотите разбогатеть. Все ваши действия и помыслы должны служить выбранной цели. Только в этом случае к вам придет долгожданный успех.

В общем, в большинстве случаев причины бедности в нас самих.

Стать финансово независимым очень тяжело. Для этого придется много работать. Только вера и страстное желание заработать позволят вам добиться успеха.

Что такое жилье эконом класса?

Критерии, определяющие жилье эконом класса, строящегося в рамках программы «Жилье для российской семьи», утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 ноября 2016 г. N 800/пр.

Жилье эконом класса включает следующие жилые помещения:

  • отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи;
  • блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем 3, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
  • квартира в деревянном, кирпичном, крупнопанельном или крупноблочном многоквартирном доме, которая обеспечена инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Жилое помещение не должно быть в установленном порядке признано непригодным для проживания и не должно располагаться в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Площадь земельного участка, на котором расположен отдельно стоящий жилой дом, должна составлять не более 1500 квадратных метров.

Площадь земельного участка, на котором расположен блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных метров.

Общая площадь жилого помещения должна составлять:

  • не более 200 кв.метров, если жилое помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки;
  • не более 150 кв.метров, если жилое помещение является квартирой, и не менее 20 кв.метров.

Подобное жилье не должно быть признано непригодным для проживания и не может быть расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

При проектировании, строительстве, реконструкции отдельно стоящего жилого дома или жилого дома блокированной застройки, многоквартирного дома, в которых расположено жилое помещение, должны быть обеспечены:

  • класс энергосбережения не ниже “В” (Высокий);
  • внутренняя отделка жилого помещения, пригодного для проживания, и установка инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления, теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления);
  • обеспеченность объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерно-технического обеспечения и территориальная доступность таких объектов в соответствии с нормативами градостроительного проектирования;
  • условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп населения с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации.

Материнский капитал как первоначальный взнос. Что изменится?

На днях был подписан закон, который позволяет использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотечному кредиту, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года.

Насколько такое изменение облегчит жизнь семьям с детьми?

Давайте вспомним, как упрощенно устроена схема покупки жилья с использованием ипотечного кредита. Несколько шагов:

  1. Составление кредитного договора и договора купли-продажи жилья.
  2. Выдача кредита и закладка денег в банковскую ячейку. По сути, передача денег продавцу с отсрочкой их получения. Закладываются и собственные средства покупателя, т.е. первоначальный взнос, и полученный им кредит.
  3. Передача документов на регистрацию.
  4. Получение документов с регистрации, через 5 дней при ипотеке.
  5. Получение продавцом денег из банковской ячейки.

А теперь рассмотрим, как вообще встраивается в схему покупки жилья материнский капитал как первоначальный взнос.

Чтобы получить материнский капитал как первоначальный взнос, в Пенсионный фонд (ПФР) нужно представить заключенный кредитный договор и свидетельство о праве собственности. Праве покупателя! Зарегистрированном праве. Не забываем, что деньги перечисляются не моментально, а в течение 2-х месяцев после представления в ПФР заявления с приложенными документами о зарегистрированном праве.

В общем, чтобы получить деньги от ПФР, нужно сначала купить жилье. Что значит купить жилье? Купить, значит, оплатить. А что же мы заложим в банковскую ячейку в качестве первоначального взноса? Сертификат на маткапитал? Понятно, что с оплатой ерунда какая-то получается. Мы не можем сразу полностью оплатить сделку, т.к. деньги от ПФР получим потом, когда зарегистрируем сделку. Через 2 месяца, как зарегистрируем. Вот такой первоначальный взнос….

Ну хорошо, пусть есть обязательство, а деньги от ПФР получим потом. Но что делать с продавцом, он то будет ждать оплаты? Сомнительно. Продавец – физическое лицо точно не будет. Ему нужны деньги в тот момент, когда будет зарегистрирована сделка, а не спустя месяцы. Тем более, ПФР может еще и отказать в использовании маткапитала (такая вероятность есть, маааленькая, но есть), а квартира то уже, по сути, передана новому владельцу…

Получить материнский капитал, чтобы внести его в качестве первоначального взноса, до недавнего времени можно было только, когда ребенку исполнится 3 года. И вот теперь разрешили использовать материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке, не дожидаясь исполнения ребенку 3-х лет.

А что изменилось? Схема стала проще?

Деньги перечисляются к сделке или, хотя бы, сразу после зарегистрированной сделки? Нет.

Т.е. все равно будет использоваться схема выдачи кредита под будущий маткапитал, чтобы покупатель мог сразу рассчитаться с продавцом. А погасить кредит средствами маткапитала, как мы помним, можно и не дожидаясь 3-х летнего возраста ребенка.

Так что, все так плохо? А вот и нет. Точно есть положительный момент в этом изменении. Кто из продавцов может подождать оплаты? Правильно, застройщики. Они и так предлагают сейчас всякие акции, в т.ч с рассрочкой оплаты. Как раз в тему материнского капитала на первоначальный взнос. Т.е. это еще один инструмент для поддержки жилищного строительства. Что, в общем, хорошо.

Правда, для банка это будет формальный, не внесенный, а заявленный первоначальный взнос, но банкам же сейчас нужны клиенты, они могут и закрыть на это глаза.

В общем, ждем новых специальных программ застройщиков и банков с темой материнского капитала.

Люди ипотеки. Марина Малайчик

Ипотека, рассрочка или аренда с правом выкупа?

Вообще существует всего несколько способов приобретения жилья в собственность. Самые распространенные, если у вас не хватает средств на полную оплату приобретаемого жилья:

  1. Жилье в рассрочку;
  2. Покупка с использованием ипотеки;
  3. Аренда с правом выкупа.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы:

Покупка с ипотекой

Ипотечный кредит можно получить в банке. Банк просто так деньги не даст. Во-первых, он проверит ваши доходы и посчитает сумму кредита с учетом того, что платеж по кредиту не должен превысить 35-40-45% от вашего дохода (это в зависимости от риск-аппетита банка). Ну и, конечно, вам все-равно нужно будет внести часть за счет собственных денег, процентов 10, а то и 30 (опять же у разных банков разные требования на этот счет). Ставка? Ну ставка стандартная, сейчас 12-17% в зависимости от того, у кого покупаете жилье. У застройщика – дешевле. Что здесь еще важно? Конечно, срок кредита. Чем больше срок, тем меньше платеж по кредиту и тем больше могут вам дать сумму кредита. В ипотеке максимальный срок кредитования – 30 лет. Не нужно забывать и то, что квартира хоть сразу и передается в вашу собственность, но обременена правами банка, т.е. находится в залоге. Без согласия банка вы в квартире, по сути, можете только проживать и делать ремонт. Ни поменять, ни продать, ни подарить, ни пустить квартирантов – нельзя.

Покупка жилья в рассрочку

Рассрочка – это покупка жилья с отсрочкой оплаты. Т.е. покупаете сейчас, платите потом. Купить жилье в рассрочку у обычного продавца – физического лица не реально. Кто же отдаст свою квартиру без оплаты? А вот продавец – застройщик может. Именно застройщики активно дают рассрочку на оплату. Особенно сейчас, в кризис, им нужны деньги. Почему бы не использовать это? В чем отличие от ипотеки? В принципе, только сроками отсрочки оплаты. В ипотеке у вас срок оплаты растянут на 30 лет, а вот при рассрочке – максимум, лет на 5. А это значит, что при рассрочке размер ежемесячного (ну или иного платежа, это как договоритесь с застройщиком, может быть, у вас будет ежегодная оплата) платежа будет выше.  Да, еще важное, застройщик скорее всего потребует не 10% первоначального взноса, а процентов 50. Ставка, которая учтена в рассрочке? Ну ставка скорее меньше ипотечной. Если вы и не планировали брать ипотечный кредит на большой срок, то рассрочка для вас – вариант.

Аренда с правом выкупа

Интересное явление, активно начавшееся развиваться в последнее время. Покупка квартиры по договору аренды с правом последующего выкупа означает, что вы не станете собственником сразу. Это – минус. Хотя вам не нужно будет страховать ни квартиру, ни себя, что обязательно требуется при ипотеке. Это – плюс. Ставка здесь немного «кусается», т.е. она выше, чем при ипотеке и при рассрочке. Срок кредита меньше, чем в ипотеке – до 15 лет. Но в общем, это и не так страшно, т.к. при сроке кредита более 15 лет сумма платежа по нему уже почти не меняется. Но чем привлекательна такая аренда? А тем, что вам не нужно доказывать свои доходы, никому не важна ваша регистрация, никто не будет смотреть вашу кредитную историю. В конце концов, вам не нужно вносить первоначальный взнос. Вы заключаете договор с компанией, которая продает вам квартиру, вселяетесь в нее, не являясь собственником, и начинаете ежемесячно выплачивать определенную сумму. После оплаты квартиры, вы становитесь ее собственником.

жилье в рассрочку

Перечень компаний, где предлагается покупка жилья в рассрочку, можно посмотреть здесь.

Автор – Марина Малайчик (Люди ипотеки)

Правильный выбор ипотеки – ответственный шаг

выбор ипотеки Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита – важный шаг, поэтому заемщик должен сделать выбор ипотеки осторожно, с большей внимательностью отнесясь к изучению всех условий и тонкостей сделки.

Для этого необходимо знать о правах, обязанностях сторон, возможных рисках, и еще раз подумать об ответственности такого решения.

Внимательный, тщательный подход к выбору ипотечной программы позволит минимизировать риски семьи и станет хорошим способом решения ваших жилищных проблем.

Выгодным будет вариант ипотечной программы, который максимально подходит именно вам. Сравнив все преимущества и недостатки предлагаемых ипотечных программ, несложно сделать правильный выбор.

Для этого нужно:

  • Оценить свою платежеспособность (не стоит из своего дохода отдавать более 40% на уплату кредита. Если кредитов несколько, то нужно считать платежи по всем кредитам);
  • Понять, какой первоначальный взнос сможете заплатить. Минимум 10% желательно иметь, даже, если вы участник федеральной или региональной жилищной программы и имеете право на субсидию;
  • Уточнить, какую, собственно, квартиру вы хотите купить и какая сумма кредита вам необходима. Не нужно переоценивать свои силы.

Можно снизить платежи по кредиту, увеличивая срок кредита. Но, помните, что растягивая срок погашения, вы увеличиваете свои общие затраты на уплату процентов по кредиту.

Уменьшая первоначальный взнос, вы можете «нарваться» на дополнительное страхование рисков по кредитному договору. Так, например, при первоначальном взносе менее 30% сейчас многими ипотечными программами требуется наличие страхования риска убытков, которые могут возникнуть у кредитора в случае появления просрочек и последующей реализации заложенной недвижимости.

При выборе ипотечного кредита также стоит обращать внимание и на тип процентной ставки. Процентные ипотечные ставки бывают трех видов: фиксированная, плавающая, комбинированная. Коротко рассмотрим особенности каждого вида. Не стоит подписывать договор, в котором банк имеет право, не согласовав с заемщиком, изменять величину ставки. Так при фиксированной ставке точно известен размер ежемесячного платежа и пересмотр ставки в одностороннем порядке не допустим. И это хорошо для заемщика. А вот плавающая процентная ставка несмотря на то, что при благоприятной экономической ситуации, ниже фиксированной, несет определенные риски – кредитор может без согласования пересмотреть ставки с учетом рыночной конъюнктуры. Комбинированная ставка хотя и «несет» в себе фиксированную ставку, но также в ней на определенный срок присутствует и переменная часть. Она, конечно, немного выгоднее фиксированной процентной ставки, но все равно включает в себя те же риски, что при плавающей ставке.

Подводя итог, можно сказать что ипотечные программы очень разнообразны, и, если правильно осуществить выбор ипотеки, можно избавиться от нежелательных проблем в будущем.

@IpotekaHouse.ru

Имущественный вычет пенсионерам

Имущественный вычет пенсионерам  Согласно Налогового кодекса имущественный налоговый вычет при покупке жилья могут получить только те налогоплательщики, доходы которых облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Т.е. если пенсионер получает доходы, то он имеет право на такой вычет.

Какие доходы могут быть у пенсионера?

А, например, такие:

  • заработная плата, если пенсионер продолжает работать,
  • доход от сдачи в аренду другого жилья, или, например, комнаты в квартире, где он живет (доход от аренды обязательно должен быть задекларирован!),
  • доход от продажи имущества (доход, который облагается налогом, например, продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет).

Пенсия не является налогооблагаемым доходом, поэтому, если пенсионер получает только пенсию, то претендовать на имущественный вычет он не может. За некоторым исключением.

Исключение состоит в следующем: остаток налогового вычета пенсионер теперь может перенести на прошлые годы.

С 1 января 2012 г. в Налоговый Кодекс были внесены изменения, позволяющие пенсионерам перенести остаток налогового вычета на предыдущие годы, но сроком не более 3 лет.

Срок отсчитывается начиная с периода, предшествующего году, в котором образовался имущественный налоговый вычет. Например, если квартиру пенсионер купил в 2014 году, то обратиться за возвратом уплаченного ранее налога он может за предшествующие 3 года, т.е. за 2013-2012-2011 годы (если в эти периоды у него были облагаемые доходы).

ПРОБЛЕМА

Неиспользованный остаток вычета может появиться, если его начали использовать, когда был доход, но не получили в полном объеме, например, потому что начали получать пенсию. Т.е. получается, что если вы ранее не начали получать имущественный вычет, то при выходе на пенсию получить его уже не сможете.[/tip]

Имущественный вычет пенсионерам можно получить путем возврата ранее уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФД), обратившись  в свою налоговую инспекцию.

(!) Как получить имущественный вычет пенсионерам можно прочитать здесь.

Продажа ипотечной квартиры. Нюансы

Вы купили жилье с использованием ипотеки, на вашу квартиру наложено обременение. И вот вам нужно, по каким-то причина, продать такую, уже заложенную, квартиру.

Продажа заложенного жилья, например, продажа ипотечной квартиры, как правило, производится в 2 случаях:

  1. Нет просрочки в обязательствах, но, например, необходимо изменить состав собственников либо есть желание снова улучшить жилищные условия и заменить предмет залога;
  2. Есть просрочка в обязательствах и нужно срочно погасить кредит, чтобы выполнить требования кредитора.

Так как же осуществить продажу ипотечной квартиры?

Это можно сделать 2-мя способами:

  1. Продать жилье, еще находящееся в залоге;
  2. Погасить кредит и продать высвобожденное из под залога жилье.

Давайте рассмотрим оба способа.

Схема № 1 – Погашение кредита и продажа ипотечной квартиры, освобожденной от обременения (залога).

Плюсы данного способа в том, что легче найти покупателя. Ведь не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. И очень сложно объяснить человеку, что он при покупке такой квартиры ничего не будет должен кредитору, а залог жилья закончится практически сразу после получения продавцом денег и погашения за счет них долга перед банком. Но подробнее мы это рассмотрим чуть позже.

Еще один плюс в том, что продать свободное жилье можно подороже, т.к. зачастую продажа ипотечной квартиры, которая еще в залоге, осуществляется с дисконтом, чтобы покрыть определенные риски покупателя.                  

Минусы: главная «заковыка» данного способа в том, что нужно где-то взять деньги на погашение кредита. Хорошо, если знаешь где. И теоретически это можно сделать, ведь банк понимает, что деньги вернутся достаточно быстро, после продажи квартиры. При этом нужно учитывать, что период от взятия денег на погашение ипотечного кредита и до их полного возврата может, в лучшем случае, составить 1-1,5 месяца (2-3 недели на снятие обременения, 2-3 недели на продажу), и то, если у вас уже подобран покупатель. В принципе, если для погашения кредита вам нужна небольшая сумма, то можно взять короткий потребительский кредит или вообще занять у друзей. А если сумма немаленькая? Тогда вам скорее всего, если и дадут нужную сумму, то только под другое обеспечение, другой залог. Он у вас есть?

Допустим, у вас нет больше никакого имущества и вам негде взять деньги? Тогда читаем дальше.

Схема № 2 – Продажа ипотечной квартиры, еще находящейся в залоге:

Несомненный плюс данного способа в том, что не нужно искать деньги на погашение кредита.

Минус № 1 – нужно найти покупателя и  объяснить ему, что он “мечтает” о покупке квартиры, которая находится в залоге у банка. Как мы говорили ранее, не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. Пусть короткий срок, но жилье а залоге. Период от начала до конца такой сделки может составить 1,5-2 недели (5 дней на сделку купли-продажи, срок меньше, чем в схеме № 1, т.к. продается квартира в ипотеке, и срок регистрации меньше, и 1,5-2 недели на погашение кредита и снятие обременения, опять же срок меньше, т.к. банку здесь выгоднее быстрее снять обременение). При этом покупателю не стоит опасаться, что выплаченные им покупателю деньги попадут не по назначению. Как правило, сумма, внесенная покупателем,  за квартиру (часть суммы) сразу после регистрации сделки уходит банку в счет погашения кредита продавца. И дальше идет чисто техническая часть по снятию обременения с заложенной недвижимости. Продавец в этой схеме получает разницу между стоимостью жилья и суммой долга перед банком только после всех расчетов, в т.ч. после полной оплаты долга банку.

Как успокаивающий покупателя вариант – сделку можно оформить через нотариуса, включая проведение через депозит нотариуса всех расчетов.

Минус № 2 – как правило, продается заложенное жилье дешевле, чтобы, как мы уже говорили, покрыть определенные риски покупателя. Минимальный размер потенциального дисконта можно приравнять к сумме процентом, которые оплатил бы продавец, если бы взял кредит и перед продажей сначала высвободил из под залога свое жилье.

Например: квартира стоит 2 млн.рублей, остаток долга продавца перед банком 1 млн.рублей. Чтобы погасить этот кредит по схеме № 1 продавцу нужно взять потребительский кредит на 2 месяца под 30% годовых, т.е. уплатить банку 50 000 рублей (1000000*30%/12*2мес). Дисконт составит 50000 рублей или ~3% от стоимости жилья (50000/2000000).

Но это самый минимальный дисконт, который экономически объясним с точки зрения продавца. Но есть еще интересы покупателя, который то и несет на себе риски. С учетом всего вышеизложенного дисконт по таким квартирам, как правило, составляет в среднем 10-15%.

Минус № 3 – нужно объяснится с банком, чтобы банк дал согласие на продажу заложенного жилья. Как правило, если у заемщика есть финансовые проблемы, банк быстро соглашается на такие схемы реализации жилья. По сути, это досудебный способ обращения взыскания на жилье, который устраивает и заемщика и банк.

В Схеме № 2 банк может потребовать погашения долга продавца до сделки. В этом случае зачастую между покупателем и продавцом подписывается предварительный договора купли-продажи и вносится аванс в размере долга продавца. Эти деньги переводятся сразу на счет банка для погашения кредита. Банк снимает залог. Далее идет оформление обычной сделки.

Кстати, в схеме покупки бывшей ипотечной квартиры есть плюсы и для покупателя. Да-да, для покупателя. Покупая ипотечную квартиру, покупатель практически не рискует, ведь такая квартира проверена «сверху донизу». Ее проверял и банк, и страховая компания.

В любом случае, несмотря на видимые минусы такой схемы, она может быть единственно возможной, чтобы решить проблемы заемщика.

Если у вас появились финансовые затруднения, пообщайтесь со своим банком, попробуйте договориться о реструктуризации долга. Не доводите до продажи вашего жилья.

Налоговый вычет при покупке земельного участка

Право на налоговый вычет при покупке земельного участка или доли (долей) в нем возникает у покупателя.

Налоговый вычет при покупке земельного участкаНо при этом есть ряд особенностей:

В документах на землю указывается категория земель и вид разрешенного использования. Т.е. у вас в свидетельстве о праве собственности на землю должна быть указана категория земли – земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования – строительство индивидуального жилого дома.

Получить налоговый вычет при покупке земельного участка можно будет  только при его приобретении вместе с жилым домом или после строительства на участке жилого дома и получения свидетельства о праве собственности на дом.

(!) Как получить имущественный вычет читайте здесь.

Имущественный вычет при долевой собственности. Нюансы

Имущественный вычет при долевой собственностиПри продаже недвижимости имущественный вычет при долевой собственности распределяется между собственниками недвижимости:

  • пропорционально их доле;

либо

  • по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Общая совместная собственность

Имущественный вычет при долевой собственности распределить можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие доходы, а другой супруг – меньшие, то может быть целесообразно оформить соответствующее заявление на супруга с большими доходами.

При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома – такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина.

Правда, некоторые юристы считают по другому: гражданин, полностью передавший свою долю вычета супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Можно попробовать мирно доказать это своему  налоговому органу, ну или попробовать с ним посудиться.

Общая долевая собственность

Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно.

Например, если квартира оформлена по ½ доли на каждого из супругов, то каждый из них имеет право на имущественный вычет с ½ стоимости жилья (но не более 1 000 000 рублей) и ½ процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.

Передать свое право на вычет в случае долевой собственности нельзя.

Любой из собственников может воспользоваться своим правом на вычет в размере причитающейся ему доли. А может воздержаться от этого, сохраняя право вычета на случай приобретения другой недвижимости.

Как получить имущественный вычет читайте здесь.

Налоговый вычет на отделку квартиры

Налоговый вычет на отделку квартиры  Налоговый вычет на отделку квартиры. Можно ли вернуть ранее уплаченные налоги на доходы физических лиц (НДФЛ) при отделке квартиры?

При подсчете налогов при покупке и отделке жилой недвижимости могут включаться следующие расходы:

  • на покупку жилой недвижимости (в т.ч. долей);
  • на покупку материалов для отделки;
  • на отделку жилья, т.е. на саму работу;
  • на проектно-сметную документацию.

Принятие вышеуказанных расходов возможно только в том случае, если договор купли-продажи жилой недвижимости предусматривал ее приобретение без отделки.

Соответственно, проценты, выплачиваемые по кредиту, взятому на покупку недвижимости и ее отделку, также могут включаться в расходы при расчете суммы возврата налога.

Расходы по перепланировке квартиры, покупке сантехнического оборудования, бытовой техники и т.д., налоговый вычет на отделку квартиры не учитывает.

Как получить имущественный налоговый вычет.

Плавающая ставка. Нюансы

Плавающая ставка (ее еще называют переменная ставка) это процентная ставка, состоящая, как правило, из двух частей.

(больше…)

Квартира по переуступке

Переуступка долевого участия – для одних способ заработать, для других – сэкономить.

Чтобы каждая из сторон осталась в выигрыше необходимо соблюдать правила покупки квартиры по переуступке. Кстати, на юридическом языке договор переуступки называется договором цессии.

Специфика договора сессии квартиры

Покупка квартиры по переуступке на этапе строительства довольно популярный способ купли-продажи. Многие граждане инвестируют деньги на ранних этапах строительства жилья, а перед сдачей дома, заключая договор долевого участия, а потом переуступают права на него, получая прибыль. В этом случае оформляется договор уступки прав на квартиру.

Кстати, даже если квартира не продается сразу, с нее все равно можно получить прибыль с помощью сдачи в аренду или последующей продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Иногда квартира по переуступке продается теми, кто по разным обстоятельствам не может больше платить кредит за квартиру. Ведь расторжение договора с застройщиком почти всегда грозит внушительным штрафом. Да и с банком нужно рассчитаться.

Квартира по переуступке – это передача от одного лица (продавцу) другому (покупатель) прав и обязанностей по договору долевого участия (ДДУ). Тот, кто продает, юридически называется цедент, а тот, кто покупает, называется цессионарий. Квартира по переуступке долевого участия должна оформляться с соблюдением основных требований к документам.

Договор – самое главное

Необходимо знать, что переуступка прав по договору долевого участия по квартире возможна только с момента государственной регистрации основного договора и до подписания акта передачи объекта покупателю.

Если в договоре с застройщиком есть пункт о необходимости согласия застройщика на переуступку, то без его согласия это сделать не получится. Письменное одобрение понадобится и в том случае, если на момент переуступки дольщик не оплатил всю стоимость жилья. Конечно, все обязанности дольщика, включая долг по оплате, если он есть, переходят к покупателю.

Договор по переуступке прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор по переуступке не вступит в силу.

Оплата квартиры по договору переуступки обычно происходит с помощью механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформит договор.

В договоре на покупку квартиры по переуступке должны быть указаны:

  • перечень документов, которые продавец обязан передать покупателю;
  • сроки сделки;
  • стоимость уступки;
  • содержание права, которое уступается;
  • все условия, которые будут отличаться от условий основного договора.

Покупка квартиры по переуступке. Риски

Успешность покупки квартиры по переуступке зависит от надежности застройщика, чистоты совершаемой сделки и правильности оформленных договоров. Покупатель принимает на себя все условия изначального договора в полной мере.

При покупке квартиры по переуступке новый дольщик может предъявлять претензии лишь к уступившему ему права лицу, но не к застройщику.

Договор переуступки может быть признан недействительным, например, если на проведение соответствующей сделки не было получено согласие супруга продавца, так как распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Поэтому важно тщательно проверять все документы продавца.

По завершении сделки у покупателя на руках должен оказаться основной договор долевого участия с приложениями, договор переуступки с подтверждением факта расчетов, акт передачи пакета документов.

Источник – Большой каталог недвижимости

Риски ипотеки. Как избежать проблем

Риски ипотеки. Неоднократно экспертами, в разных изданиях, говорилось об этом, но некоторые наши граждане не видят риски, не хотят с ними считаться, игнорируют их, и, беря на себя долгосрочные обязательства по ипотеке, очередной раз натыкаются на тот или иной материализовавшийся риск.

ypravlenie_reputacionnimi_riskamiПопробуем очередной раз рассказать о классических рисках ипотеки и как их минимизировать.

До заключения кредитного договора потенциальный заемщик должен оценить не только свои текущие финансовые возможности по погашению кредита, но и подумать о будущем. Кроме этого, стоит внимательно прочитать подписываемый им кредитный договор, да и другие документы, чтобы не пропустить какой-нибудь пункт, написанный «мелким шрифтом».

При принятии решения о получении ипотечного кредита заемщику целесообразно учитывать следующие риски.

Кредитный риск

Кредитные риски это риски невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. А если проще – это, в первую очередь, неплатежи по кредиту.

Это может произойти с каждым – потеря либо снижение доходов, по разным причинам, например, банальная болезнь или сокращение на работе.

Если заемщик перестанет платить по кредиту, банк может потребовать его досрочного погашения, полного погашения, а в случае неисполнения – через суд наложить взыскание на заложенное жилье и принудительно продать его, чтобы погасить долг.

Чем же можно минимизировать кредитные риски?

Ну для начала кредитные риски минимизирует сам кредитор, ограничивая отношение платежа по кредиту к доходу заемщика. Данное отношение классически не должно превышать 35%. Но в погоне за заемщиками и объемами кредиторы зачастую понижают свои требования, доводя данный коэффициент до 50%, а то и больше. И здесь уже самому заемщику стоит подумать, а нужно ли так рисковать при долгосрочном кредите, отдавая половину зарплаты на погашение кредита. А вдруг что случиться…. Если уж взял такой кредит, может быть, стоит в первые годы хотя бы частично погашать его досрочно, снижая платеж до относительно безопасной и комфортной суммы? При этом, стоит обратить внимание, что по умолчанию в кредитном договоре, как правило, стоит снижение срока кредитования, без снижения платежа. А вот снизить платеж можно по отдельно оставленному заявлению.

Кроме этого, помня о том, что с каждым может случится всякое, хотя бы болезнь или несчастный случай, стоит заранее застраховать свою жизнь и здоровье, ведь за счет такой страховки впоследствии может быть осуществлено погашение кредита.

Кредитные риски. Если уж не получилось «подстраховаться» изначально, то нужно понимать, что в большинстве банков присутствуют специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период.

Что такое реструктуризация ипотеки?

Реструктуризация, как правило, предполагает снижение на какое-то время платежа по кредиту и удлинение срока кредита. Поэтому, в случае проблем с погашением кредита, заемщику не нужно прятаться, а стоит как можно быстрее обратиться к кредитору и попросить о реструктуризации задолженности. И лучше это сделать не когда проблемы уже начались, а когда они только «маячат» на горизонте.

Валютный риск

На способность своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредиту влияет также курс иностранной валюты, в которой получен кредит. Это тоже риски ипотеки. Ведь нам предлагают и валютные ипотечные кредиты с более низкой ставкой.

Более подробно о валютном риске рассказано здесь.

Процентный риск

Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при получении долгосрочных кредитов с так называемой плавающей (или переменной) процентной ставкой. Т.е. со ставкой, привязанной к некоему рыночному индексу.

Сейчас, например, некоторые граждане вдруг обнаруживают в своих кредитных договорах, что ставка у них привязана к какой-то базовой ставке и задают вопросы. Почему же изначально, при получении кредита, они не спросили у банка, а что несет за собой такая ставка? Почему не подумали, что в случае изменения базовой ставки, они увидят совсем другой платеж по кредиту?

Мера минимизации процентного риска:

  • кредитоваться под фиксированную ставку;
  • кредитоваться на короткий срок;
  • выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

Риск снижения стоимости залога

Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то, при возникновении у заемщика финансовых затруднений и необходимости продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту.

Одним из способов снижения рисков при ипотеке является ипотечное страхование. В этом случае долг заемщика хотя бы обнуляется при реализации недвижимости в случае обращения на нее взыскания.

Продажа заложенного жилья. Нюансы

Риск утраты предмета залога

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения заложенного имущества.

Существует риск того, что заложенное жилье может быть уничтожено или повреждено (пожаром, взрывом и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита.

Одним из способов снижения рисков ипотеки является страхование заложенной недвижимости от вышеуказанных видов риска. Кстати, такое страхование не так уж и дорого. И полезно не только при ипотеке. И данный вид страхования особенно актуален при покупке индивидуального жилого дома.

При ипотеке данный вид страхования является обязательным.

Риск утраты права собственности

При покупке недвижимости присутствует риск того, что сделку признают недействительной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных или потенциальных собственников (несовершеннолетний ребенок, лицо, признанное недееспособным, наследник умершего собственника и т.д.). Более рискованными сделки считаются, если они заключены по доверенности, особенно, когда доверенное лицо не является родственником собственника жилья.

И это тоже риски ипотеки. Вас лишат собственности (“титула”), а вы еще и должны банку останетесь.

Минимизировать данный риск заемщик может путем страхования по риску утраты права собственности («титульное» страхование). В этом случае, если сделку вдруг признают недействительной, его долг кредитору будет погашен страховой компанией. Как правило, срок действия такого договора страхования составляет 3 года (срок давности по такого рода сделкам).

Строительный риск

Если гражданин покупает квартиру на этапе строительства, он может столкнуться с тем, что строительство дома либо затягивается, либо – останавливается. При этом, от выплат по кредиту его никто не освобождал.

Что делать?

В 2004 г. в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон гарантирует максимальную защиту интересов покупателей жилья. Поэтому, заемщикам стоит приобретать жилье только у тех застройщиков, которые работают в рамках этого закона. Более того, сейчас у застройщика есть обязанность страхования своих финансовых рисков, в частности, риска недостроя, что способствует повышению доверия к покупке жилья на этапе строительства. Друзья, спрашивайте у застройщика, а застраховал ли он свои риски.

Покупка жилья в новостройке: как минимизировать свои риски.

А вообще, еще при выборе кредита, особенно экзотического, спросите у потенциального кредитора памятку о том, какие риски ипотеки могут сопровождать кредит.

Если вам не рассказывают о рисках, может, стоит подумать, нужно ли брать такой экзотический кредит?

Посчитайте полную стоимость кредита и сравните разные ипотечные программы. Как это сделать можно посмотреть здесь.

Не можете посчитать сами, хотя бы спрашивайте об этом у кредитора. Тем более сейчас кредитор обязан уведомить заемщика о полной стоимости кредита.

Автор – Марина Малайчик

 

Покупка квартиры в новостройке: ЖСК или ДДУ?

Независимо от того, покупаешь ты себе жилье, чтобы там жить, или сдавать его в аренду, или просто перепродать его, к сделке нужно подходить с полной ответственностью. Покупка квартиры в новостройке это особо ответственный шаг.

Покупка квартиры в новостройке: перед решившимся на такое приобретение гражданином встает часто вопрос: как обезопасить себя при сделке и по какой схеме покупать квартиру — по договору долевого участия (ДДУ) или с помощью жилищно-строительного кооператива (ЖСК)?

Как покупка жилья в новостройке может быть безопасной читайте здесь.

А вот, что касается ответа на вопрос о способе приобретения жилья, то предлагаем сравнить основные параметры обоих схем.

покупка квартиры в новостройке

Источник таблицы  – Журнал «Недвижимость. Цены, статистика, новости рынка»

(!) Создан единый реестр застройщиков.

Зачем нужен закон о банкротстве физических лиц?

В конце 2014 года Государственная дума РФ приняла поправки в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь физические лица тоже могут признать себя банкротами.

Новый закон о банкротстве физических лиц вступает в силу с 1 июля 2015 года.

Законом установлены:

  • критерии неплатежеспособности гражданина;
  • порядок представления плана реструктуризации долга;
  • порядок принятия судом решения о признании физического лица банкротом;
  • особенности реализации имущества;
  • последствия признания гражданина банкротом;
  • особенности прекращения производства по делу о банкротстве.

Что несет для недобросовестных должников закон о банкротстве физических лиц:

Гражданин может обратиться в суд с заявлением о признании себя банкротом в случае, если не может исполнять свои денежные обязательства. Общий размер таких обязательств должен быть не менее 500 тысяч рублей.

Должник также может подать заявление о банкротстве заранее, в случае, если понимает, что не в состоянии исполнить свои обязательства в установленный срок.

Предусмотрено, что при рассмотрении дела о банкротстве применяются следующие процедуры:

Обратиться в суд с заявлением о признании гражданина банкротом, кроме него самого, могут:

  • конкурсный кредитор,
  • уполномоченный орган.

Процедура банкротства позволяет должнику получить рассрочку или отсрочку по погашению задолженности. Максимальный срок – 3 года. На этот период должнику могут заморозить процентную ставку за пользование кредитом.

Но, если план реструктуризации долгов не согласован всеми сторонами или у гражданина отсутствует постоянный источник дохода, то суд признает гражданина банкротом и примет решение о реализации его имущества.

В деле о банкротстве физического лица обязательно участие финансового управляющего, утвержденного судом. Он занимается реализацией имущества банкрота и распределяет полученные средства между кредиторами пропорционально их требованиям.

В ходе банкротства нельзя будет обратить взыскание на единственную квартиру, за исключением ситуации, когда квартира являлась залогом по ипотечному кредиту.

В результате банкротства списываются все долги гражданина перед всеми кредиторами, т.е. неудовлетворенные  требования кредиторов, на которые не хватало имущества гражданина, будут считаться погашенными, а должник – освобожденным от долгов.

Повторно подавать на свое банкротство и снова списать долги разрешается спустя 5 лет.

Но закон о банкротстве физических лиц несет и отрицательные моменты для человека:

  • После процедуры банкротства на гражданина могут наложить ряд ограничений, например,  запретить выезжать из страны пока не будет погашен долг.
  • Кредитная история будет серьезно испорчена и о новых кредитах, тем более, ипотечных, банкроту можно забыть. Тем более, что по закону гражданин при обращении за кредитом в течение 5 лет после банкротства обязан указывать на то, что он был признан банкротом.

Так что, нужно 100 раз подумать, прежде, чем объявлять себя банкротом.

Пошлина за регистрацию недвижимости

Пошлина за регистрацию недвижимости С 1 января 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 21.07.2014 221-ФЗ “О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации”, в соответствии с которым пошлина за регистрацию недвижимости меняется.

Для физических лиц пошлина за регистрацию недвижимости вырастет с 1000 до 2000 рублей, для юридических – с 15000 до 22000 рублей.

С 200 рублей до 350 рублей возрастет размер госпошлины за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной.

Такое же изменение (с 200 до 350 рублей) коснется объектов недвижимости, на которые распространяется закон о “дачной амнистии”: на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также создаваемые или созданные на них объекты недвижимого имущества.

Финансовые правила на каждый день

Финансовые правила Финансовые правила. Личный бюджет

Правило 50/30/20

Это популярное правило для составления бюджетов: 50% — на необходимое — жилье, оплату счетов и т.д. 20% — на финансовые цели, выплату долгов или пополнение сбережений. Наконец, 30% — на текущие желания, например, обеды в ресторанах или развлечения. Есть и другие вариации этого правила, например, 80-20: вы тратите 20% на финансовые цели, а 80% на все остальное. Это помогает сбалансировать обязательства, цели и мотовство.

Когда это не работает. Когда вам трудно отделить потребности от желаний. Если вы живете в городе, где все недорого, то 50% на жилье и коммуналку — это слишком много. А если вы зарабатываете мало, вы, возможно, и не можете себе позволить такую роскошь — тратить лишь половину дохода на самое необходимое. Тогда откладывайте меньше, хоть что-то.

Финансовые правила. Покупка машины

Правило 20/4/10

Покупая машину в кредит, нужно сделать первый взнос хотя бы 20%, выплачивать кредит не дольше 4 лет и тратить не больше 10% своего общего дохода на транспортные издержки. Это правило помогает избежать покупки машины, которую вы на самом деле не можете себе позволить. Издержки, кстати, включают не только выплаты по кредиту, но и бензин и страховку.

Когда это не работает. В какой-то ситуации эти цифры могут быть нереалистичными. Например, у вас низкооплачиваемая работа, а добираться до нее долго и неудобно — тогда ваши транспортные издержки могут быть выше 10%. А если у вас есть свободные деньги, то возможно, выгоднее сразу оплатить всю стоимость машины.

Правило 10 лет

Это касается выбора между новой и подержанной машиной. Если вы хотите извлечь из машины максимальную выгоду, надо или покупать подержанную, или покупать новую и пользоваться ею 10 лет. Это минимизирует ваши затраты на амортизацию, которые из стоимости подержанной машины уже вычтены.

Когда это не работает. Некоторые люди предпочитают пользоваться машиной, пока она на ходу, будь она новая или подержанная. К тому же некоторые машины могут выдержать и больше десяти лет, а другие и после шести становятся головной болью. Учитывайте стоимость техобслуживания.

Финансовые правила. Покупка жилья

Правило 20%

Покупая жилье в кредит, следует внести первый взнос хотя бы 20%. Это позволяет не купить дом или квартиру, которую вы себе не можете позволить, снижает ежемесячные выплаты и повышает шансы выдачи кредита.

Когда это не работает. Это довольно традиционный совет, но некоторые люди считают, что это слишком большая сумма, чтобы ее копить. Другие полагают, что хотя дом — это актив, не стоит расставаться и с более ликвидными сбережениями.

Правило 3 лет

Не покупайте жилье, которое стоит больше трех ваших годовых доходов. По некоторым версиям — не больше двух, по некоторым — не больше двух с половиной. Это опять-таки дает понять, какой дом вы можете себе позволить.

Когда это не работает. Возможно, у вас нестабильный доход. Это правило также не учитывает, сколько у вас денег накоплено на случай проблем. В некоторых случаях стоит ориентироваться не на доход, а на сумму ваших накоплений.

Финансовые правила. Пенсии

Правило 10%

Это, наверное, самое традиционное правило: откладывайте 10% на будущую пенсию.

Когда это не работает. Правило простое, но оно не учитывает, сколько вам реально понадобится на пенсии и сколько вы уже отложили. Если у вас нет сбережений или вы хотите уйти на пенсию раньше, то вам, вероятно, придется откладывать значительно больше.

Правило 20 лет

И еще одно эмпирическое правило про пенсию: ваши сбережения должны составлять 20 ваших годовых доходов.

Когда это не работает. Ваши затраты на пенсии могут отличаться от нынешних в зависимости от стиля жизни, который вы предпочитаете.

Финансовые правила. Студенческие займы

Правило первого года

Не нужно брать образовательный кредит на сумму большую, чем вы ожидаете заработать за первый год работы. Это позволяет вам быть уверенным в том, что вы выплатите кредит.

Когда это не работает. Повышение платы за образование и рост безработицы осложняют ситуацию.

Финансовые правила. Сбережения и инвестиции

Правило 6 месяцев

Нужно иметь сбережения на 6 месяцев на случай чрезвычайной ситуации. Это поможет не принимать в такой ситуации отчаянных решений, которые отбросят вас назад.

Когда это не работает. Есть много разных мнений, каков должен быть резервный фонд. Одни считают, что на 3-6 месяцев, другие — что бывают случаи, когда такие сбережения вовсе не нужны. Также есть мнение, что если вы держите столько денег на депозите, вы упускаете возможности заработать. Учитывайте ваш общий доход, возможные риски, ежемесячные издержки и ту сумму, на которую их можно сократить.

Правило возраста

Обычно облигации считаются консервативной инвестицией, а акции — более рискованной. Так что эксперты считают, что чем старше вы, тем меньше следует инвестировать в акции. Чтобы определить нужную долю акций в вашем портфеле, есть правило: вычесть свой возраст из 120.

Когда это не работает. Это правило не учитывает ситуацию чрезвычайно низких дивидендных ставок, а также случаи, когда вы хотите уйти на пенсию раньше или позже.

Источник – Идеономика

Имущественный вычет 2015. Какие изменения?

В ноябре 2014 года Госдума приняла во втором чтении законопроект № 527250-6.

Данным законопроектом приняты поправки в порядок применения имущественных вычетов.

Какие изменения затронули имущественный вычет 2015?

На данный момент, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ (налог на доходы физических лиц) доходы от продажи имущества физических лиц, если срок владения им не менее 3 лет.

Согласно поправкам минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (или долей в нем) в целях освобождения продажи от НДФЛ составит в общем случае 5 лет. Это касается как жилой, так и нежилой недвижимости.

Срок владения 3 года в этих целях останется только для недвижимости, полученной в порядке приватизации, по наследству или подаренной членами семьи и (или) близкими родственниками, а также перешедшей к налогоплательщику по договору ренты с пожизненным содержанием предыдущего владельца.

Если доходы от продажи недвижимости составили менее 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход от продажи будет приравниваться к 70% кадастровой стоимости.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью и минимальная облагаемая доля кадастровой стоимости могут быть уменьшены законами субъектов РФ.

Имущественный вычет после увольнения

В письме от 05.11.2014 № 03-04-06/55651 Минфин напомнил, что имущественный вычет при покупке жилья может быть предоставлен физическому лицу его работодателем (налоговым агентом), но при условии подтверждения права на вычеты налоговым органом.

В общем случае статьей 220 Налогового Кодекса установлено право налогоплательщика на имущественный вычет только в налоговом органе либо у налогового агента, являющегося работодателем налогоплательщика.

Возможность предоставления физическому лицу имущественного налогового вычета налоговым агентом, не являющимся работодателем налогоплательщика, не предусмотрена.

“Опасная” валютная ипотека

валютная ипотека  Валютная ипотека. Начнем немного издалека.

Давайте рассмотрим как упрощено устроено ценообразование при кредитовании.

В цену кредита, как правило, входят такие составляющие как:

  • стоимость фондирования (привлекаемых денежных средств),
  • стоимость операционных затрат кредитора;
  • кредитные риски и их стоимость  (т.е. величина потенциального убытка с учетом определенной доли вероятности наступления этого события);
  • ну и определенная величина доходности кредитора.

Теперь посмотрим чем отличается валютная ипотека от рублевой. Все относительно просто: валютное кредитование – валютное фондирование, рублевое кредитование – рублевое фондирование. Считаем, что остальные составляющие одинаковы для того и другого.

Сейчас в средствах массовой информации обсуждается тема с валютными ипотечными заемщиками, которые «попали на деньги» из-за роста курса валют.

Конечно, их в какой-то степени жалко. Но давайте разберемся.

Банк привлек финанасирование в валюте, более дешевое, чем рублевое, если, конечно, тупо сравнивать только процентные ставки. Допустим, банк привлек средства в условной валюте под 6%[1] годовых. Деньги должны «работать», поэтому банк размещает деньги среди населения, т.е. дает кредиты, в той же валюте. Банк должен оправдать свои расходы на выдачу и сопровождение кредита, компенсировать возникающие убытки, и получить определенную доходность. Пусть операционные расходы, стоимость риска, доходность составят 3%, независимо от валюты кредитования. Цена валютной ипотеки (процентная ставка), см.выше, составит 6%+3%=9%. Допустим, при этом рублевая ипотека со стоимостью фондирования в 9% годовых будет стоит 12%. Мы имеем 9% и 12%. Что лучше? Можно по разному взглянуть на эти цифры, можно – оценить разницу математически, а можно – с учетом оценки ситуации в целом.

Большинство заемщиков, понимая, что валютная ипотека это зло, берут кредиты в рублях. И многие кредиторы заранее раскрывают заемщику основные риски при взятии ипотечного кредита. Так, например, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в обязательном порядке обязывает своих партнеров это делать, раскрывая риски в форме «Полной стоимости кредита». В т.ч. раскрывая риски валютной ипотеки.

Но где-то 2-3% граждан (кстати, до 2008 года их было где-то 50%) все еще берут кредиты в валюте.

Почему?

Часть, понимая риски, берет валютный кредит, т.к. у него доход в валюте, часть, опять же понимая риски, берет валютный кредит на очень короткий срок, чтобы не растягивать «удовольствие» от неопределенности валютного курса. Но есть те, кто берет валютные кредиты, ипотечные, «длинные» кредиты, банально уповая на «авось», потому что 9% меньше, чем 12%.

В итоге что мы имеем: валютные ипотечные заемщики в очередной раз нарываются на «старые» проблемы.

Почему же сам банк не может решить их проблему?

Разберем пример. Банк «взял» 100000 в условной валюте, допустим, на 10 лет. Я даже не буду сейчас считать проценты. При курсе 45 рублей за условную валюту сумма долга банка – 4,5 млн.рублей. Курс вырос, стал 65 рублей за условную валюту. Банк теперь должен отдать те же 100000 в условной валюте, но которые теперь стоят 6,5 млн.рублей. Для упрощения не рассматриваю выплату долга по частям и разные курсы валюты в разные даты оплаты периодических платежей.

У валютных ипотечных заемщиков – физических лиц – аналогичная ситуация. Должны были 4,5 млн.рублей, стали должны – 6,5 млн.рублей. И заемщики говорит, мы не можем платить 6,5 млн.рублей, брал 4,5 млн.рублей (на дату выдачи), готовы отдать только эту сумму, помогите.

Допустим, от кого-то сверху (чего хотят сейчас заемщики) поступило указание: т.к. это была «хищническая» (в понимании заемщика) сделка, обязать банк зафиксировать курс валюты на дату выдачи, взять у него 4,5 млн.рублей (я сейчас не рассматриваю ежемесячное погашение, т.к. это будет почти тоже самое, но долго) и полностью погасить долги валютных ипотечных заемщиков. Но банк то должен 100000 в условной валюте, на сегодняшнем рынке он эту сумму сможет купить, чтобы отдать, за 6,5 млн.рублей. Где он должен взять дополнительные 2 млн.рублей? Валютным ипотечным заемщикам то он их «простил». И это мы еще не считаем проценты. Аппелировать к тому, что банку эти деньги должно компенсировать государство, т.к. все это произошло из-за общей экономической ситуации? Банк просто компенсировал разницу из собственной прибыли? Последнее точно не вариант, какой же банк так сделает, он скорее «распылит» недостающие деньги на всех своих клиентов, на нас с вами, увеличив какие-нибудь комиссии, чтобы компенсировать «недостачу». А государство, если что, откуда возьмет? Опять же от нас с вами, с налогоплательщиков. А почему подавляющее большинство граждан, которое изначально оценило свои риски, должно оплачивать процентную «экономию» некоторых?

Кстати, представим другую ситуацию. Банк «взял» на финансовом рынке 100000 в условной валюте по курсу 45 рублей, т.е. потратил 4,5 млн.рублей. И выдал 100000 заемщику. Курс условной валюты к рублю снизился и стал стоить 35 рублей. Валютные ипотечные заемщики теперь, чтобы отдать банку 100000 в условной валюте, тратят 3,5 млн.рублей. Они в выгоде? Конечно. Но банк то, чтобы ранее привлечь эти 100000 потратил 4,5 млн.рублей. Кто банку возместит «потерянный» миллион? Заемщики? Ну да, ну да.

Это и называется риски. Стороны заключили сделку, значит, все риски учли. Валютная ипотека всех устроила.

Но по-прежнему жаль таких валютных ипотечных заемщиков.

А давайте посмотрим, нужно ли паниковать валютным ипотечным заемщикам и бежать перекредитовываться в рубли? Это ведь, кроме роста основного долга, между прочим еще и дополнительные расходы.

Разберем еще один пример, см. таблицу.

Кредит в рублях
Кредит в условных единицах
Курс условной единицы (у.е.) на дату выдачи
45
Сумма кредита
2 000 000
44 444
Процентная ставка, % годовых
12,0%
9,0%
Срок кредитования, мес.
120
120
Аннуитет, у.е.
569,00
Аннуитет, руб.
28 947,00
25 605,00
Плановая сумма долга с процентами за весь срок кредитования, руб.
3 473 640,00
3 072 600,00

По таблице видно, что ипотечный кредит в рублях по общей, плановой сумме долга, с плановыми процентами, получается больше, чем валютный кредит. «Выгода» за 10 лет составляет чуть более 400 тыс.рублей. На что в общем и рассчитывают валютные ипотечные заемщики. Но это верно, если только курс валюты не растет. Но курс вырос, хорошо так вырос, условная валюта теперь стоит 65 рублей. Аннуитетный платеж в этом случае в рублях составит 36985 рублей, разница чуть более 11 тыс.рублей. Много? Много. Особенно по отношению к сумме аннуитета в рублях до изменения курса, да и по отношению к зарплате это «сурово».

Но, если смотреть на кредит в целом, то мы помним, что у заемщика есть «запас» в 400 тыс.рублей. Между прочим этого «запаса» хватит где-то на 3 года для покрытия такой «разницы» (НО, если курс еще вырастет или если разница между ставками меньше, чем в примере, или если разница между текущим валютным курсом и курсом на дату выдачи кредита больше, чем в примере, то этот срок будет меньше). Да, выгоды по сравнению с рублевым кредитом с таким скачком курса валютный заемщик уже не получит, но и, если курс через 3 года (согласно примера) вернется к «старому» значению, явного убытка тоже. Как будто заемщик взял рублевый кредит. И зато не нужно тратиться на перекредитовку. А вдруг курс еще и раньше снизится…

Если совсем невмоготу платить выросший взнос по кредиту, необходимо просить у банка реструктуризацию в виде снижения ежемесячного платежа (аннуитета) на какой-то срок.

Никакая «волшебная палочка» не решит проблемы валютных ипотечных заемщиков и им самим нужно выбирать:

1) остаться в той же валюте и надеяться, что курс в приемлемые сроки вернется в «свое русло» и больше не будет расти;

2) перекредитоваться в рубли, но тогда, желательно, сильно не тянуть и сделать это, когда курс валюты «спикирует» вниз, не надолго, но может «спикировать», например, в конце года, как предсказывают некоторые эксперты. Потому что перекредитовывать банки будут по остатку долга с учетом валютного курса на момент проведения такой сделки.

Нужно ли что-то делать, чтобы такие ситуации не возникали в будущем? Ну или как по крайней мере минимизировать их? Конечно, нужно.

И здесь можно привести сравнение с дорожным движением: считается, что при ДТП пешеход более прав нежели автомобилист, потому что машина – источник повышенной опасности, не потому что она вообще опасна, а потому что она – машина.

Также и банк с заемщиком.

Банк должен быть финансово ответственным за того, кого “приручил”. Он лучше заемщика понимает, что будет с последним, если что-то пойдет не так. Именно банк должен настойчиво объяснить клиенту риски кредитования, и, особенно, экзотические риски, такие как например, валютные риски. С расчетами, с описанием. Под подпись. Кредитного договора и содержащихся в нем условий похоже не достаточно, это формулы, много текста, зачастую заемщику не понятного.

И давайте не будем говорить, что “не знание закона, не освобождает от ответственности”. И, уж если в кредитном деле, нет такого объяснения, нет подписи заемщика, что он все понял и согласен, тогда такой валютный кредит относить к еще более низкой категории качества, что банку не очень хорошо.

Стоило бы законодательно ввести условие, которое обязывало бы банки при росте курса валюты, например, более, чем на 10%, при обращении валютных ипотечных заемщиков:

либо предоставлять им обязательную реструктуризацию в виде снижения платежа по кредиту до приемлемого для заемщиков уровня на какой-то фиксированный срок,

либо реструктурировать валютные ипотечные кредиты путем изменения валюты кредитования (желательно именно реструктурировать кредит, а не осуществлять рефинансирование ипотечного кредита чтобы уменьшить затраты заемщика). С выравниванием процентной ставки до уровня рублевых ставок с аналогичными параметрами кредита.

А вообще, еще раз хочется напомнить – берите ипотечные кредиты в той валюте, в какой получаете основной доход! 

[1] Все цифры в тексте условны
07.12.2014, Марина Малайчик

Личные финансы. 10 ошибок

Умение грамотно распоряжаться деньгами – ценное качество, особенно в условиях финансового кризиса, когда покупательная способность населения сокращается, инфляция растет, а курсы валют не очень то предсказуемы.

Разбираем самые распространенные ошибки в денежных вопросах.

Личные финансы. Ошибка №1. Не вести бюджет

Бюджет – вообще самое основное, что есть в финансовом планировании. Поэтому особенно важно быть внимательным при его составлении. Для начала стоит составить собственный бюджет на ближайший месяц, а через какое-то время —заняться годовым.

За основу возьмите ваш месячный заработок, вычтите из него такие регулярные траты, как оплата жилья, расходы на транспорт, затем выделите 20-30% на сбережения или оплату кредита, ипотеки. Остальное можно потратить на жизнь – походы в ресторан, развлечения и т. д. Если вы боитесь, что можете потратить слишком много, ограничьте себя в еженедельных тратах определенной суммой в наличных.

Личные финансы. Ошибка №2. Не откладывать деньги на непредвиденные расходы

После каждой зарплаты откладывайте хотя бы 10% от полученной суммы. Имейте на счету как минимум 1-2 зарплаты на случай неожиданных трат. И постепенно увеличивайте эту «подушку безопасности» до суммы, равной вашему доходу за три-шесть месяцев.

Личные финансы. Ошибка №3. Не оставлять завещания

Если у вас есть дети, если у вас есть жилье в совместном владении, если вы являетесь владельцем бизнеса, то у вас должно быть завещание. Иначе в будущем, когда встанет вопрос о наследовании, могут возникнуть конфликтные ситуации. Поэтому стоит составить завещание, даже если до выхода на пенсию вам еще далеко. И обязательно при этом пользуйтесь услугами хорошего адвоката.

Личные финансы. Ошибка №4. Не делать страховку на случай потери трудоспособности

Обязательно сделайте полную страховку жизни и здоровья. Если у вас уже есть такая страховка, внимательно изучите условия страхования, чтобы в договоре были предусмотрены варианты на разные случаи жизни. И конечно, будем надеяться, что эта страховка вам никогда не пригодится.

Личные финансы. Ошибка №5. Не страховать свою жизнь

Очень важно страховать жизнь, если у вас есть малолетние дети или пожилые родители, о которых кроме вас никто не сможет заботиться. Посмотрите разные варианты страховок, чтобы не переплачивать за договор. Возможно, вам будет достаточно страховки с покрытием периода от 5 до 30 лет, то есть того времени, когда дети еще находятся на иждивении. Изучите предложения разных страховых компаний. Воспользуйтесь услугами эксперта по финансовому планированию — он может предложить оптимальный вариант страховки.

Личные финансы. Ошибка №6. Использовать советы эксперта по инвестициям для финансового планирования

Эксперт по личным инвестициям может помочь в вопросах вложения денег, но он не всегда в состоянии увидеть полную картину вашего финансового состояния.

Личные финансы. Ошибка №7. Думать только о прибыли при инвестициях

Думайте о последствиях. Готовьтесь к любым вариантам. И конечно, разумнее вкладывать деньги в несколько разных объектов для инвестиций.

Личные финансы. Ошибка №8. Верить рейтингам и прогнозам

Не ждите, что инвестиции в следующем году поведут себя так же, как и в прошлом.

Личные финансы. Ошибка №9. Не оплачивать вовремя долги по кредитной карте

Часто при использовании кредитной карты люди с большей легкостью совершают предложенные банком минимальные платежи (обычно это 10% от всей суммы задолженности), питая себя иллюзиями, что они рассчитались с банком. А потом спустя несколько месяцев с удивлением обнаруживают огромную сумму задолженности на карте, ведь вдобавок к скопившейся за долгий период цифре основного долга, на нее рассчитали проценты, которые в кредитных картах являются самыми высокими процентами для кредитов. Поэтому оплачивайте всю сумму долга по каждой выписке в срок, предусмотренный вашим банком, а не только ее часть.

Личные финансы. Ошибка №10. Иметь лимит на кредитной карте, превосходящий ежемесячный доход

Если кредитная карта дает нам возможность воспользоваться суммой выше нашей зарплаты, мы можем поддаться соблазну и потратить больше, чем на самом деле можем себе позволить. Несвоевременные выплаты задолженности по кредитной карте могут привести к большим процентам. В связи с этим обратитесь в свой банк и попросите понизить лимит на вашей кредитной карте.

Источник –  Forbes

Изменения в нормативные акты по ипотеке 2013-2014гг

документыVIMGroupИзменения в нормативные акты по ипотеке в части формирования рынка доступного жилья 2013-2015г.

В середине 2014 года внесены изменения в федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в части ипотечного страхования.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем 10% от ОСЗ и не должна превышать 50% от ОСЗ. Предложенные изменения повышают эффективность механизма страхования кредитных рисков и делают его реально работающим инструментом снижения рисков деятельности и кредитной организации и заемщика.

Изменения в ст.61 ФЗ об ипотеке – изменение в части правил списания ипотечного долга при прощении долга заемщика предлагает учитывать наличие договоров страхования ответственности заемщика или страхования финансовых рисков кредитора. То есть правило “прощения долга” дефолтного заемщика теперь работает только при наличии страхования ответственности, после осуществления страховой выплаты, в случае если осталась непогашенная часть долга. Ранее правило “прощения долга” наступало во всех случаях постановки на баланс имущества кредитора, сейчас этого условия нет.

Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в…” (действуют с  1 января 2014 г.):

Внесены изменения, связанные с введением обязательного страхования гражданской ответственности застройщика. Теперь для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляется также один из следующих документов:

  • договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
  • договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Страхование гражданской ответственности застройщика может обеспечиваться двумя способами:

  • участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
  • заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

Условие о необходимости дополнительного обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору теперь также включается и в договор участия в долевом строительстве. Если застройщик в качестве способа обеспечения своих обязательств выбирает поручительство банка, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о банке.

Изменения в федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действуют с 1 октября 2013 г.):

Введена процедура государственной регистрации договоров и иных сделок в электронной форме, если содержание такой сделки представлено в форме электронного документа, допускается возможность подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, представления некоторых документов в орган кадастрового учета, а также направления заявителям различных предусмотренных законом уведомлений в электронной форме.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом в форме документа на бумажном носителе в обязательном порядке оформляется только свидетельство.

Начал действовать федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”.

Закон направлен на создание населению благоприятных условий для оформления кредитов. Теперь государством предусматривается защита граждан от таких действий со стороны банковских учреждений:

  1. Установление сложных процентов. При начислении процентов на проценты, что достаточно часто практикуется многими банками страны, такое действие будет считаться незаконным.
  2. Регулируются ситуации, при которых представители банка могут потребовать досрочного погашения долга со стороны заемщика, что вызвано ухудшением его финансового положения. Потеряв прежние доходы, информация о которых была предоставлена банку на момент оформления потребительского кредита, заемщик избавляется от необходимости выплачивать сразу всю задолженность. При этом он продолжает платить проценты строго по договору.
  3. Осуществление споров в случае нарушения согласия по договору или невыполнения своих обязанностей, судебные процессы не должны проводиться по месту расположения организации. Иски должны в обязательном порядке отправляется по адресу прописки ответчика. Исходя из этого положения, банковское учреждение имеет право подать заявление лишь в банк по месту жительства заемщика. В то же время закон «О защите прав потребителей» дает возможность должнику выбирать самостоятельно суд – либо по месту деятельности организации, либо по месту собственной регистрации.
  4. Некоторыми банками практикуются штрафные санкции при отказе со стороны заемщика получать кредит. То есть, если при положительном решении на выдачу кредита клиент банка отказывается его оформлять, банки не имеют права заставить его это сделать или наложить штрафные санкции на своего клиента.
  5. Запрещаются какие-либо ограничения со стороны банков на досрочное погашение долга. Заемщик, исходя из договора, может выплатить банку взятые деньги досрочно, поставив организацию в известность за 30 дней до предполагаемой выплаты.
  6. В обязательства заемщика не входят выплаты комиссий банка, которые не действовали еще на момент подписания кредитного договора. Таким образом, кредитор не имеет права увеличить комиссионные вознаграждения, которые не были учтены при подписании соглашения двух сторон, ухудшив, таким образом, финансовое положение своего клиента.
  7. Предоставление кредитного счета заемщику со стороны банка не может осуществляться лишь после определенных комиссионных выплат. Клиент банка имеет полное право в любой момент узнать от организации сколько он еще должен по кредиту, сколько уже выплатил по процентной ставке и по задолженности совершенно бесплатно, что предусматривается кредитным договором.

В связи с введением в действие данного закона также внесены изменения в ФЗ об ипотеке.

В частности, теперь к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона “О потребительском кредите (займе)” в части:

  • размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;
  • запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
  • размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”);
  • предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.”

Изменения в ст.48 ФЗ об ипотеке – в связи с передачей прав на закладную залогодержатель вправе передать персональные данные заемщика и (или) залогодателя – физического лица без согласия заемщика и (или) залогодателя – физического лица.

Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 218-ФЗ “О кредитных историях”:

Микрофинансовые организации и кредитные кооперативы теперь обязаны предоставлять сведения о заемщиках в бюро кредитных историй.

В кредитной истории физического лица появится еще 1 часть – информационная. В ней аккумулируются все дополнительные данные о заемщике, сведения о предоставлении ему кредитов и отказе в этом (включая основания и дату отказа), информация о просрочке платежей по кредиту в течение 180 дней.

Кредитные, микрофинансовые организации и кредитные кооперативы обязаны предоставлять сведения в бюро кредитных историй в отношении всех заемщиков без их согласия, ранее оно было обязательно. Информационная часть кредитной истории заемщика предоставляется бюро по запросам кредиторов также без согласия заемщика.

Изменения в Гражданский кодекс РФ

Декабрь 2013г.

1.Уточнены многие статьи, касающиеся ЗАЛОГА. Закон о залоге от 1992г. признан утратившим силу

2.Наиболее примечательны изменения закона в части отмены требования об обязательном нотариальном удостоверении договора залога – ст.339 3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

3. Обращение взыскания на иное имущество залогодателя (ст.340) – условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

  1. Введена возможность внесудебного обращения взыскания (ст.349) – обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Т.е. ранее по решению суда взыскание обращалось на любое жилое помещение, находящееся в собственности должника. Теперь идти в суд нужно только в том случае, если жилье должника является единственным. Но и в этой ситуации стороны могут договориться о внесудебном порядке решения вопроса.

Изменения, направленные на создание условий для секьюритизации финансовых активов.

  1. Гражданский кодекс РФ пополнился статьями, регулирующими договоры номинального счета и счета эскорт. Приостановление операций по номинальному счету, арест или списание денежных средств, находящихся на номинальном счете, по обязательствам владельца счета, за исключением некоторых обязательств, предусмотренных ГК РФ, не допускается. Договор номинального счета с участием бенефициара может быть изменен или расторгнут только с согласия бенефициара, если законом или договором номинального счета не предусмотрено иное. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
  2. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ “О рынке ценных бумаг” дополнен новой главой, регламентирующей деятельность 2 видов специализированных обществ: финансового и проектного финансирования. Они являются российским аналогом ипотечного агента (SPV). Финансовое общество приобретает денежные требования (в т. ч. которые возникнут в будущем) по кредитным договорам, договорам займа и (или) иным обязательствам, а также иное имущество, связанное с этим, и осуществляет эмиссию облигаций, обеспеченных залогом указанных требований. Специализированное общество второго вида финансирует долгосрочные (от 3 лет) инвестпроекты путем приобретения денежных требований по отдельным обязательствам. Речь идет о тех, которые возникнут в связи с реализацией имущества, созданного в результате осуществления проекта, с оказанием услуг, производством товаров и (или) выполнением работ при использовании этого имущества. Также могут приобретаться иные объекты, связанные с осуществлением проекта. Общество проектного финансирования проводит эмиссию облигаций, обеспеченных залогом денежных требований и иного имущества. Специализированное общество может быть создано только путем учреждения. Ему запрещено уменьшать свой уставный капитал, в т. ч. путем приобретения части размещенных им акций (доли в уставном капитале). Не допускается добровольная реорганизация общества. В отношении него не применяется ряд положений Законов об АО и ООО.

Март 2015 года

Внесены изменения в ГК РФ. Изменения здесь – 1) про недействительность сделки; 2) про обязательства и т.д. .

Кроме этого внесены следующие изменения в нормативные акты по ипотеке 2013-2014 (источник информации – АИЖК)

№ п/п
Нормативные акты по ипотеке
Ранее действовавшая норма
Вновь принятая норма
1.
Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446
Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если оно является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
2.
Гражданский кодекс РФ, ст. 339, ФЗ «Об ипотеке», ст.10
Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора не требуется.
3.
Гражданский кодекс РФ, ст. 292, ФЗ «Об ипотеке», ст.77
При отчуждении или передаче в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.
Получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения. Таким образом, для основной части несовершеннолетних членов семьи разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
4.
Гражданский кодекс РФ, ст. 292
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
5.
ФЗ «Об ипотеке», ст.78
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
6.
ФЗ «О государственной регистрации прав…», ФЗ от 22.08.2004 № 122-ФЗ (о монетизации льгот)
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается плата.
Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заменена на государственную пошлину.
7.
Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 25.3
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 максимальный размер платы за государственную регистрацию составлял (для юридических лиц) 7500 рублей.
В налоговый кодекс РФ введена новая глава 25.3, устанавливающая размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах (для физических лиц): за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества – 500 рублей; за внесение изменений в записи ЕГРП – 100 рублей; за государственную регистрацию договора об ипотеке – 500 рублей; за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке – 100 рублей; при этом в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц; за государственную регистрацию смены залогодержателя по договору об ипотеке – 500 рублей; за государственную регистрацию смены владельца закладной – 100 рублей; за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке – 100 рублей.Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях: за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона; за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.
8.
Налоговый кодекс РФ, статья 149
Операции по реализации жилых домов и жилых помещений облагались налогом на добавленную стоимость.
Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир освобождаются от налогообложения.
9.
Налоговый кодекс РФ, статья 220
Налоговый вычет в полном объеме предоставлялся при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 5 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет, вычет предоставлялся в сумме до 1 млн. рублей.
Налоговый вычет в полном объеме предоставляется при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн. рублей.
10.
Налоговый кодекс РФ, статья 220
Налоговый вычет предоставлялся в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Налоговый вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, но и по целевым займам, фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или.
11.
Налоговый кодекс РФ, статья 220
Имущественный налоговый вычет предоставлялся при обращении в налоговый орган по окончании налогового периода.
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом.
12.
Налоговый кодекс РФ, статья 224
Доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) облагались по ставке 35%.
Доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) облагаются по ставке 13%.
13.
Гражданский кодекс РФ, ст. 223, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 31.1
С момента государственной регистрации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности.В случае продажи жилого помещения лицом, не имеющим права на такие действия, законный собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, либо добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
14.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.31
Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.
15.
Гражданский кодекс РФ, ст. 130
Объекты незавершенного строительства не признавались недвижимым имуществом.
В перечень объектов недвижимого имущество включены объекты незавершенного строительства.
16.
ФЗ «Об ипотеке», ст.6
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом.
17.
Гражданский кодекс РФ, ст. 340, ФЗ «Об ипотеке», ст.64
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя не распространяется.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
18.
ФЗ «Об ипотеке», ст.641
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, предоставленного на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
19.
ФЗ «Об ипотеке», ст.642
Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, предоставленного на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по данному залогу является банк или другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.
20.
ФЗ «Об ипотеке», ст.76
При предоставлении кредита или целевого займа для строительства жилого дома, обеспеченного залогом незавершенного строительства, по завершении строительства жилого дома необходимо было заключить новый договор об ипотеке.
При предоставлении кредита или целевого займа для строительства жилого дома, обеспеченного залогом незавершенного строительства, по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
21.
ФЗ «Об ипотеке», ст.13
В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодатель и владелец закладной могут заключить соглашение об изменении содержания закладной, предусматривающее изменение предмета ипотеки или размера обеспечения.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия закладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.
22.
ФЗ «Об ипотеке», ст.14
Закладная должна содержать сведения о месте жительства должника, залогодателя и залогодержателя.
Закладная должна содержать сведения о месте регистрации должника, залогодателя и залогодержателя.
23.
ФЗ «Об ипотеке», ст.20
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
24.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 16
При представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица обязан представить оригинал учредительных документов данного юридического лица.
При представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица может представить как оригинал, так и нотариально удостоверенную копию учредительных документов данного юридического лица.
25.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 18
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются только самому правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю, так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.
26.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Устанавливаются требования к договору участия в долевом строительстве, включая требование об обязательной государственной регистрации договора, залог земельного участка и объекта незавершенного строительства в обеспечение обязательств по договору, требования к проектной декларации, механизмы государственного регулирования и контроля в области долевого строительства.
27.
ФЗ «Об ипотеке», ст.31
Страхование риска ответственности заемщика по ипотечному кредиту не разрешалось. Возможно было только страхование риска кредитора.
Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При этом страховая сумма не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества.
28.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статьи 161, 162
В случае банкротства организации – эмитента облигаций с ипотечным покрытием из имущества, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи либо замены эмитента.
29.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 2
Введен новый подвид ипотечных облигаций – жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.
30.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 8
В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение количества выпусков не допускается. После исполнения обязательств по облигациям всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.
31.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 11
Установление очередности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков не допускалось.
В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.Погашение облигаций в порядке каждой очереди или выплата процентов по ним допускаются только после погашения облигаций в порядке предыдущей очереди или выплаты процентов по ним в полном объеме.
32.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3
В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству, помимо закладной, необходимо представить дополнительные документы
В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.
33.
Гражданский кодекс РФ, статья 102, ФЗ «Об акционерных обществах»
Акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала.
Указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск ИЦБ.
34.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 17
Выдача ИСУ кредитными организациями не разрешалась.
Разрешается выдача ИСУ кредитными организациями.
35.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 13
Размер перепокрытия ипотечных облигаций не ограничивался.
Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.
36.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3
Аннуитетная схема платежей должна предусматриваться не менее чем 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Положение утратило силу.
37.
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 13
Для обеспечения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей по требованиям, составляющим ипотечное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не менее чем размер обязательств по этим облигациям.
Положение утратило силу.
38.
ФЗ «Об ипотеке», ст.20
Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ИСУ, представляется управляющим ипотечным покрытием.На государственную регистрацию такого недвижимого имущества помимо иных необходимых документов представляются: лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.
39.
ФЗ «Об ипотеке», ст.22
При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ИСУ, в ЕГРП указывается, что залогодержателями являются владельцы ИСУ, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов и счетов депо, а также указывается индивидуальное обозначение указанных сертификатов участия.В случае включения в состав ипотечного покрытия по ИСУ требований, удостоверенных закладными, регистрация залога осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.
40.
Налоговый кодекс РФ, статьи 224, 284
Налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24%.
Налоговая ставка устанавливается в размере:9% – по доходам в виде процентов по ИЦБ, эмитированным до 1 января 2007 года;15% – по доходам в виде процентов по ИЦБ, эмитированным после 1 января 2007 года.
41.
Налоговый кодекс РФ, статья 251
Прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24%.
Доходы, полученные ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью, не подлежат налогообложению.

@IpotekaHouse.

Использованы публичные материалы АИЖК

Что такое полная стоимость кредита?

После вступления в силу федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)” в ипотечном кредитном договоре (договоре займа), не связанном с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности, также должна быть определена полная стоимость кредита.

Так что это такое, полная стоимость кредита?

Если разобраться, полная стоимость кредита (ПСК) это та же самая процентная ставка по кредиту, но учитывающая не только проценты за пользование долгом, но и иные расходы заемщика, которые он несет при получении кредита.  Соответственно, полная стоимость кредита вычисляется в годовых процентах.

До середины 2008 года вместо термина «полная стоимость кредита» использовалось словосочетание «эффективная процентная ставка».

Ранее расчёт полной стоимости кредита производился по формуле сложных процентов и включал в себя также недополученный заёмщиком доход от возможного инвестирования суммы процентных платежей по кредиту в течение срока кредитования под ту же процентную ставку, что и по кредиту. Таким образом, полная стоимость кредита превышала указанную в кредитном договоре процентную ставку даже при отсутствии комиссий и прочих платежей, что было порой непонятно заемщикам.

В 2014 году внесены поправки в закон о потребительском кредитовании, которые с 1 сентября 2014 года ввели новую формулу расчета ПСК. С учетом изменений при расчете ПСК теперь нет обязательной мультипликации процентов,  поэтому в случае, когда заемщик при получении кредита не платит никаких дополнительных комиссий, расчетное значение полной стоимости кредита и значение процентной ставки, указываемой в кредитном договоре, будут максимально приближены друг к другу.

В расчет ПСК включаются следующие платежи заемщика:

  • по погашению основной суммы долга по ипотечному кредиту;
  • по уплате процентов по ипотечному кредиту;
  • платежи заемщика в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий кредитного договора;
  • платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей следует из условий кредитного договора;
  • сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае, если в зависимости от наличия такого страхования кредитором предлагаются разные условия кредитования. Например, если ставка зависит от наличия страхования жизни.

В расчет ПСК не включаются:

  • платежи заемщика в соответствии с федеральным законом (например, регистрационные сборы);
  • платежи, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий кредитного договора (пени, штрафы);
  • сумма страхового премии при страховании предмета ипотеки (т.к. это требование закона).

С 1 сентября 2014 года полная стоимость кредита определяется по формуле:

ПСК  = i * ЧБП * 100%,

где

ПСК – полная стоимость кредита в процентах годовых с точностью до 3-го знака после запятой;

ЧБП – число базовых периодов в календарном году. Продолжительность календарного года признается равной 365 дням. Для стандартного графика платежей по ипотечному кредиту с ежемесячными выплатами: ЧБП = 12.

i – процентная ставка базового периода, выраженная в десятичной форме.

Процентная ставка базового периода (i) определяется методом подбора как наименьшее положительное решение уравнения:

Снимок экрана 2014-12-18 в 0.07.06,

где

Дkп – сумма k-го денежного потока (платежа) по кредитному договору. Разнонаправленные денежные потоки (платежи) (приток и отток денежных средств) включаются в расчет с противоположными математическими знаками – предоставление заемщику кредита на дату его выдачи включается в расчет со знаком “минус”, возврат заемщиком кредита, уплата процентов по кредиту включаются в расчет со знаком “плюс”;

qk – количество полных базовых периодов с момента выдачи кредита до даты k-го денежного потока (платежа).

ek – срок, выраженный в долях базового периода, с момента завершения -го базового периода до даты k-го денежного потока.

m – количество денежных потоков (платежей);

i – процентная ставка базового периода, выраженная в десятичной форме.

Выглядит устрашающе!

Данная формула ПСК достаточно сложна для бытового понимания, поэтому постараюсь объяснить расчет ПСК немного проще, хотя совсем просто, к сожалению, не получится.

Разберем пример.

Кредит выдан 01.08.2014 в сумме 2,6 млн.рублей на срок 120 месяцев. Срок погашения (N) – 01.08.2024г. Процентная ставка 12,4% годовых. Дополнительных комиссий не было.
Платеж первого периода (только проценты) составляет 26498 рублей, аннуитет – 38232 рубля.
Для того, чтобы рассчитать годовую ставку ПСК  сначала нужно найти процентную ставку базового периода (i), а для этого нужно решить уравнение. Кстати, базовый период в ипотеке это месяц. Т.е. по сути, мы сейчас будем определять месячную ставку ПСК.
Решаем уравнение (решить его можно в  MS-Excel).
Все, что выдает кредитор заемщику, а именно сумму кредита, ставим в формулу со знаком «минус», а то, что платит заемщик, сумму аннуитета и комиссии, – со знаком «плюс».
Снимок экрана 2014-12-18 в 0.22.04,
Т.е. для нашего примера это будет выглядеть так:
Снимок экрана 2014-12-17 в 19.03.12
В данном примере получается, что i = 0.01033 (или 1.033% в месяц).
Вначале мы говорили, что i – это месячное значение ПСК. Потому теперь считаем годовой размер ПСК:
ПСК = 0.01033 x 12 x 100% = 12,396%
Размер ПСК определяется с округлением до 3-х знаков после запятой.
Похоже на процентную ставку, указанную в договоре? Похоже.
Разберем другой пример, с дополнительными расходами.
Дополнительно к вышеуказанному примеру заемщик платит следующие комиссии:
  1. единовременная плата за проведение независимой оценки предмета залога – 3000 руб.
  2. единовременная страховая премия по ипотечному страхованию – 12500 руб.
  3. eдиновременная комиссия за открытие аккредитива – 2600 руб.
  4. ежегодная страховая премия по личному страхованию – 0,85% от ОСЗ+10% (первый платеж – 24310 руб.).
Опять находим процентную ставку базового периода (i).
Снимок экрана 2014-12-18 в 0.45.17
В данном примере получается, что i = 0.01136 (или 1.136%).
Теперь считаем годовой размер ПСК:
ПСК = 0.01136 x 12 x 100% = 13,632% (вместо плановых 12,4%).
Как мы видим, если с выдачей кредита связаны какие-то единовременные и постоянные (годовые) комиссии, размер полной стоимости кредита (величина ПСК) увеличивается и вместо 12,4% мы получаем 13,632% годовых.

Кстати, в Ms-excel есть встроенная функция для расчета ПСК:

ВСД(Поток!(ххх:ххх))*12,

где

ВСД – внутренняя норма доходности

(ххх:ххх) – сумма всех платежей по кредиту, включая выданную сумму кредита, которая в этой формуле учитывается со знаком “минус”.

В любом случае, для расчета ПСК у вас должен быть график платежей. Его можно сформировать самостоятельно, воспользовавшись нашим калькулятором.

Самостоятельно рассчитав полную стоимость кредитов (ПСК), ну или посмотрев эту информацию на сайтах банков (они должны раскрывать эту информацию и на сайтах многих банков есть специальные калькуляторы), заемщик может выбрать тот кредит, который ему подходит.

Информация о полной стоимости кредита (займа) должна быть размещена в квадратной рамке на первой странице кредитного договора (договора займа), нанесена прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы кредитного договора.

18.12.2014, Марина Малайчик, “Люди ипотеки”

Доступно ли жилье с ипотечным кредитом?

Все говорят о доступности жилья и о доступности ипотечного кредита. Можно ли измерить доступность жилья? Оказывается, все достаточно просто и прозрачно.

Для того, чтобы оценить доступность жилья, во всем мире используют так называемый индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. — Housing Affordability Index, HAI). Он показывает соотношение фактических доходов семьи и идеальных доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, определяется по следующей формуле:

HAI = ФД / ПлД * 100%,

где

HAI — индекс доступности жилья с кредитом,

ФД — среднемесячный доход семьи, руб.;

ПлД — плановый доход, рассчитанный исходя из аннуитета по стандартному кредиту и значения коэффициента П/Д, руб.

ПлД = Аннуитет / ПД,

Аннуитет – ежемесячные равные платежи по ипотечному кредиту, с помощью которого приобретается жилье, рассчитанные по формуле аннуитетного платежа руб.;

ПД (платеж/доход) — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение ипотечного кредита (в США при расчете HAI применяется значение 25%).

Для оценки индекса HAI размер ипотечного кредита всегда принимается равным 80% от стоимости приобретаемого жилья, оставшиеся 20% стоимости оплачиваются семьей за счет собственных средств.

Также для расчета приняты следующие допущения (стандартные допущения, используемые в целях сопоставимости данных для расчета данного индекса):

Семья состоит из 2-х платежеспособных граждан.

Стандартная площадь жилья для 2-х человек – 54 кв.м.

Значение ПД (платеж/доход) примем в размере 35%. Это классическое значение данного коэффициента, оценивающего платежеспособность заемщика.

Процентная ставка для ипотечного кредита взята в размере 12,4% годовых.

Срок кредита – 30 лет.

Посмотрим, что показывает индекс HAI по городам России:

ГородСредняя цена квартиры, руб. за кв.м.[1]Cредняя зар.плата (на 2 кв. 2013г), руб.[2]Стоимость жилья, 54 кв.м., руб.Зар.плата семьи, руб.Аннуитет, руб.HAI
Москва227 144,0053 953,0012 265 776,00107 906,00129 990,0029%
Санкт-Петербург101 121,0034 104,005 460 534,0068 208,0057 870,0041%
Московская область (Домодедово)82 993,0032 986,004 481 622,0065 972,0047 495,0049%
Хабаровск78 959,0030 707,004 263 786,0061 414,0045 187,0048%
Екатеринбург74 125,0025 690,004 002 750,0051 380,0042 420,0042%
Уфа73 965,0020 498,003 994 110,0040 996,0042 329,0034%
Нижний Новгород71 517,0021 238,003 861 918,0042 476,0040 928,0036%
Тюмень64 113,0028 682,003 462 102,0057 364,0036 691,0055%
Казань65 118,0023 386,003 516 372,0046 772,0037 266,0044%
Красноярск63 979,0028 789,003 454 866,0057 578,0036 614,0055%
Ростов-на-Дону63 802,0019 665,003 445 308,0039 330,0036 513,0038%
Новосибирск62 485,0023 328,003 374 190,0046 656,0035 759,0046%
Калининград57 847,0022 514,003 123 738,0045 028,0033 105,0048%
Киров48 850,0017 694,002 637 900,0035 388,0027 956,0044%

Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.

Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 50% означает, что у домохозяйства (семьи) есть только 50% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В США, например, индекс доступности жилья более 110%.

Из расчетов видно, что, несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, доступность жилья даже с ипотечным кредитом в России пока остается низкой.

При этом, при снижении ставки по кредиту до заданного правительством уровня (инфляции +2.2%), т.е. до 8,65% годовых (6,45+2,2), индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, повысится с уровня 30-55% до уровня 40-75%. А при одновременном снижении цен на недвижимость на 20%, индекс составит 50-93%. Т.е. во многих регионах жилье будет доступно подавляющему большинству домохозяйств.

Нужно учитывать, что есть еще интересный макроэкономический индекс, показывающий степень расслоения доходов населения страны.

Это индекс Джини (Gini coefficient).

Индекс Джини определяет степень отклонения фактического распределения доходов от абсолютно равного их распределения между жителями страны. Прилагаемый рисунок[3] демонстрирует как распределяется данный индекс по разным странам. В России его показатель составляет более 42%, это говорит о высокой степени расслоения доходов. Т.е. кто-то получает много, очень много, а кто-то очень мало. Индекс со значением 42% говорит о том, что тех, кто получает очень мало намного больше. Очень мало, это значит намного меньше, чем средняя зарплата по стране. Которую, мы кстати, учитывали при расчете индекса доступности жилья. Если бы мы в расчете учли реальную зарплату большинства, т.е. тех кому недоступно приобретение жилья собственными средствами, то реальный индекс доступности жилья был бы еще меньше.

жилье с ипотечным кредитом

Что мы наблюдаем сейчас – процентные ставки по ипотеке растут, есть мнения, что к концу года они достигнут в среднем 14%. При таких ставках индекс, определяющий в какой степени доступно жилье с ипотечным кредитом, в среднем по России составит 35-37%. А еще мы помним, что есть индекс Джини и его значение по России, который, по сути, говорит, что средняя зарплата это одно, а зарплата большинства – совсем другое.

Таким образом, вышеуказанные индексы лишний раз подтверждают мнения экспертов, что жилье с ипотечным кредитом станет более недоступным и рынок ипотечного кредитования, как минимум, в ближайший год замедлит свое развитие.

[1] Данные сайта Росриэлт на ноябрь 2014 года

[2] Данные сайта Моя зарплата на 2 кв.2013г 

[3] Материал позаимствован из Википедии

03.12.2014, Марина Малайчик, “Люди ипотеки”