Что такое закладная?

Закладная это именная ценная бумага. Именная, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя кредитора – залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.


Защита покупателей квартир в новостройках. Что нового?


Но фактически все происходит не так. Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

  1. право требования возврата кредита;
  2. право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов, а именно, следующие сведения:

  1. слово «Закладная»;
  2. о заемщиках;
  3. о залогодателях;
  4. о кредиторе – залогодержателе;
  5. о кредитном договоре (договоре займа);
  6. о сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
  7. о порядке уплаты долга и процентов;
  8. об объекте недвижимости – предмете залога;
  9. о стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
  10. о праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
  11. о наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
  12. подписи всех заемщиков и залогодателей;
  13. о регистрации ипотеки;
  14. о дате выдачи закладной.

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда  регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная – нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке. И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации. В общем, сложно все это.

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной простая сделка.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

Погашение кредита

Если заемщик полностью погасил кредит, то банк, выдавший кредит (или текущий владелец закладной, если кредит «продали») делает на закладной отметку, что кредит погашен, передает заемщику комплект документов, включая закладную и справку о полном погашении кредита, и заемщик идет в орган госрегистрации и аннулирует обременение в виде ипотеки и закладную.

(!) Правильный выбор ипотеки – ответственный шаг

7 комментариев на «Что такое закладная?»

  1. Аноним говорит:

    Что будет если не оформить закладную

  2. IpotekaHouse говорит:

    Обычно закладная оформляется сразу со сделкой и у вас не получится ее не оформить, точнее не подписать. Если условиями предусмотрено оформление закладной позже (что вряд ли), то теоретически вы можете попробовать проигнорировать свою обязанность, но у банка скорее всего будет в этом случае право требовать возврата всей суммы кредита досрочно.

  3. Тамара говорит:

    28.05.2017 было три года , как я плачу ипотеку, квартиру я получила в июле 2016 ( долевое строительство), мне позвонили с банка, где-то в начале мая 2017 и потребовали, чтоб до 28.05.2017 я срочно оформила закладную, а если ли не успею до этого времени, то нужно написать в любом отделении Сбербанка ( он выдал ипотеку) заявление об отсрочке оформления закладной. В самом отделении дали список документов для оформления, сказали, что раз дом уже сдан, то писать заявление не нужно, собирайте документы и приходите оформлять. Уже июнь месяц, я до сих пор собираю документы, и боюсь, вдруг придётся платить штраф ?(

    • IpotekaHouse говорит:

      Вы посмотрите свой кредитный договор. Если у вас не прописано штрафов за несвоевременное оформление закладной, значит, штрафов не будет. Скорее всего, у вас ставка зависит от того, оформлена закладная или нет. Возможно, если вы оформите закладную, ставка будет ниже. Т.е. это в ваших интересах. Почитайте договор, в общем!

  4. Геннадий говорит:

    Подскажите,если продана закладная,то и кредит в другой банк?Потому,что мне в банке говорят,что только закладная,а кредит остался у них и недвижимость в залоге у них….у них в базе показывает,что кредит закрыт и открыт под тем же номеров в огенстве сопровождения…

    • IpotekaHouse говорит:

      Добрый день! Если закладная продана в другой банк, то это означает, что и права по кредиту и на залог тоже переданы в другой банк. “Старый” банк по договоренности с новым может продолжать обслуживать ваш кредит. Вот такое может быть.

  5. IpotekaHouse говорит:

    Про продажу закладной можно еще почитать здесь https://ipotekahouse.ru/question/vashu-zakladnuyu-po-ipoteke-prodali-stoit-li-perezhivat/

Напишите свое мнение