Продажа ипотечной квартиры. Нюансы

Вы купили жилье с использованием ипотеки, на вашу квартиру наложено обременение. И вот вам нужно, по каким-то причина, продать такую, уже заложенную, квартиру.

Продажа заложенного жилья, например, продажа ипотечной квартиры, как правило, производится в 2 случаях:

  1. Нет просрочки в обязательствах, но, например, необходимо изменить состав собственников либо есть желание снова улучшить жилищные условия и заменить предмет залога;
  2. Есть просрочка в обязательствах и нужно срочно погасить кредит, чтобы выполнить требования кредитора.

Так как же осуществить продажу ипотечной квартиры?

Это можно сделать 2-мя способами:



  1. Продать жилье, еще находящееся в залоге;
  2. Погасить кредит и продать высвобожденное из под залога жилье.

Давайте рассмотрим оба способа.

Схема № 1 — Погашение кредита и продажа ипотечной квартиры, освобожденной от обременения (залога).

Плюсы данного способа в том, что легче найти покупателя. Ведь не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. И очень сложно объяснить человеку, что он при покупке такой квартиры ничего не будет должен кредитору, а залог жилья закончится практически сразу после получения продавцом денег и погашения за счет них долга перед банком. Но подробнее мы это рассмотрим чуть позже.

Еще один плюс в том, что продать свободное жилье можно подороже, т.к. зачастую продажа ипотечной квартиры, которая еще в залоге, осуществляется с дисконтом, чтобы покрыть определенные риски покупателя.                  

Минусы: главная «заковыка» данного способа в том, что нужно где-то взять деньги на погашение кредита. Хорошо, если знаешь где. И теоретически это можно сделать, ведь банк понимает, что деньги вернутся достаточно быстро, после продажи квартиры. При этом нужно учитывать, что период от взятия денег на погашение ипотечного кредита и до их полного возврата может, в лучшем случае, составить 1-1,5 месяца (2-3 недели на снятие обременения, 2-3 недели на продажу), и то, если у вас уже подобран покупатель. В принципе, если для погашения кредита вам нужна небольшая сумма, то можно взять короткий потребительский кредит или вообще занять у друзей. А если сумма немаленькая? Тогда вам скорее всего, если и дадут нужную сумму, то только под другое обеспечение, другой залог. Он у вас есть?

Допустим, у вас нет больше никакого имущества и вам негде взять деньги? Тогда читаем дальше.

Схема № 2 — Продажа ипотечной квартиры, еще находящейся в залоге:

Несомненный плюс данного способа в том, что не нужно искать деньги на погашение кредита.

Минус № 1 – нужно найти покупателя и  объяснить ему, что он «мечтает» о покупке квартиры, которая находится в залоге у банка. Как мы говорили ранее, не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. Пусть короткий срок, но жилье а залоге. Период от начала до конца такой сделки может составить 1,5-2 недели (5 дней на сделку купли-продажи, срок меньше, чем в схеме № 1, т.к. продается квартира в ипотеке, и срок регистрации меньше, и 1,5-2 недели на погашение кредита и снятие обременения, опять же срок меньше, т.к. банку здесь выгоднее быстрее снять обременение). При этом покупателю не стоит опасаться, что выплаченные им покупателю деньги попадут не по назначению. Как правило, сумма, внесенная покупателем,  за квартиру (часть суммы) сразу после регистрации сделки уходит банку в счет погашения кредита продавца. И дальше идет чисто техническая часть по снятию обременения с заложенной недвижимости. Продавец в этой схеме получает разницу между стоимостью жилья и суммой долга перед банком только после всех расчетов, в т.ч. после полной оплаты долга банку.

Как успокаивающий покупателя вариант — сделку можно оформить через нотариуса, включая проведение через депозит нотариуса всех расчетов.

Минус № 2 – как правило, продается заложенное жилье дешевле, чтобы, как мы уже говорили, покрыть определенные риски покупателя. Минимальный размер потенциального дисконта можно приравнять к сумме процентом, которые оплатил бы продавец, если бы взял кредит и перед продажей сначала высвободил из под залога свое жилье.

Например: квартира стоит 2 млн.рублей, остаток долга продавца перед банком 1 млн.рублей. Чтобы погасить этот кредит по схеме № 1 продавцу нужно взять потребительский кредит на 2 месяца под 30% годовых, т.е. уплатить банку 50 000 рублей (1000000*30%/12*2мес). Дисконт составит 50000 рублей или ~3% от стоимости жилья (50000/2000000).

Но это самый минимальный дисконт, который экономически объясним с точки зрения продавца. Но есть еще интересы покупателя, который то и несет на себе риски. С учетом всего вышеизложенного дисконт по таким квартирам, как правило, составляет в среднем 10-15%.

Минус № 3 – нужно объяснится с банком, чтобы банк дал согласие на продажу заложенного жилья. Как правило, если у заемщика есть финансовые проблемы, банк быстро соглашается на такие схемы реализации жилья. По сути, это досудебный способ обращения взыскания на жилье, который устраивает и заемщика и банк.

В Схеме № 2 банк может потребовать погашения долга продавца до сделки. В этом случае зачастую между покупателем и продавцом подписывается предварительный договора купли-продажи и вносится аванс в размере долга продавца. Эти деньги переводятся сразу на счет банка для погашения кредита. Банк снимает залог. Далее идет оформление обычной сделки.

Кстати, в схеме покупки бывшей ипотечной квартиры есть плюсы и для покупателя. Да-да, для покупателя. Покупая ипотечную квартиру, покупатель практически не рискует, ведь такая квартира проверена «сверху донизу». Ее проверял и банк, и страховая компания.

В любом случае, несмотря на видимые минусы такой схемы, она может быть единственно возможной, чтобы решить проблемы заемщика.

Если у вас появились финансовые затруднения, пообщайтесь со своим банком, попробуйте договориться о реструктуризации долга. Не доводите до продажи вашего жилья.

Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Напишите свое мнение