Перед подписанием ДДУ следует проверить документы застройщика, объяснил депутат Никита Чаплин (ЕР).
Покупатель квартиры в строящемся доме оформляет свои права на будущую квартиру договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такого покупателя называют дольщик. По статье 4 закона №214-ФЗ ДДУ считается заключенным после государственной регистрации. Указанные в нем квартира, срок передачи, цена, порядок оплаты и гарантия становятся требованиями, которые покупатель вправе предъявить застройщику. Но до подписания важно проверить все.
Вот что стоит проверить, советует депутат:
◾️Проверьте застройщика
Найдите проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Сверьте застройщика, разрешение на строительство и заключение стройнадзора о соответствии требованиям закона №214-ФЗ. Оно подтверждает право компании привлекать деньги граждан.
Вот чуть более подробный план проверки от @ipotekahouse:
1️⃣ Найдите объект
на сайте Наш.Дом.РФ (ЕИСЖС), где планируете купить квартиру, по названию ЖК, адресу или ИНН застройщика.
2️⃣ Проверка Застройщика:
• Убедитесь, что юридическое лицо, указанное в карточке дома, полностью совпадает с наименованием в вашем ДДУ. Посмотрите и в Проектной декларации на вкладке «Документы».
• Обратите внимание на статус компании: она не должна находиться в стадии банкротства или ликвидации. Это должно быть указано на сайте ЕИСЖС.
3️⃣ Проверка Разрешения на строительство:
• Вкладка «Документы» на странице дома содержит скан-копию действующего Разрешения на строительство.
• На что обратить внимание: Сверьте срок действия разрешения. Он должен перекрывать планируемый срок ввода дома в эксплуатацию.
4️⃣ Проверка Заключения о соответствии (ЗОС 214-ФЗ):
• В том же разделе документов найдите Заключение контролирующего органа (стройнадзора) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона №214-ФЗ.
• Важно: Без этого документа застройщик не имеет права регистрировать первый ДДУ в Росреестре и привлекать деньги дольщиков (в том числе через эскроу-счета).
◾️Проверьте землю
По кадастровому номеру из декларации через Росреестр или МФЦ закажите свежую выписку из ЕГРН на участок. Она покажет право застройщика на землю и зарегистрированные обременения. Если они есть, уточните, допускают ли они регистрацию ДДУ.
***Можно еще более упрощенно проверить @ipotekahouse:
Откройте «Проектную декларацию» (раздел 4 и 5):
• Там должно быть указано, на каком основании застройщик владеет землей (собственность или аренда).
• Там же указаны все поземельные обременения и залоги в пользу банков, финансирующих стройку.
• Если в документах или справочной информации Росреестра указаны обременения, паниковать не нужно — это стандартная ситуация для 95% новостроек. Важно: если, например, это залог в пользу банка (проектное финансирование), то проблем нет и обычно это указывается в проектной декларации (раздел 7-8). Если указан залог в пользу некоего третьего лица или арест, то стоит задать застройщику вопросы.
• Если это аренда, обратите внимание на срок аренды, он должен перекрывать плановую дату передачи ключей дольщикам с запасом хотя бы в несколько месяцев. Можно обратить внимание и на того, в чьей собственности земля: власти — проблем нет, частное лицо или некоего юр лица — стоит задать застройщику уточняющие вопросы.
◾️Проверьте текст ДДУ
• Сверьте реквизиты сторон, описание, план и площадь квартиры, цену, сроки и порядок оплаты.
• Отдельно проверьте срок передачи квартиры. Для обязанности застройщика передать жилье ориентиром служит именно срок в ДДУ.
• Проверьте гарантийный срок.
• При расчетах через эскроу сверьте банк и счет: деньги хранятся до выполнения установленных законом условий.
Вот что обязательно должно быть в тексте ДДУ считает @ipotekahouse:
1. Счета эскроу (Защита ваших денег)
В тексте ДДУ должно быть прямо прописано, что оплата за квартиру вносится только на счет эскроу, открытый в конкретном банке.
-
- Что искать: Название банка-агента, номер договора проектного финансирования, реквизиты для перечисления средств.
- Критический маркер: Никогда не переводите деньги напрямую на расчетный счет застройщика или наличными в кассу. Деньги должны лежать на эскроу-счете до момента ввода дома в эксплуатацию.
2. Сроки: дата ввода и дата передачи ключей
Застройщики часто хитрят, указывая в рекламе «срок сдачи дома», а в договоре — «срок передачи объекта». Верьте только тексту ДДУ.
- Что искать: Конкретную дату (или квартал и год), не позднее которой застройщик обязан выдать вам ключи (например: «не позднее II квартала 2028 года»).
-
- Что должно смутить: Размытые формулировки типа: «в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (при этом сама дата ввода в тексте не зафиксирована). Срок должен быть жестким и понятным.
3. Характеристики квартиры (Строго по проекту)
В договоре (или приложении к нему) должно быть детальное описание будущего жилья.
-
- Что искать: План-схему квартиры, строительный номер, этаж, подъезд, предварительную общую площадь и высоту потолков.
- Важный пункт (Доплата за метры): По закону при обмере БТИ площадь может незначительно измениться. Проверьте пункт о перерасчете стоимости. Нормальное условие: если площадь изменилась более чем на 1 кв. м (или на 5%), стороны доплачивают друг другу. Избегайте пунктов, где написано, что «при увеличении площади покупатель доплачивает, а при уменьшении — застройщик деньги не возвращает». Это ущемление ваших прав.
4. Комплектация и отделка
Если вы покупаете квартиру с отделкой (чистовой или предчистовой/white box), её подробное описание должно быть зафиксировано в ДДУ.
-
- Что искать: Приложение «Спецификация отделочных работ». Там должно быть четко указано: марка окон, материал дверей, тип стяжки, сантехника и т.д.
- Что должно смутить: Фраза «Отделка выполняется из материалов по усмотрению застройщика». В таком случае вам могут легально положить самый дешевый линолеум вместо обещанного ламината.
-
- Что искать: Полную фиксированную стоимость квартиры.
- Что должно смутить: Пункты, позволяющие застройщику в одностороннем порядке увеличить цену в процессе строительства (например, из-за удорожания стройматериалов). По закону № 214-ФЗ цена ДДУ может быть изменена после его подписания только по соглашению сторон, если это прямо предусмотрено договором. Не соглашайтесь на одностороннее повышение.
И вот инфокарточка от нас
#полезное #застройщики #риски #новостройки @ipotekahouse