Получение ипотечного кредита сопровождается обычно разными проверками. Всегда есть два этапа. Сначала банк проверяет заемщика, потом покупаемый им объект.
Чтобы получить ипотечный кредит обычно нужно показать банку, что у тебя есть доход. И не просто показать, а подтвердить его документально, предъявив банку документы: справка о доходах (можно и по форме банка), копии трудовой книжки или трудового договора.
Но не всегда так сложно. В банках уже давно есть так называемые ипотечные программы по двум документам. Ипотека без подверждения дохода. Заемщик приносит в банк только паспорт и какой-нибудь еще документ, например, СНИЛС. Ну и, конечно, заявление – анкету на кредит.
Не все банки рассматривают доход по двум документам. Вот кто так работает. Стоит понимать, что обычно программы по двум документам требуют от заемщика бОльшего первоначального взноса. Так банки снижают свои риски. Т.е. своих денег нужно накопить больше.
📌 Покупка квартиры на вторичке с ипотекой по ДВУМ документам (27.07.2021)
В таблице учтено, что кредит берет наемный работник (не индивидуальный предприниматель, и не собственник бизнеса), ставки отсортированы по первоначальному взносу (ПВ) 35%.
Ставки по ипотеке, как правило, включают страховки.
Обязательно только страхование самого объекта. И это не самый дорогой вид страхования.
Состав страховок везде разный. Порой это комплексное страхование, т.е., кроме обязательного страхования объекта, банки требуют застраховать еще что-то. Точно все требуют застраховать свою жизнь и утрату трудоспособности. Т.е. осуществить личное страхование. А вот тут уже цены очень отличаются. Все зависит от возраста заемщика, его профессии, даже от страховой компании.
Еще банки могут предлагать страхование титула, т.е. страхование риска утраты права собственности, или финансовое страхование, т.е. риск утери заработка. Все зависит от фантазии банка и его отношения к риску.
Без страховки ставка всегд выше (в среднем +1-2%, но бывает и +5-6% к ставке).
ВАЖНО! Выбирайте программу не только по ставке, но и по другим расходам.
Еще стоит понимать, что программа по двум документам не означает, что клиента вообще не будут проверять.
Как минимум, в анкете указывается текущее место работы. Т.е. работодателя наверняка проверят. Могут прозвонить и на работу. Некоторые банки практикуют проверку наличия хотя бы самых минимальных налоговых отчислений через смс (напр, Металлинвестбанк). Могут запросить и выписку по счету, чтобы понять, а были ли деньги… Т.е. документы, подтверждающие доход с вас не спросят, но проверка все-равно может быть (а может и не будет, все зависит от характеристик клиента и размера ПВ).
Удачи вам в выборе подходящей программы.
Если нужна помощь, пишите на почту info@ipotekahouse.ru. Мы не гарантируем результат, но за минимальные деньги (оплата только после получения кредита), упрощаем и ускоряем общения с банком и отправляем анкету только в правильные банки. ПИШИТЕ!
Как обычно мы даем вам актуальную информацию, где какие ставки по ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке.
📌 Покупка квартиры на вторичном рынке жилья (22.07.2021)
В таблице ставки по ипотеке отсортированы по первоначальному взносу (ПВ) 20%. Самый распространенный все-таки взнос, скажите? Чтобы и ставка была приличная и денег не так много чтобы требовалось. Обычно при более низком первом взносе ставки выше. Ну вы и сами видите.
ВАЖНО! Порой значение ПВ пограничное, стоит чуть прибавить денег к сумме ПВ и вы уже в другой категории и с другой ставкой. Тоже самое по сумме кредита, порой ставки зависят от суммы. Имейте это в виду при оформлении заявки на кредит.
Ставка везде учитывает наличие страхования жизни, т.е. личное страхование. Порой, и даже зачастую, присутствует комплексное страхование. Состав страховки везде разный, от этого зависит и ее стоимость. Банки часто включают еще титульное страхование, т.е. страхование риска потери права собственности. А некоторые еще и страхование финансовых рисков. Если страхования, заданного банком нет, ставка повышается (0,7+ и много выше).
Выбирайте не только ставку, но и дополнительные расходы.
📌 По двум документам работают:
Сбербанк, ВТБ, Абсолют, РСХБ, СМП-банк, Росбанк Дом, Уралсиб, Открытие, ПСБ, Альфа-банк, ТКБ, Банк Санкт-Петербург, Банк Дом РФ, БЖФ, Совкомбанк, МИнБанк, Севергазбанк, Примсоцбанк, Ипотека 24. Еще Металлинвестбанк, но просит наличие минимальных отчислений в ПФР.
Подписывайтесь на наш блог, будете все узнавать первыми!
Согласно изменениям в Постановление Правительство,утверждающее Положение о паспорте, отметка в паспорте о браке теперь вносится по желанию, т.е. необязательна.
Отметка вот такая:
Утверждены эти изменения Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2021 № 1205 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. № 828 и признании утратившими силу отдельных положений актов Правительства Российской Федерации”.
Также напомню, что Росреестр на регистрацию вправе принимать документы и без согласия супруга. Просто в ЕГРН он должен проставить отметку, что такого согласия не было. Т.е. отсутствие согласия не является стоп-фактором для регистрации.
Напомним, что согласно статьи 34 Семейного кодекса имущество супругов, приобретенное в браке, считается их общей совместным собственностью. И не важно, если один супруг не указан в документах как собственник. Конечно, это работает, если супруги не делили свое имущество и не заключали брачный контракт. Соответственно, согласно статьи 35 Семейного кодекса на сделку, например, на продажу, нужно нотариальное согласие супруга. Более того, если к моменту сделки супруги развелись, но имущество при разводе не разделили, то согласие все-равно нужно.
Отсутствие информации о браке участника сделки, конечно, может привести к негативным последствиям. Ведь супруг, в т.ч. и в некоторых случаях бывший, может оспорить сделку. Причем и последующие сделки. А как узнать, что супруг был?…
Хотя некоторые прецеденты со стороны судебной системы, конечно, радуют. Вот, например:
Оспаривание сделки со стороны супруги продавца (причем предыдущего). Известный в своих кругах юрист Вадим Шабалин в Фейсбуке поделился интересным решением Конституционного суда. Оставлю на канале, т.к. крайне полезно.
Фабула дела такова: гражданин Мокеев купил квартиру у третьего лица, который, в свою очередь, приобрел ее у продавца, не согласовавшего продажу с бывшей супругой. Последняя оспорила сделку своего бывшего мужа и вернула право на половину квартиры, несмотря на добросовестность последнего покупателя. Кстати, заключенный договор купли-продажи недействительным не признали, просто отобрали 1/2 квартиры в пользу бывшей супруги предпродавца. Т.е. все предыдущие суды сослались на то, что имущество выбыло из владения сособственницы помимо ее воли, что считается основанием для его истребования по виндикации.
КС с этим не согласился. Статья 302 ГК РФ не предполагает истребования жилого помещения у добросовестного приобретателя, который купил его у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, а бывшая супруга продавца не контролировала свое имущество и своевременно не оформила свое право собственности на него. При таком бездействии квартира не могла считаться выбывшей из ее владения помимо ее воли.
❗️Неблагоприятные последствия сделки нельзя возлагать на добросовестного покупателя.
❗️Права супруги могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу.
Иное нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, так как покупатель обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем сособственник.
p.s.это хороший прецедент. Вы же знаете, что, если имущество было приобретено в браке, но брак на момент продажи расторгнут, но раздела имущества не было, то согласие бывшей супруги нужно?
В любом случае нужно выяснять у продавца, состоял ли он в браке на момент возмездного приобретения недвижимости. Именно на тот момент, а не сейчас, когда объект продается. Если информации об этом нет, то стоит брать с продавца письменное заявление, что в браке на тот момент он не состоял. В любом случае, это в какой-то степени подтвердит добросовестность покупателя, который пытался доступными ему способами выяснить правду.
Заявление может быть вот в такой форме, например:
Ну и еще изменениями продлили «годность» паспорта на 90 дней с момента наступления 20- и 45-летнего возраста.
Банки не любят брать в залог недвижимость, где детям выделена собственность. Но при покупке жилья они более лояльны и соглашаются, что детям кусочек недвижимости тоже достанется. Но не все банки и не всегда.
Даже при рефинансировании ипотеки, в которой использован маткапитал, порой бывают проблемы. Хотя с принятием последних изменений в законодательстве с таким рефинансированием все стало проще. Если раньше, после того как погасил кредит, по закону нужно было выделять доли детям, а рефинансирование, по сути, это тоже погашение первого кредита, то теперь рефинансирование считается промежуточной стадией и на этом этапе ничего выделять не нужно. Только после того, как окончательно не рассчитаетесь с кредитом, взятым на покупку недвижимости.
Итак, разбираемся, кто из банков самый лояльный.
👨👩👧 Доли несовершеннолетних детей и рефинансирование ипотеки при использованном материнском капитале. Кто из банков допускает (20.07.2021)
📌 Допускают выделение долей несовершеннолетним детям, если в разрешении органа опеки есть условие о выделении долей в новом жилье (продается квартира для первого взноса, соц программы и тп), следующие банки:
🔹СберБанк (в т.ч. разрешают просто покупать в собственность детей без условий и опеки).
🔹Банк Дом РФ
🔹ВТБ
🔹Промсвязьбанк (ПСБ)
🔹Уралсиб банк
🔹Банк Санкт-Петербург
🔹АК Барс банк
🔹УБРиР
🔹СМП-банк
📌 Рефинансирование с выделенными детскими долями проводят вот такие кредитные учреждения (нужно согласие опеки на договор об ипотеке):
🔹СберБанк
🔹Банк Дом РФ
🔹Промсвязьбанк (ПСБ)
🔹УБРиР
🔹Ак Барс банк
🔹СМП-банк
📌 Рефинансирование ипотеки, если был использован маткапитал, доступно тут (но, если доли детям не выделялись):
🔹СберБанк
🔹Банк Дом РФ
🔹ВТБ
🔹Промсвязьбанк (ПСБ)
🔹Банк Открытие
🔹Уралсиб банк
🔹Газпромбанк
🔹Альфа банк
🔹Абсолют банк
🔹Райффайзенбанк
🔹Банк Санкт-Петербург
🔹Ак Барс банк
🔹СМП-банк
🔹Росбанк Дом
🔹Юникредитбанк
🔹 Банк Зенит
🔹УБРиР
🔹ТКБ
🔹Совкомбанк
🔹БЖФ
Россельхозбанк делает рефинансирование ипотеки, если был использован маткапитал, в исключительных случаях и то, если есть согласие опеки на перезалог.
Очередное обновление ставок по ипотеке с господдержкой. Свод ставок по банкам.
📌 Госипотека 2020-2022. Все меняется (16.07.2021)
Ставки приведены в прикрепленной табличке, отсортированы по минимальному первоначальному взносу 20%. Ставка в некоторых банках для зарплатников может быть ниже, уточняйте.
Во некоторых банках госипотека доступна и по двум документам – Сбербанк, Уралсиб, Альфа банк, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, Открытие, Росбанк Дом, Банк Дом РФ, Татсоцбанк, ТКБ. Порой (но по Госипотеке не всегда) ставка по двум документам чуть выше, обычно +0,5%.
Материнский капитал в первоначальный взнос можно использовать в след банках, но обычно его ждет застройщик – Сбербанк, ВТБ, РСХБ, ПСБ, Уралсиб, Зенит, Севергазбанк, Банк Дом РФ, Росбанк Дом, Татсоцбанк, Совкомбанк, ТКБ, Банк Санкт-Петербург, МИнБанк.
Максимальный срок кредита по программе Госипотека: 25 лет – МТС банк, Росбанк Дом, Севергазбанк, Банк Зенит, ТКБ. Остальные банки дают до 30 лет.
Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения?Росреестр напомнил про нотариальные сделки с недвижимостью.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделки должны быть нотариально удостоверены в двух случаях.
Если:
1️⃣ это прямо предусмотрено законом
2️⃣ так решили участники сделки.
По закону обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок с недвижимостью:
☑️ Рента. Договор ренты – это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность свою недвижимость. Плательщик ренты обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренты некую денежную сумму, может быть единовременно, может быть с постоянной периодичностью (например, каждый месяц) или еще по какому-то графику. Может быть вообще в другой форме, например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты или лекарства, осуществлять социально-бытовой уход.
☑️ Доли. Сделки по отчуждению или передача в залог (ипотеку) долей в праве общей собственности.
Но тут есть исключения, когда нотариат НЕ требуется:
▪️ сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть когда, например, продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, по одному договору купли-продажи на стороне продавцов, в котором будут выступать все участники долевой собственности);
▪️ сделки по отчуждению земельных долей;
▪️ договоры об ипотеке долей, заключаемых с банками.
☑️ Дети и ограниченно дееспособные. Сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Предварительно в любом случае нужно получить разрешение органа опеки на сделку.
☑️ Супруги.
▪️ Соглашение о разделе имущества супругов и брачный договор. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Брачный договор возможно заключить как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Соглашение о разделе имущества можно заключить и после развода.
▪️ Покупка в долевую собственность супругов. Такой договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению. При приобретении недвижимости в общую совместную собственность супругов договор можно заключить в простой письменной форме.
☑️ Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, изначально совершенной в нотариальной форме.
☑️ Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
☑️ Все сделки с недвижимостью, если документы на регистрацию подаются в регистрирующий орган посредством почты, без личного обращения. Это не про электронную регистрацию.
Важно! Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Рефинансирование ипотеки, несмотря на рост процентных ставок, все еще интересный инструмент для того, чтобы ставку по ипотеке снизить. Банки хоть и подняли немного ставки, но пока не так активно и не все. Есть шанс заиметь более интересные условия кредитования. Осмотритесь.
📌Рефинансирование ипотеки (квартира) (13.07.2021)
Ставки отсортированы по КЗ 80% (остаток долга к стоимости залога). В банках могут быть еще доп скидки для зарплатников, бюджетников, при расширенной страховке или при платных опциях (💰).
Ставка везде учитывает страхование жизни. Если личного страхования нет, это же не обязательный вид страхования, процентная ставка обычно выше. Причем в каждом банке по-разному, везде на разную величину. Состав страхования тоже везде отличается, вплоть до страхования «титула», финанасовых рисков и тп.
На период перезалога ставка часто увеличивается на 1-2%. Но не везде, Райффайзенбанк и ТКБ не увеличивают ставку.
Процедура рефинансирования ипотеки похожа на получение нового кредита. Собственно, это и есть получение нового кредита на погашение действующего. Но кроме заемщика и объекта ипотеки новый банк еще будет оценивать, как вы исполняли свои обязательства по действующему кредиту. Если были просрочки, то не факт, что одобрит новый кредит.
Помните, что при рефинансировании нужно обращать внимание не только на ставку, но и на страховку и другие расходы.
📌 По двум документам работают ВТБ, СМП-банк, Уралсиб, Открытие, Альфа-банк, ТКБ, Банк Санкт-Петербург, Банк Дом РФ, БЖФ, Совкомбанк. Еще Металлинвестбанк, но просит наличие мин отчислений в ПФР.
Пока так. Спешите, скоро опять пересмотр Ключевой ставки!
В июле 2021 года Госипотеку 2020 продлили и изменили.
Теперь программа льготной ипотеки под кодовым названием Госипотека 2020 действует уже до 1 июля 2022 года. Это второе продление программы. Нужно понимать, что конечный срок – это срок заключения кредитного договора, а не одобрения банком.
Максимальная ставка по закону выросла с 6,5% до 7%. Но банки по-прежнему дают льготную ипотеку по более выгодным ставкам. Новые ставки по банкам приведены в прикрепленной табличке. Ставки отсортированы по первоначальному взносу (ПВ) 20%. Ставки в некоторых банках для зарплатников, в т.ч. будущих, и клиентов могут быть ниже, уточняйте.
Как изменились процентные ставки привели в прикрепленной табличке ниже. Ставки отсортированы по минимальному первоначальному взносу 15%. Ставка в некоторых банках для зарплатников и клиентов может быть ниже, уточняйте.
📌 Госипотека 2020 – 2022 (08.07.2021)
Во некоторых банках Госипотека 2020 доступна и по двум документам :
Сбербанк, Уралсиб, Альфа банк, ВТБ, Банк Санкт-Петербург, Открытие, Росбанк Дом, Банк Дом РФ, Татсоцбанк, ТКБ. Порой (но не всегда) ставка по двум документам чуть выше, обычно +0,5%.
Материнский капитал как первоначальный взносможно использовать в следующих банках, но обычно его ждет застройщик (ну и нужно понимать, что могут понадобиться еще и свои накопления, в каждом банке по разному):
Сбербанк, ВТБ, РСХБ, ПСБ, Уралсиб, Зенит, Севергазбанк, Банк Дом РФ, Росбанк Дом, Татсоцбанк, Совкомбанк, ТКБ, Банк Санкт-Петербург, МИнбанк.
Максимальный срок кредита:
25 лет – МТС банк, Росбанк Дом, Севергазбанк, Банк Зенит, ТКБ. Остальные банки дают до 30 лет.
Напомним, условия предоставления кредитов по Госипотеке 2020%
Заемщик:
Заемщиком (каждый из солидарных заемщиков) должен быть гражданин Российской Федерации
Цель кредита:
•для покупки у юридических лиц (за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний) жилых помещений, находящихся на этапе строительства, по ДДУ или заключенным с юридическими лицами договорам уступки;
•для покупки у застройщиков жилых помещений по ДКП в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, построенных с ДДУ.
Купить у физического лица по переуступке нельзя! Рефинансировать рыночнфй кредит на Госипотеку нельзя!
Сумма кредита: с июля 2021 года во всех регионах сумма кредита ограничена суммой 3 млн рублей. Ранее было 6-12 млн.
Первоначальный взнос – от 20% (upd от 15%) стоимости квартиры.
Страхование – по закону требуется личное страхование и страхование объекта. В случае отсутствия договоров страхования ставка по кредиту может быть увеличена, но не более чем на 1% и не более, чем Ключевая ставка ЦБ+3%.
Кстати, сейчас ведутся разговоры, чтобы ограничить Госипотеку одним кредитом в руки. Так что, если кто думал взять второй или последующий кредит, спешите. Вдруг примут…
В Московской области начинается так называемая социальная бесплатная газификация по «наказу» Путина.
Около 90 тысяч рублей будет стоить полный пакет подключения газа к домовладению, он включает котел, бойлер и плиту, заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев.
Обещают, что минимальный пакет (стоимостью от 20 тыс. рублей без проведения работ) будет включать: газовая плита, механический счетчик, GSM счетчик и сигнализатор загазованности.
В стандартный пакет (стоимость от 43 тыс. рублей без проведения работ) добавляется газовой котел.
В максимальный пакет (стоимость от 58 тыс. рублей, но без проведения работ) входит еще и бойлер.
Понятно, что это базовые штуки. Оборудование получше будет стоить дороже. Стоимость работ по разводке по дому тоже зависит от размера дома. Так что не обольщайтесь, это минимальная база.
Думаете, а где же бесплатно? Тут речь идет уже о доведении газа до дома и в доме от границ участка. До участка газ проложат бесплатно.
Нужно понимать, что текущая газификация (даже скорее догазификация) предполагает только те населенные пункты, где проложены внутригородские и внутрипоселковые газораспределительные сети, а конкретный земельный участок должен располагаться не более чем на 200 метров от газораспределительной сети. Здесь газификация будет до конца 2022 года. Иные случаи обещают газифицировать до 2030 года.
Заявку на бесплатную газификацию можно подать в любом клиентском офисе АО «Мособлгаз», а также в электронном виде на адрес электронной почты: Sg@mosoblgaz.ru.
Если в населенном пункте еще нет газа, но он вошёл в Программу социальной газификации, то заявку на строительство газопровода до границ участка можно подать тут – https://www.mosoblgaz.ru/sg/form-1.html.
Для этого:
Найдите на карте Ваш населенный пункт (дом) или введите название Вашего населенного пункта в строке поиска
Получите информацию о сроках проведения работ
Заполните заявку на участие в программе:
При принятии положительного решения заявку включат в график на 2021 – 2022 годы для этого будет заключен договор о социальной газификации.
Договор о социальной газификации предполагает бесплатное доведение газа до границ участка.
Под частным (чаще, загородным) домом понимаются индивидуальные здания, которые используются гражданами либо для периодического проживания в любое время года, либо для постоянного круглогодичного проживания (ПМЖ).
Если мы говорим об ипотеке на дом, то частные дома в понимании банка подразумевают наличие инженерной инфраструктры – электричество, газ (где есть), системы отопления, водоснабжение и канализация.
Банки зачастую также требуют, чтобы частный дом позволял прописку. Т.е. он должен быть построен на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Порой прописка бывает возможна и в других случаях. Некоторые банки применительно к своим ипотечным програмам не всегда это требуют. Но все-таки, можно сказать, что такое требование скорее правило, чем исключение.
Далее у каждого банках свои требования к частным домам. Обычно есть требования к фундаменту и материалу стен. А также к времени строительства дома. Некоторые банки не любят старые дома. Даже можно сказать, что почти никто не любит старые дома. Более лояльны к домам Сбербанк и РСХБ. Остальные очень разборчивы.
Итак, кто из банков кредитует покупку частного дома с землей на вторичном рынке. Дом в ипотеку.
Частные дома. Ставки по ипотеке (14.06.2021)
Ставки с учетом первоначального (ПВ) взноса указаны в табличке, они отсортированы по размеру первоначального взноса (ПВ) более 50%.
Почти во всех банках есть дополнительные скидки для зарплатников, т.е. для тех, кто получает зарплату на счет в этом банке. В таблице они не указаны. Нужно уточнять в своем зарплатном банке. Кстати, некоторые банки практикуют скидки для БУДУЩИХ зарплатников, т.е. тех кто переведет зарплату после выдачи кредита. Это, например, Банк Дом РФ и ВТБ. Перевести зарплату в другой банк сейчас просто, пишите заявление на индивидуальный зарплатный проект и сообщаете реквизиты своему работодателю.
Ставка везде учитывает страхование жизни. Если его нет, ставка повышается, везде на разную величину (в среднем +1-2%, но есть и намного более существенное повышение). Состав страхования везде отличается. Сравнивайте все.
Кто дает ипотеку на дом по двум документам:
Сбербанк, ВТБ, РСХБ, ТКБ, Банк Дом РФ, Банк Санкт-Петербург, Металлинвестбанк (мин отчисления).
Кто рефинансирует ипотеку на частный дом:
Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, РСХБ, АК Барс банк, Альфа-банк, Сургутнефтегазбанк, Банк Зенит, Совкомбанк, УБРИР, Татсоцбанк, ТКБ, МИнБанк, Банк Санкт-Петербург.
В т.ч. Рефинансирование + дополнительная сумма:
Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, АК Барс банк, Альфа-банк, Банк Зенит, Совкомбанк, УБРИР, ТКБ, МИнбанк, Банк Санкт-Петербург.
Покупка частного дома с землей в ипотеку по процедуре ничем не отличается от покупки квартиры на вторичном рынке.
Сначала одобряется заемщик, определяется максимальная сумма кредита. Потом заемщик ищет подходящий объект. Объект и его собственник тоже проверяется и одобряется.
Проводится сделка – банк формирует документы к сделке, они подписываются всеми сторонами и сдаются на государственную регистрацию через МФЦ. После регистрации происходит расчет. Обычно деньги для расчета проводятся безналичным путем через аккредитивный счет или наличными через банковскую ячейку. Продавец получает доступ после регистрации сделки.
Несмотря на то, что банки уже кредитуют частные дома, активного развития программа не получила. Опять потому что банки не сильно любят такие объекты залога. В первую очередь, что любой частный дом – это не стандарт. Дольше продается, если что, проверять нужно тщательнее. Цена не стабильна. Риск, в общем, выше.
Но правительство озаботилось этой темой – развитие ИЖС и ждет от ЦБ и банков массовую ипотечную программу. На сегодняшний день пока такую не придумали.
Дом РФ назвал ключевые условия для развития рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС):
стандартизации этого сегмента,
повышение защищенности граждан и кредиторов,
развитие ипотечного продукта для ИЖС,
субсидирование строительства инфраструктуры для частного домостроения,
повышение прозрачности рынка за счет цифровизации (в частности, размещение информации об объектах в ЕИСЖС на портале наш.дом.рф).
Сейчас около 70% граждан строят индивидуальные дома собственными силами. А доля ипотеки на #ижс занимает не более 2%, хотя спрос на ИЖС велик.
А вы как считаете, почему банки опасаются выдавать ипотеку на частные дома и ставки обычно выше, чем по квартирам? Что нужно государству изменить, чтобы банки не боялись этой ипотеки?
Почему я не люблю Материнский капитал на улучшение жилищных условий.
Я вот считаю, что с материнским капиталом, мягко говоря, явно законодатели что-то не доработали. В текущем виде его вообще лучше не использовать на улучшение жилищных условий, хотя субсидия хорошая и как раз для этого. Потому что можно нарваться на проблемы.
Почему так? Объясняю:
1️⃣ Выделение долей детям.
Это создает проблемы не только для родителей, но и для будущих покупателей.
Это сейчас темой озаботились и то непонятки, как и что и где смотреть, а сколько таких квартир уже продано без выделения детских долей. Кто же раньше думал, что это такая проблема…
Да и в любом случае, если даже ты сейчас знаешь, что маткапитал – это бомба замедленного действия. то нужно еще знать, как, что и где проверять. А если покупатель без риэлтора? Как разобраться в этом?
Хотели было внести в закон изменения, чтобы это было отмечено в ЕГРН, но где этот закон, да и поздно уже… Хотя лучше поздно, чем никогда.
2️⃣ Выделение долей детям.
А если квартира пока в залоге, а нужно продать, ну мало ли какие обстоятельства. Но банк же против выделения детям долей во время ипотеки. А как продать-то, потом же претензии будут, что без детских долей. А выделить в другом жилье низзя. Значит, суд, чтобы наверняка доли выделить. Да еще до продажи. Или искать покупателя, кто за тебя погасит этот долг перед банком без понимания, вообще одобрит потом опека сделку или нет. Кому это нужно?
И, кстати, и ведь продают и так, как есть… А опять же покупатели как потом с этим?
А продать еще с долями детей, даже чтобы улучшить, например, их же жилищные условия? Это тоже целая проблема с опекой.
3️⃣ А взрослые совершеннолетние дети, которым тоже нужно выделять доли.
У них уже могут свои семьи. А если они не хотят никакие микроскопические доли в этом жилье? А отказаться нельзя. Что за бред?
4️⃣ Собственность супругов.
Почему они должны оформлять в долевую собственность? Почему должны делать по сути своей брачный договор. Зачем? Это же и нотариальная форма еще. Как изначально при оформлении ипотеки, если сразу вместе, так и потом при выделении долей детям. Хотя можно было бы оформить смешанный договор – совместная собственность родителей и доли детей без нотариата. Нотариат – лишние расходы семье, причем двойные, в момент оформления ипотеки и потом при выделении детям.
Все, как часто у нас бывает, понимают закон по-разному.
Потому что в законе сформулировано расплывчато и что хотели сказать законодатели сейчас не очень понятно. А там указано про офрмление в долевую собственность… Может, конечно, совсем иное имели в виду, не вид собственности, а что всем. Но прописали, как прописали.
А еще как определять супруга, если в итоге развелись – на момент получения сертификата, на момент использования или как? Все по разному думают…
И опять же, почему вообще супруг не может отказаться от доли, если хочет
5️⃣ Рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Вон с рефинансированием только сейчас вопрос решили, чтобы не считать маткапитал погашенным в момент рефинанса. А сразу нельзя было додумать? И то пока не все банки берут ипотеку с маткапиталом на рефинанс, видно переварить изменения пока не могут.
6️⃣ А если вернуть материнский капитал в ПФР?
А низзя! Почему нельзя вернуть этот маткапитал, если понял, что сюда не хочу, а хочу на обучение детей лучше? Не, если очень-очень постараться, может и можно, но через суд, и большой большой не факт.
Почему в 450 тысячах, которые на погашение ипотеки и вроде тоже семье с детьми, уже не включили про детские доли и вообще про доли? Видно и там уже поняли, какой это геморр для людей.
❗️И вот вам еще неприятный факт из практики.
О нем написал телеграм канал @bezdelkaShabalin.
Семья покупает квартиру с использованием кредитных средств и материнского капитала. Материнский капитал перечисляется из Пенсионного Фонда напрямую продавцу.
Оформляем без наделения детскими долями, родители выделят доли детям после погашения ипотеки. Таким образом сейчас объект оформляется в общую совместную собственность супругов. Так было всегда!
Но сейчас Росреестр готов приостановить сделку, устно мотивируя это тем, что в данном случае общая совместная собственность невозможна, только долевая.
А долевая собственность – это практически брачный договор. Ну то, что мы писали выше. Но почему, зачем?
А вы как считаете, материнский капитал – бомба замедленного действия или благо?
Кто такие самозанятые и почему им НЕ дают ипотечные кредиты.
На режиме налога для самозанятых можно работать, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год и нет наемных работников.
Самозанятые платят вот следующие налоги:
4% – от поступлений за услуги физическим лицам.
6% — за услуги для юридического лица или индивидуальных предпринимателей.
НДФЛ у самозанятых заменен налогом на самозанятого. Пенсионные и страховые взносы самозанятый тоже не платит. Не обязан. Можно самому добровольно платить взносы на пенсию, для этого нужно подать заявление в Пенсионный фонд и перечислять взносы.
Как зарегистрироваться в качестве самозанятого
Это просто. Достаем мобильный телефон. Скачиваем специальное приложение ” Мой налог” и там регистрируемся. Нужен паспорт или аккаунт на Госуслугах. Если все прошло хорошо, вам предложат подтвердить регистрацию. После этого вам придет смс от ФНС о подтверждении регистрации.
ВСЕ! Вы зарегистрированы как самозанятый.
Налог платится каждый месяц. ФНС сам его посчитают от всех поступлений. Платите опять же через мобильное приложение.
Есть налоговый вычет в размере 1% от поступлений по физ лицам и 2% – юр лица. Но не более 10 тыс рублей в год.
Если у самозанятого нет дохода, то налог просто НЕ начисляется.
Чтобы перестать работать как самозанятый, нужно через приложение отправить заявление об этом. Но ранее начисленный налог оплатить придется.
Сегодня пришла новость, что Росбанк Дом начал кредитовать самозанятых.
Требования банка к клиенту:
☑️ Регистрация как «Самозанятый» не менее 12 месяцев ( Исключение: допускается меньший срок, если будут предоставлены иные документы, подтверждающие, что человек работал в той же сфере до статуса «самозанятый»
☑️ ПВ – от 25% от стоимости объекта
☑️ Гражданство – РФ
☑️ Ограничение по сфере деятельности – не допускается кредитование клиентов, занятых в сфере деятельности «предоставление услуг такси».
На самом деле все больше банков кредитуют самозанятых, несмотря на то, что даже глава правительства Михаил Мишустин о статусе самозанятных отметил, что это просто налоговый режим…
«Этот статус был введен в экспериментальном порядке на 10 лет. Это не профессия, это налоговый режим. Такие налоговые режимы, как упрощенная система налогообложения, как единый сельхозналог – это режимы. Самозанятый в этом смысле по определению – это человек, который не имеет постоянного работодателя, который производит товары и услуги самостоятельно, не имеет нанятых работников и объем доходов которого ограничен 2,4 млн рублей в год».
То есть из это фразы получается, что самозанятый не имеет постоянной работы, хотя он себе и есть работодатель. Да и справки даже в госслужбах от самозанятого не очень то принимают. Ну как так то?
Напомним, кто из банков сейчас кредитует индивидуальных предпринимателей (ИП) и самозанятых.
Ипотека самозанятым и предпринимателям (10.06.2021)
ИП, в т.ч. на патенте, самозанятые. Кто из банков работает с такими клиентами.
Если какой-то банк не из писка ниже НЕ рассматривает предпринимателей по полному пакету документов, есть шанс одобриться там по двум документам, но первоначальный взнос будет выше, а ставка чуть больше.
Но в принципе выбор банков, работающих с предпринимателями и так не плохой. Согласны?
Если вы предприниматель или самозанятый, сталкивались ли вы с проблемами при получении в банке ипотечного кредита? Напишите в комментариях, что и в каком банке было.
📌 И, кстати, если нужна помощь в получении ипотеки, пишите на почту info@ipotekahouse.ru.
Автомобиль уже давно не роскошь, а просто средство передвижения. Приобретая квартиру, понятное дело, думаешь, а куда поставить машину. Сейчас зачастую жилые комплексы строятся со внутренними дворами без машин. Но недалеко или по землей есть парковочные места, которые можно купить. Если наличиных денег нет, а так чаще всего и бывает, особенно, если сразу и квартиру берешь, то на помощь выходит ипотечный кредит. Да-да, для покупки парковочного места можно взять кредит.
В этом случае объект автоматом идет в залог банку как обеспечение кредита. Но не все банки дают такие кредиты, но таких довольно много. Рассказываем.
Ипотека на машиноместо. Кто из банков дает ипотечные кредиты на приобретение парковочного места или гаражи:
▪️СМП банк, ПВ от 30%, от 8,09%.
▪️ Банк Дом РФ (машиноместа) – ПВ от 10%, от 8,7%.
▪️ Росбанк Дом – ПВ от 25%, от 8,6%.
▪️ Металлинвестбанк, ПВ от 20%, от 8,7%.
▪️ Сбербанк (в т.ч. отдельно стоящие гаражи с землей) – ПВ от 25%, от 8,9%.
▪️ Сургутнефтегазбанк, ПВ от 20%, от 9,35%.
▪️ Банк Санкт-Петербург, ПВ от 30%, от 9,49%.
▪️ Банк Зенит, ПВ от 20%, от 9,69%.
▪️ МИнБанк, ПВ от 45%, от 10,5%.
▪️ Газпромбанк – ПВ от 20%, от 10,7%.
▪️ Абсолют банк – ПВ от 20%, от 11,25%. Более низкую плату можно получить при расширенной страховке или за плату.
▪️ Банк Акцепт, ПВ от 40%, от 11,5%.
▪️ ТКБ, ПВ от 50%, от 14,79%.
*** Минимальные ставки обычно действуют для зарплатников.
По двум документам, т.е. без подтверждения дохода, можно взять кредит на гараж вот в этих банках:
Банк Дом РФ, Росбанк, Металлинвестбанк, ТКБ, СМП банк. Размер первоначального взноса и процентная ставка в этом случае зачастую чуть выше (от +0,5%).
Требования к парковочному месту:
Обычно кредиты даются на приобретение на первичном или вторичном рынке машино-мест, расположенных в многоквартирных домах, в отдельно стоящих зданиях – гаражных комплексах или в многофункциональных комплексах (не кооперативах).
Гараж:
является самостоятельным объектом недвижимости;
должен быть расположен в строящемся гаражном комплексе/подземном паркинге
Машино-место:
является самостоятельным объектом недвижимости;
должен быть расположен в строящемся гаражном комплексе/подземном паркинге;
минимально допустимый размер – 5,3 х 2,5 м;
максимально допустимый размер – 6,2 х 3,6 м.
На покупку отдельно стоящих гаражей с землей дает только #сбербанк.
Право на объект должно быть зарегистрировано в Росреестре, если покупка на вторичном рынке. Либо покупка по договору долевого участия (ДДУ) на этапе строительства.
Ипотека на машиноместо. Документы для получения кредита:
1. По заемщику – паспорт и документы по доходу (если применимо).
2. По объекту – документы от продавца (если физ лицо – паспорт и иные документы, если юр лицо – учредительные док), правоустанавливающие документы, кадастровый план, отчет об оценке.
Ипотечный кредит под покупку или строительство недвижимости – сегодня реальность, которая прочно вошла в нашу жизнь, ведь денег всегда не хватает, а на строительство дома средства нужны немалые. Ипотечные кредиты в настоящее время выдаются многими банками нашей страны. Многими, но только когда речь идет о покупке готового жилья или строительстве квартиры в многоквартирном доме, т.е. о покупке квартиры на этапе строительства.
А вот кредиты на стоительство индивидуального жилого дома пока еще по-прежнему экзотика. И это несмотря на то, что наверху много и уже как год говорят о необходимости развития ипотечного кредитования на индивидуальное жилищное строительство.
Ну не сильно любят банки частные дома в принципе и тем более не любят они давать кредиты на их строительство.
Кстати, для покупки готового дома с землей ипотечный кредит вам даст почти любой российский банк. Это несмотря на то, что все-равно не сильно любят. Но условия при покупке даже готового дома совсем не сопоставимы с покупкой квартиры. Ставка несколько выше, требования к первоначальному взносу больше, не все банки тут рассматривают предпринимателей и собственников бизнеса. А все потому, что сам по себе объект в виде дома считается проблематичным и менее ликвидным, чем стандартная квартира в многоквартирном доме, а тут еще и предприниматель с очень часто нестабильной деятельностью. Концентрируется слишком много рисков, а это банкам не надо.
Несмотря на жесткие условия по размеру первоначального взноса, банки предъявляют серьезные требования и к самим домам и к земле, которые вы желаете приобрести в кредит.
И расположение должно быть не очень далеко от крупного города. Вот, например, требования по удаленности от Банка Дом РФ:
Удаленность объекта комплексной застройки: — не более 50 км от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек (расстояние между их административными границами) — не более 70 км от границ МКАД города Москвы — не более 70 км от границ города Санкт-Петербурга.
И материал стен должен быть приличный (кирпич, в крайнем случае бревно), и год постройки не старый. И коммуникации все подведены и разведены внутри. Хотя, зачастую коммуникации могут быть не только централизованными, можно и автономные, но они должны быть.
К земле требования тоже есть. Чаще всего банкам нужно, чтобы земля была для индивидуального жилищного строительства с возможностью прописки потом в доме. Нет, конечно, банки берут и землю для садоводства. Но в комплексе требований будет больше. Да и, крайне желательно, чтобы земля была в собственности, если она в аренде, банки будут “кривить нос”.
Есть почти “всеядные” по домам банки. Точнее их два – Сбербанк и Россельхозбанк. Первый – потому что есть почти везде, второй – т.к. положено по сути. Хотя в первом получить кредит проще.
Так, а что с кредитами на строительство частного дома? Есть ипотека на строительство дома?
И все-таки, несмотря на все трудности с получением ипотеки на строительство частного дома, все-таки есть банки, выдающие такие кредиты. Их пока совсем немного.
Вот эти “герои”:
Работают почти во всех регионах:
Сбербанк,
РСХБ,
Банк Дом РФ,
Присутствуют не везде:
Татсоцбанк. Работает в Татарстане, есть офис в Московском регионе и в Чебоксарах.
Банк Центр-Инвест. Работает в Ростовской, Волгогралской и Нижегородской областях, Краснодарском и Ставропольском крае. Есть офис в Москве.
ВТБ тут, кстати, в рамках ПМЭФ рассказал о своих ближайших ипотечных планах запуска программы на строительство частного дома.
Сначала банк планирует выдавать кредиты на приобретение земельного участка и строительство дома в коттеджных поселках от «аккредитованного банком застройщика по всей России».
Предполагаемые условия:
▪️Первоначальный взнос – от 20%,
▪️Срок — до 30 лет,
▪️Максимальная сумма — 20 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 10 млн для остальных регионов.
▪️Кредит можно будет в том числе получить по двум документам (без подтверждения дохода), при этом первоначальный взнос будет выше, от 30%.
▪️Кредит дадут после регистрации перехода права собственности на заемщика и ипотеки в пользу банка на земельный участок.
Какие требования у банков:
Зачастую банки готовы кредитовать строительство частного дома, но если строит подрядчик – юридическое лицо и с ним есть договор. Подрядчиков проверяют и аккредитуют.
Сумма кредита обычно зависит от стоимости земельного участка, как уже говорили, он должен быть в собственности, и от стоимости строительных работ.
Сбербанк и РСХБ допускают и хозяйственный способ строительства, когда строит сам собственник, собирая чеки и иные финансовые документы по используемым материалам и услугам. Но тут в качестве обеспечения кредита, кроме залога земли, скорее потребуется иное обеспечение, например, в виде поручительства иного лица.
Обычно ипотечное кредитование на строительство частного дома осуществляется в виде кредитной линии. То есть кредит выдается частями, траншами. После выполнения определенных работ по строительству.
Обеспечением на время строительства, как уже сказали, обычно выступает залог земельного участка, на котором строится жилой дом, поручительство супруга заемщика или иного физического или юридического лица (если требуется).
Первоначальный взнос при кредите на строительство частного дома, как уже говорили ранее, обычно выше.
Требования по размеру первоначального взноса можете посмотреть тут Ипотека на частный дом. Где самые дешевые кредиты? На ставки не смотрите, уже изменились (вы же знаете, что банки подняли ставки по ипотеке?).
Документы для получения кредита требуются как стандартные, такие как:
1 пакет – документы по заемщику. Паспорт, документы по доходу и трудовой деятельности. Обычно для кредита на строительство частого дома нужен полный пакет документов, но не всегда.
2 пакет – документы по объекту. По земле, включая правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и отчет об оценке, документы по договору подряда и застройщику.
Также банк может запросить дополнительные документы.
Вот такой обзорчик получился кредитов на строительство частного дома. Если что-то не рассказали, спрашивайте в комментариях, постараемся ответить, а может и дополнить статью.
Рефинансирование ипотеки – процедура получения нового кредита на погашение действующего. Обычно условия нового кредита более интересные. В условиях общего снижения ставок это реальная возможность сделать и свою ставку меньше, а платеж ниже.
Сейчас Центральный банк России поднимает ключевую ставку, которая считается ориентиром для ставок по кредитам. Последний раз сразу на 0,5%. 11 июня будет очередное заседание Банка России по ключевой ставки и эксперты считают, что ЦБ повысит ставки еще на 0,5%. Такое повышение влечет рост ставок по кредитам, конечно, не прямо сразу, чуть позже, но повышение будет.
Ставки по ипотеке к концу года вырастут до 9-9,5%, спрогнозировали аналитики рейтингового агентства АКРА. Кстати, главной АКРА является бывший топ-менеджер Центрального банка. Т.е. они знают, о чем говорят.
Сейчас еще есть возможность одобриться под низкую ставку и провести сделку. И это несмотря на то, что уже некоторые банки ставки уже немного подняли. Так что спешите!
Нужна помощь в одобрении ипотеки, пишите нам на почту info@ipotekahouse.ru.
📌 Рефинансирование ипотеки (квартира). Ставки на 03.06.2021 года.
В таблице ставки отсортированы по КЗ 80%. В некоторых банках ставки зависят от суммы кредита. Часто в банках есть скидки к ставке для зарплатников, бюджетников, при расширенной страховке или при платных опциях.
По 2 документам рефинансирование доступно тут: ВТБ, СМП-банк, Уралсиб, Металлинвестбанк, Открытие, Альфа-банк, ТКБ, Банк Санкт-Петербург, Банк Дом РФ, БЖФ. Но где-то могут запросить мин отчисления.
Ставка везде учитывает страхование жизни. Если нет, ставка повышается. Состав страхования везде отличается, где-то для низкойставки достаточно личного страхования, где-то требуют страхование «титула», фин рисков и тп.
Помните, что нужно обращать внимание не только на ставку, но и на страховку и другие расходы?
На период перезалога ставка обычно увеличивается на 1-2%. Но не везде, Райффайзенбанк и ТКБ не увеличивают ставку.
Семья с двумя детьми может рассчитывать на льготную ипотеку.
Единственное есть условие, второй или последующий ребенок должен родиться с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Дети и родители должны являться гражданами России. По закону такая льготная ипотека должна выдаваться по ставке не выше 6% годовых. А на Дальнем востоке по ставке не выше 5%. Правда, там ребенок должен родиться на ранее 2019 года. Если в семье ребенок инвалид, даже если он единственный, семья тоже может рассчитывать на ипотеку с низкой ставкой. Называется такая ипотека в народе, да и у банков, Семейная ипотека.
Важно! Купить квартиру в многоквартирном доме или частный дом можно только у юридического лица.
Банк ДОМ РФ рассказал про регионы-лидеры по росту объемов по Семейной ипотеке.
ТОП-5 регионов:
✅ Московская область
✅ Ленинградская область
✅ Кемеровская область
✅ Тюменская область
✅ Приморский край
Семейная ипотека. Базовые ставки на 24.05.2021
✅ ПСБ – 4,5%
✅ Райффайзенбанк – 4,59%
✅ АК Барс Банк – 4,6%
✅ Альфа-банк – 4,69%
✅ Банк Санкт-Петербург – 4,69% (5,69% при ПВ 15%)
✅ Россельхозбанк – 4,7%
✅ Сургутнефтегазбанк – 4,8%
✅ Севергазбанк – 4,85%
✅ Банк Зенит – 4,9%
✅ Сбербанк – 5,0% (с эл. регистрацией)
✅ Металлинвестбанк – 5,0%
✅ Банк Открытие – 5,15%
✅ Росбанк Дом – 5,5%
✅ ВТБ – от 5%
✅ Газпромбанк – 5,2%
✅ Совкомбанк – 5,29%
✅ Банк ДОМ РФ – 5,4%
✅ Абсолют Банк – 5,49%
✅ СМП Банк – 5,5%
✅ Уралсиб – 5,5%
✅ ТКБ – 5,9%
✅ МКБ – 6%
С застройщиками у некоторых банков есть спец программы с дополнительным субсидированием ставки. Уточняйте в банках.
Несмотря на то, что по закону покупать жилье можно только у юридического лица, некоторые банки допускают возможность покупку по договору переуступки, т.е. на этапе строительства, у физического лица.
📌 В каких банках можно купить квартиру в новостройке по договору уступки с физическим лицом:
🔹Сбербанк
🔹Банк Дом РФ
🔹ВТБ
🔹Металлинвестбанк
🔹Райффайзенбанк
🔹Банк Уралсиб
🔹Банк Зенит
Важное условие – изначально в ДДУ должен быть застройщик.
📌 Рефинансирование в Семейную ипотеку
Если семья ранее взяла ипотечный кредит на рыночных условиях, то, если кредит и сама семья соответствует условиям Семейной ипотеки (например, в этом году родился второй или последующий ребенок), то можно снизить ставку, перейдя на эту льготную ипотеку
Кто из банков рефинансирует под Семейную ипотеку:
Райффайзенбанк, Совкомбанк, ВТБ, Банк Дом РФ, Росбанк Дом, Газпромбанк, Металлинвестбанк, Уралсиб, Банк Зенит.
📌 Построить индивидуальный дом на кредит по Семейной ипотеке
В Семейной ипотеке уже можно построить частный дом. Изменения в закон приняты.
Правда пока такая роскошь доступна только в двух банках:
Россияне сейчас часто покупают жилье в долг, беря в банке ипотечный кредит.
Но ипотечный кредит штука длинная, максимальный срок кредита 30 лет, в среднем берут на 15-20 лет. За время выплаты такого кредита в жизни происходят разные вещи, семья расширяется, люди разводятся, дети вырастают и разъезжаются. Жизнь она такая штука.
Порой изменения стимулируют человека продать старую квартиру. Но она же куплена в кредит и находится в залоге банка. Пока квартира ипотечная, т.е. жилье в залоге, без согласия банка ничего с ним не сделаешь.
Банку все-равно, погаси ему долг и делай со своей недвижимостью, что хочешь.
Найти сразу деньги на погашение всего долга нелегко, особенно, если только начал платить. И такие заложенные квартиры все чаще появляются на рынке недвижимости. Как купить такую заложенную квартиру? Ведь продавец еще должен банку, а гасить за него долг как-то страшно.
Выход есть, банки сами его нашли. Некоторые ввели специальные ипотечные программы покупки залогового жилья. Ипотечная квартира, как купить.
Кто из банков кредитует покупку из-под залога другого банка или как купить ипотечную квартиру
Обновление 20.05.2021.
🔹Сбербанк, ДДУ – нет
🔹ВТБ, ДДУ – нет
🔹Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ
🔹Абсолют банк, в т.ч. ДДУ
🔹Банк Дом РФ, ДДУ – нет
🔹БЖФ, в т.ч. ДДУ
🔹Совкомбанк, ДДУ – нет
🔹Райффайзенбанк, в т.ч. ДДУ
🔹ТКБ, ДДУ – нет
🔹Росбанк Дом, ДДУ нет
🔹Татсоцбанк, в т.ч. ДДУ
🔹Альфа-банк, в т.ч. ДДУ (М, МО, СПБ, ЛО) NEW
Есть 3 типа сделок покупки в ипотеку залоговой квартиры:
1️⃣ Покупатель своими деньгами + частично кредитные средства гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через новый банк. Для сделки обычно открывается 2 аккредитива. Один на остаток долга с раскрытием после сдачи документов на регистрацию. Второй на разницу, доступ тут продавец получает только после регистрации сделки. На сделку банк берет доверенности от участников сделки.
Так работают Банк Дом РФ и Росбанк Дом.
2️⃣ Все тоже самое, но дополнительно продавец должен стать на время перезалога поручителем заемщика.
Так работают Райффайзенбанк, БЖФ, Абсолют банк, Совкомбанк, Уралсиб, ТКБ, Альфа-банк.
3️⃣ Банк выдает кредит продавцу на погашение долга. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. По сути, это рефинансирование ипотечного кредита продавца в банк покупателя.
Так работают ВТБ, Сбербанк и Татсоцбанк.
Покупка ипотечной квартиры из-под залога. Нюансы
☑️ Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ. Но обычно согласовать новостройку сейчас достаточно просто, особенно, если она аккредитована в крупных банках.
☑️ Почти никто из банков тут идет на занижение стоимости в ДКП. Рассматривает такие сделки, например, Райффайзенбанк.
☑️ Зачастую в залоговых сделках не разрешают сделки между родственниками и сделки по доверенности.
☑️ Продавец, как правило, проверяется на отсутствие судимости, банкротства, текущих просрочек.
Возможность рефинансирования ипотеки сейчас очень важно для многих заемщиков. Несмотря на то, что ставки по ипотеке начали понемногу расти, смысл в рефинансировании все еще есть. Посмотрите, какие банки какие ставки сейчас предлагают. И долго не тяните, если желание изменить ставку есть.
Рефинансирование ипотеки (26.04.2021)
Табличка по ставкам отсортирована по минимальному КЗ (остаток долга к стоимости залога). Учтены скидки, доступные для клиентов с 2-НДФЛ, пришедших через партнера банка (мы-партнер). В некоторых банках есть скидки для бОльших сумм кредита. Часто в банках есть еще доп скидки к ставке для зарплатников, бюджетников, при платных опциях.
Ставка везде учитывает страхование жизни. Если его нет, ставка повышается, но на разную величину в зависимости от банка (0,7+). Состав страхования тоже отличается, где-то достаточно личного страхования, где-то требуют страхования «титула», страхования фин рисков и тп.
Помните, что при рефинансировании нужно обращать внимание не только на ставку, но и на страховку и другие расходы.
На период перезалога ставка обычно увеличивается на 1-2%. Но не везде, напр, Райффайзенбанк и ТКБ не увеличивают ставку.
Законодательно предусмотрено 2 типа «каникул»: «кредитные каникулы» (закон о потребительском кредите) и «ипотечные каникулы» (закон об ипотеке). Не буду сейчас рассказывать, чем они отличаются, расскажу, на что влияют.
Каникулы – это временное снижение размера платежа. По закону не более полугода. Все неоплаченные в это время платежи обычно «сносятся» на конец планового срока кредитования. Т.е. увеличивается срок кредита. Сумма процентов, кстати, тоже увеличивается. Ну а что вы думали, проценты же не прощают, молча начисляют, что увеличивает общий долг по кредиту.
Каникулы не скрыть, они в том или ином виде видны в кредитной истории и косвенно в справке об остатке долга, которую вы должны будете представить в новый банк.
И несмотря на то, что каникулы преподносили как благо (собственно, так и есть), они негативно отражаются на кредитной истории. И дело даже не в просрочке, которой тут в общем-то и нет.
Каникулы – это по-любому реструктуризация кредита, которую банки вообще не любят. Такие кредиты считаются проблемными как по сути, так и по нормативным документам ЦБ. Правда тут все проходит по федеральному закону, поэтому банкам приходиться приспосабливаться. Не все банки сейчас готовы рефинансировать кредит, по которому были кредитные каникулы. Даже, если каникулы уже закончились. Даже, как ни странно, если по окончании каникул не было просрочек. Но все-таки такие банки есть.
Кто из банков готов рефинансировать с кредитными каникулами:
***
Абсолют банк, Альфа-банк, ВТБ, Дом РФ, Металлинвестбанк, МинБанк, Росбанк, РСХБ, ТКБ, БЖФ, Сургутнефтегазбанк.
***
Обычно требуется, чтобы сами кредитные каникулы уже закончились, клиент вошел в график, сделав несколько платежей, и просрочек не было. Будьте готовы к тому, что банк (такое тоже бывает) попросит вас погасить до сделки накопленный за каникулы и отложенный долг. В любом случае все очень индивидуально (у заемщика как-никак были проблемы, хоть и временные) и оценивается ситуация по совокупности с учетом общего «портрета» заемщика.
Задумывались ли вы, как выглядят многочисленные заявки на кредиты и решения по ним в кредитном отчете? Хоть раз обращали на это внимание? А вообще вы знаете, где взять кредитную историю?
Вот пример кредитной истории (КИ).
Как видите, в информационной части кредитного отчета есть все: и информация о самой заявке, как подана заявка, что за кредит запрошен, и дата заявки, и решение с датой его принятия. Причина отказа, если таковой был, тоже присутствует. Сумма заявки тоже есть (многие про это спрашивают в личных вопросах).
В данном кредитном отчете довольно много отказов по заявкам на кредит. Причем за достаточно короткое время.
У банков разный взгляд на такое количество запросов. На отказы по заявкам. Понимают, конечно, что клиенты часто веером рассылают заявки, но… Между прочим, и хорошие решения не факт, что хорошо. Увидел банк перед сделкой, что у вас есть другое одобрение, и отказал.Плакал ваш почти полученный кредит, потому как банк посчитал, что у вас перебор с кредитной нагрузкой. Даже, если тот кредит и не взят, а просто одобрен про запас. Точно это не причина отказа, но лишний повод отказать, если что…
Где взять кредитную историю
Узнать, где хранится ваша кредитная история можно через Госуслуги, там будет перечень БКИ.
В справке будет список БКИ с названием каждого БКИ, их адреса и телефоны. Информация выдается БЕСПЛАТНО!
А вот за кредитной историей обращаться уже нужно напрямую в БКИ или через любой ближайший банк. Список у вас уже есть.
Два раза в год узнать свою кредитную историю можно бесплатно!
Периодически проверять свою КИ точно стоит, порой выясняются неожиданные, и не всегда радостные, факты. Поверьте….
Про налоговый имущественный вычет по процентам при получении ипотеки с дополнительной суммой.
Мы на днях писали про минусы Многоцелевого кредита от Сбербанка, когда в «тело» кредита включаются иные расходы, страховка и комиссия риэлтора. Одним из минусов назвала сложность получения процентов по ипотеке. Так как цель кредита не соответствует ст.220 НК РФ.
❗️Признаем, что были не совсем правы . Пообщались с коллегами, выяснили, что шансы на получение вычета по ипотечным процентам в случае, когда в кредите указаны 2 цели – покупка и иное, есть .Есть шансы на получение вычета по процентам и при рефинансировании ипотеки с дополнительной суммой.
Нашли вот такое письмо Минфина от 22 августа 2014 г. N 03-04-05/42128, в нем речь идет о случаях, когда сумма кредита превышает сумму ДКП.
Так вот там говорится следующее:
«Как указывается в рассматриваемом обращении, сумма полученного кредита превышает стоимость квартиры, для приобретения которой был взят данный кредит. Размер имущественного налогового вычета в сумме процентов, направленных на погашение части кредита, израсходованной непосредственно на приобретение квартиры, по нашему мнению, может определяться на основании соотношения суммы кредита, израсходованной на приобретение квартиры, и общей суммы кредита».
А еще есть письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 24 января 2018 г. N 03-04-05/3538, в котором указано, что:
«при этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 п .1 ст .220 Кодекса, не предоставляется по расходам на погашение процентов в части суммы кредита, полученного от банка в целях рефинансирования, не относящейся к сумме первоначального ипотечного кредита …».
Таким образом, на наш взгляд, эти два письма можно трактовать так, что возмещается только целевая часть процентов, никто не запрещает разделить сумму процентов на целевую и нецелевую части, руководствуясь принципом пропорциональности.
Самостоятельно разделить проценты тоже никто не запрещает. И практика, говорят, есть.
Что важно
Главное условие для налогового вычета по процентам, чтобы кредит был целевой. В условиях кредитного договора должно быть четко указано, что кредит выдан на строительство или приобретение жилой недвижимости. И, если в договоре есть еще цель (получение доп суммы), то цели и суммы кредита должны быть разделены на 2 части – целевая и нецелевая.
Если речь идет о рефинансировании ипотеки, то в новом договоре должна прослеживаться связь с первичным договором, где была цель покупка или строительство жилья. И опять же, если есть доп сумма, то сумма кредита должна быть разделена на 2 части, целевую и нецелевую.
Соответственно, для того, чтобы получить налоговый имущественный вычет по процентам вы должны:
☑️ подготовить копии договора приобретения (если ранее еще не получали вычет по покупке) и кредитного договора с правильными формулировками;
☑️ взять в банке справку об уплаченных за год процентах (общих процентах, сомнительно, что банк будет делить проценты).
☑️ самостоятельно разделить проценты пропорционально сумме кредита (целевая часть и нецелевая);
☑️ в приложении 7 налоговой декларации, которая, кстати, сдается до 30 апреля , в строке 1.9 «Сумма фактически уплаченных процентов по займам (кредитам), но не более предельного размера» указать целевые проценты, приложив копию кредитного договора и справку по процентам из банка. Соответственно, дальше уже считаете налоговый вычет с учетом этих процентов;
☑️ кстати, если вы рефинансировались, не забудьте прибавить проценты от первого банка. Т.е. вам нужно взять справки по процентам в обоих банках. В этом случае нужно приложить и документы по рефинансируемому кредиту и его погашении;
☑️ написать заявление на возврат налога.
Нужно понимать, что ФНС может по разному трактовать закон, тем более, что четких разъяснений для таких случаев нет. Поэтому пробуйте и доказывайте свою правоту.
?И рассказывайте нам про свои налоговые успехи в ипотечном чате в телеграм https://t.me/ipotekagroup.
Не забывайте , вычет не может быть больше уплаченного НДФЛ. Если налогов вы уплатили меньше, чем получился вычет, разница будет перенесена на следующий год.
Сейчас почти у каждого взрослого россиянина был, есть или будет кредит (кредитная карта, заем и тп). Все кредиторы передают данные о кредитах в специальные бюро кредитных историй (БКИ), которые, кстати, контролирует Центральный банк и которых несколько в России. Кредиторы сами выбирают, куда будут передавать вашу историю. Могут в одно БКИ, могут сразу в несколько.
Кредитная история сейчас очень важна для получения нового кредита. Все банки смотрят, как вы исполняли свои кредитные обязательства.
Для того, чтобы бесплатно получить кредитный отчет, заходим на сайтНБКИ.
Там входим в раздел Личный кабинет.
Национальное бюро кредитных историй позволяет зарегистрироваться в личном кабинете, введя свои паспортные данные. Данные нужно подтвердить. Например, через сайт Госуслуг.
После того, как подтвердили свои данные, у вас появляется доступ к бесплатным и платным услугам НБКИ.
Сначала я заказала свой Персональный кредитный рейтинг.
Персональный кредитный рейтинг (ПКР) – это оценка моей кредитной ответственности. ПКР рассчитывается на основе данных кредитной истории, т.е. на основе всех кредитов за последние 10 лет. Максимум ПКР – 850, минимум – 300.
Мой ПКР составил 768 баллов.
Я удивилась, почему не максимум 850? Я же такая вся ответственная и исполнительная. Для того, чтобы понять, что не так, я запросила полный кредитный отчет. Об этом позже.
Несмотря на то, что у меня получился не максимум, НБКИ меня похвалило “ Поздравляем! За время пользования кредитами Вы зарекомендовали себя ответственным и добросовестным заемщиком. Клиентам с аналогичными значениями рейтинга, банки, как правило, охотно предоставляют кредиты на стандартных или улучшенных условиях “.
Теперь о полном кредитном отчете
НБКИ предлагает кредитный отчет, который подробно рассказывает о каждом вашем кредите, обслуживаемом в течение последних 10 лет (столько хранится кредитная история). Как впрочем, и любое другое БКИ.
Весь отчет у меня получился на 21 странице.
Но дело не только в количестве кредитов, их у меня было не так много. Включая, кстати, ипотеку.
Много перечислено запросов от банков по моей кредитной истории. Тех банков, где у меня была и есть кредитная карта. Они почти каждый месяц интересовались моей кредитной историей и это оставило след в ней.
Кстати, о согласии на запросы моей кредитной истории – на каждый запрос, конечно, я осознанно такое согласие не давала. Наверняка, у меня взяли некое согласие при оформлении той же кредитной карты. Хоть всем и говорю, договоры надо читать, сама подписывала, не глядя. Хорошо, что хоть банки были понятные – Райффайзенбанк и ВТБ.
Кстати, помните, что кредитный отчет, полный, можно запросить бесплатно 2 раза в год? Не помните, вам само БКИ об этом напомним.
Первый сводный лист кредитной истории выглядит так (у меня):
Т.е. за последние 10 лет у меня было 7 кредитов. Это одна ипотека и 6 кредитных карт, которые по большей части закрыты.
Кстати, заодно выяснила, что у меня числятся какие-то 2 карты от ВТБ. Которых у меня нет и, естественно, я ими не пользуюсь. Об этом говорит нулевой долг по ним. Буду узнавать и закрывать. Ведь, если вдруг, я заходу обратится за кредитом, мне платежи по этим картам учтут в расчете коэфициента платежеспобности. А оно мне надо?
Помните, что у меня кредитный рейтинг не максимальный . И вот почему. В свое время, несколько лет назад, из-за сильной занятости пару раз на несколько дней пропустила платеж по карте. И вот последствия…
Кстати, статусы у платежей по кредитам в НБКИ вот такие. Зеленый квадратик говорит о том, что платежи своевременные. Желтый, что были просрочки до 30 дней. Ну и дальше. Чем черней, тем хуже. У меня плохие только желтенькие и только два, т.е. два немного просроченных платежа.
В общем, я все проверила. Заодно убедилась, что по НБКИ лишних кредитов у меня не числится. Довольна. Чего и вам желаю.
Эквифакс
Получаю свою кредитную историю от Эквифакс. Инструкцией делюсь и с вами. Все очень просто и быстро.
Полностью и правильно БКИ Эквифакс называется ООО «Эквифакс Кредит Сервисиз» . Это второе по величине Бюро кредитных историй (БКИ) после НБКИ.
Для того, чтобы получить бесплатный кредитный отчет идем на официальный сайт Эквифакс.
Там переходим в раздел Кредитная история онлайн.
После чего нужно будет пройти регистрацию.
Есть 2 варианта регистрации:
1) стандартная,
2) через Госуслуги (ЕСИА).
Во всех случаях предлагает ознакомиться с Условиями использования, согласится с договором оферты, порядком и условиями обработки персональных данных, поставив «галку» в качестве своего согласия.
Для стандартной регистрации без Госуслуг нужно будет ввести все свои паспортные данные, а также контактные данные. Потом подтвердить контактные данные.
Я вошла через Госуслуги. Мне так проще, там все мои данные уже есть.
Также, как и в НБКИ, кроме стандартного кредитного отчета и кредитного рейтинга, который можно получить два раза в год бесплатно, есть и другие предложения.
Например, можно получить список БКИ, где хранится ваша кредитная история. Стоит это удовольствие 295 рублей. Но не спешите заказывать!
Напомню, что это можно сделать совершенно бесплатно и быстро.
Кредитный рейтинг
Итак, сначала смотрю свой кредитный рейтинг от Эквифакс. И, ура, мой кредитный рейтинг от Эквифакс составляет 968 баллов . Это из 999 баллов.
По шкале Эквифакс мой кредитный рейтинг расценивается как очень хороший. Мне указали, что значение моего кредитного рейтинга (скоринга) лучше, чем у 95% лиц в базе данных БКИ Эквифакс. Ух, и я! :)
Кредитная история от Эквифакс
Дальше я заказала кредитную историю от Эквифакс. В отличие от НБКИ тут кредитный отчет формируется не моментально. Потребовалось минут 20. После того, как он был готов, мне на почту пришло уведомление о готовности.
Иду смотреть.
Итак, у меня также как в НБКИ числятся 2 лишние кредитные карты.
Лишние карты, от ВТБ, кстати, закрыла еще в 2013 году, не продляла и вообще забыла про них. Кредитный лимит стоит «ноль», задолженность, понятное дело, тоже ноль. Но карты числятся. А все потому что забыла закрыть счет, карты вроде закрыла, новых не выпускала, а данные все висят. Придется закрывать ехать. Нужно знать, что закрытие кредитной карты не говорит о том, что автоматом закрывают и счет. Обязательно нужно закрывать отдельно. Иначе будет висеть у вас и кто знает, как банки потом посчитают эти «висяки», если придется обращаться за кредитом.
И здесь мне немного подпортила мой кредитный рейтинг небольшая просрочка 2013 года. Просрочка на несколько дней на небольшую сумму. Ну забыла я тогда про платеж…
Кстати, вы понимаете, просрочка 6-летней давности от 2013 года, а все еще на рейтинг влияет. И по НБКИ, и по Эквифакс. Хотя банки декларируют, что просрочки старше 3-х лет не смотрят…
Зато нет «левых» кредитов.
Советую всем ознакомится со своей кредитной историей. Это совсем не сложно.
Купить квартиру в новостройке стало много проще и безопаснее, а с помощью ипотеки с господдержкой и не совсем дорого. Если, конечно, забыть о подорожании квадратного метра…
Быстро: практически все банки с удовольствием аккредитуют застройщиков, строительные проекты и выдают кредиты на покупку квартир в этих объектах.
Безопасно: сейчас большинство новостроек возводится в рамках новой проектной схемы финансирования, когда деньги дольщика переводятся застройщику только после окончания стройки, а застройщик осуществляет работы на кредитах от банка. Риски физических лиц минимизированы.
Дешево: по федеральному закону ставки в госипотеке ограничены ставкой 6,5% годовых. На самом деле банки выдают ипотечные кредиты дешевле этого значения.
Ипотека с господдержкой (обновление 15.04.2021)
В прикрепленной табличке ставки отсортированы по минимальному первоначальному взносу 15%.
Кстати, в некоторых банках есть платные опции и ипотеку с господдержкой можно взять еще дешевле. Например, ТКБ дает ставку от 4,84%, правда, за такую ставку нужно заплатить единовременную комиссию.
Материнский капитал в первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой в большинстве банков можно, но обычно его ждет застройщик.
Во некоторых банках госипотека доступна и по двум документам – Сбербанк, Уралсиб, Альфа банк, ВТБ. Металлинвестбанк (но мин официально отчислений нужен), Банк Санкт-Петербург, Открытие, СМП банк, Росбанк Дом, Банк Дом РФ, Татсоцбанк, ТКБ.
Основные условия программы Ипотека с господдержкой
Заемщик:
Заемщиком (каждый из солидарных заемщиков) должен быть гражданин Российской Федерации
Цель кредита:
• для покупки у юридических лиц (за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний) жилых помещений, находящихся на этапе строительства, по ДДУ или заключенным с юридическими лицами договорам уступки;
• для покупки у застройщиков жилых помещений по ДКП в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, построенных с ДДУ.
Сумма кредита:
• В Москве и МО, Санкт-Петербурге и Лен.области: до 12 млн рублей
• В остальных регионах: до 6 млн рублей
Первоначальный взнос:
от 15% стоимости квартиры.
Дата заключения кредитного договора:
С 17 апреля по 1 июля 2021г. (включительно)
Максимальный срок кредита:
30 лет – Сбербанк, ВТБ, ГПБ, Дом РФ, Ак Барс, Открытие, РСХБ, Металлинвестбанк, АТБ, Альфа-банк, Уралсиб, Райффайзенбанк, Банк СПБ, МИнбанк, Сургутнефтегазбанк, Совкомбанк, Юникредитбанк.
25 лет – ПСБ, МТС банк, Росбанк Дом, Севергазбанк, Банк Зенит, ТКБ.
Страхование:
Требуется личное страхование и страхование объекта.
В случае отсутствия договоров страхования ставка по кредиту может быть увеличена, но не более чем на 1% и не более, чем Ключевая ставка ЦБ+3%.
Среднестатистически банки увеличивают ставку на 1%, если нет личного страхования.
Загородные дома в современных условиях, точнее сказать в условиях пандемии, оказались в тренде. Многие, если раньше не задумывали о такой возможности, то сейчас уже точно думают.
Загородный дом в ипотеку. Процентные ставки
Условия для ставок указаны в табличке. Ставки отсортированы по максимальному первоначальному взносу (от 50%).
Ставки везде учитывают наличие страхования жизни. Если его нет, ставка повышается (+1-2%). Некоторые банки требуют еще и наличие страхования титула. А кое-кто и иные виды страхования, например, фин защиту. Так что, не всегда ставка по кредиту важнее. Считайте все вместе.
Ставки в таблице указаны для человека «с улицы», зашедшего через партнера банка или через сайт банка. Они не учитывают возможные скидки для зарплатников, бюджетников, платные опций. Кстати, скидки у партнеров тоже могут быть разные, поэтому чуть ставки у разных агентов могут отличаться.
Какие банки рефинансирует ипотечные кредиты на загородный дом
Сбербанк
Газпромбанк
ВТБ
РСХБ
АК Барс банк
Сургутнефтегазбанк
Банк Зенит
Совкомбанк
Кто рефинансирует ипотечный кредит, выданный на приобретение загородного дома, с дополнительной суммой
Порой при рефинансировании ипотечного кредита для получения лучших условий возникает необходимость получения дополнительной суммы. Для любых целей – погашения иных кредитов и объединения всех долгов в один ипотечный кредит, для личных целей. Но не все банки дают дополнительные суммы. Тем более при залог частного дома.
Вот какие банки делают такие операции:
Сбербанк
Ак Барс банк
Газпромбанк
Банк Зенит
ВТБ
Альфа банк
Нужно понимать, что при получении дополнительной суммы при рефинансировании своей ипотеки вы можете потерять право на имущественный налоговый вычет по процентам. Писала про это тут.
Речь идет об объектах недвижимости, приобретенных до 31 января 1998 г., когда вступил в силу закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Права на недвижимость, возникшие до момента вступления закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Собственники могут зарегистрировать свои права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а могут и не делать этого. Это их желание и право. Об этом гласит п.1 ст.6 122-ФЗ. Точнее, гласил. С 2020 года, кстати, действует новый закон о госрегистрации от 13.07.2015г № 218-ФЗ, в нем это п.1 ст.69.
Более поздняя регистрация права в ЕГРН просто подтверждает ранее возникшее право.
В связи с этим есть 3 момента:
☑️ Пошлина за регистрацию ранее возникшего права сейчас не платится (с 01.01.2021, подпункт 8 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ). Ранее можно было не платить только, если одновременно право переходило к другому человеку (продажа, дарение и тп).
☑️ В целях налогообложения при продаже такого объекта датой начала владения считается изначальная дата приобретения, а не дата регистрации права в ЕГРН.
☑️ Если жилье получено по программе реновации, отсчет владения идет от начала владения «старой», сданной городу квартиры.
? В Москве заказать документы о правах на квартиры, зарегистрированные до 31 января 1998 года, можно онлайн, вот тут.
Это полезный сервис, например, при утере правоустанавливающего документа на квартиру.
Заявитель может получить в рамках этой услуги:
☑️ справку о зарегистрированных по состоянию на 31 января 1998 г. правах на объект жилищного фонда;
☑️ расширенную справку о зарегистрированных по состоянию на 31 января 1998 г. правах на объект жилищного фонда (с указанием реквизитов правоустанавливающих документов);
☑️ справку о правах отдельного лица на объекты жилищного фонда по состоянию на 31 января 1998 г.;
☑️ справку о переходе прав на объект жилищного фонда до 31 января 1998 г.;
☑️ справку об участии до 31 января 1998 г. в приватизации объекта жилищного фонда;
☑️ архивную копию правоустанавливающих документов на объект жилищного фонда, в отношении которого у заявителя были права до 31 января 1998 г.;
☑️ уведомление об изменении информации в случае семантической ошибки в данных.
Воспользоваться услугой могут физ лица, имевшие вплоть до 31 января 1998 года права на объекты жилищного фонда, а также лица, участвовавшие и даже не участвовавшие в этот период в приватизации. Но нужно иметь подтвержденную полную учетную запись на mos.ru.
Если заявителю, кроме электронной версии, такженужны бумажные документы, при подаче заявки поставьте отметку о получении их в выбранном МФЦ.
Срок – 14 раб дней, госпошлина не взимается.
И вот кстати про мошенников и ранее возникшего права
Росреестр сообщил, пишет РИА Новости, что неизвестные от его имени рассылают россиянам письма о необходимости оформления их квартир в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Росреестр заявил, что ведомство таких писем не отправляет и что регистрация ранее возникших прав на недвижимость проводится только по желанию владельца.
Будьте бдительными и не идите на уловки мошенников.
Согласно Семейного кодекса России имущество супругов, приобретенное в браке, является их совместной собственностью. Об этом гласит пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ.
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К совместно нажитому имуществу супругов относится не только недвижимость, но вообще любое имущество, приобретенное в браке, и даже просто доходы каждого из супругов, полученные ими государственные пособия, в т.ч. пенсии, т.е. все выплаты, если в них нет специального характера.
Оформлено такое имущество может быть на одного супруга. В недвижимости в таком случае он называется “титульный” собственник. Но это не умаляет права другого супруга.
При распоряжении одним из таких супругов этим имуществом от другого обязательно нужно письменное согласие. Точнее так, если сделка не требует государственной регистрации (например, продажа автомобиля, акций и тп), то по умолчанию считается, что собственник действует с согласия своего супруга. Но, если согласия не было, то второй супруг может оспорить сделку. Правда, это нужно доказать, что второй супруг не знал про сделку.
Но вот с недвижимостью не все так просто. В законодательстве есть еще другая статья 35 Семейного кодекса. И вот пункт 3 статьи 35 СК РФ гласит:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Кстати, согласие супруга на сделку купли-продажи недвижимости теоретически можно и не предоставлять, пишет Росреестр. Т.е. такое согласие нужно по закону, но Росреестр не вправе его требовать и даже не уполномочен выяснять вопрос, есть ли супруг, что с согласием и тп. Сделка будет проведена, но в реестр ЕГРН внесут запись, что согласия не было. Потом реализовать такую недвижимость будет крайне затруднительно.
ВАЖНО! Супруги могут договориться и оформить брачный договор, разделив им имущество и ответственность. Брачный договор тоже оформляется в нотариальной форме.
Супруги и ипотека
Теперь о покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита.
Если гражданин решит купить недвижимость и обратиться в банк, то менеджер обязательно запросит документы о семейном положении.
Если на момент оформления ипотечной сделки клиент состоит в браке, то есть три варианта участия супруга в сделке:
1️⃣ Оба становятся заемщиками и собственниками приобретаемой недвижимости.
2️⃣Собственником становится один из супругов, второй дает нотариальное согласие на ипотеку. Ведь покупаемое имущество сразу передается в залог. В этом случае второй супруг может быть созаемщиком, но не титульным собственником. Например, для увеличения дохода.
3️⃣Собственником становится один из супругов и между супругами заключается брачный договор.
Выбор варианта не всегда зависит от клиентов, зачастую банк регулирует вопрос участия супругов в сделке.
Кто-то из банков обязательного участия обоих супругов в сделке либо брачный договор. Кому-то достаточно участия только одного супруга с нотариальным согласием другого.
Какие банки не требуют обязательного участия супруга как созаемщика (поручителя) и брачный договор. Только нотариальное согласие супруга
?Газпромбанк (согласие тоже не нужно)
?Сбербанк
?Банк ДОМ РФ
?Промсвязьбанк
?Банк Санкт-Петербург
?Абсолют Банк
?Ипотека 24 (Национальная фабрика ипотеки)
?Примсоцбанк
?БЖФ
?Минбанк
?Абсолют банк
?МКБ
Как видите, Сбербанк теперь тоже принимает нотариальное согласие на залог от супруга/супругу заемщика. Ранее возможно было исключить супругу(а) из сделки только предоставлением брачного договора.
Нюансы участия супругов в ипотечной сделке от Сбербанка
Сбербанк теперь принимает нотариально удостоверенное согласие от супруга/супруги Титульного созаемщика на заключение им кредитного договора.
При наличии Согласия включение супруга/супруги Титульного созаемщика в состав Созаемщиков не требуется.
Ранее возможно было исключить супругу(а) из сделки только предоставлением брачного договора.
Согласие может быть предоставлено в иной форме, позволяющей однозначно определить согласие супруга/супруги Титульного созаемщика на заключение последним кредитного договора и его существенных условий.
Титульный созаемщик вправе предоставить Согласие либо брачный договор по своему усмотрению. В случае предоставления Титульным созаемщиком одного из указанных документов оформление другого документа не требуется.
Знаете ли вы, что сейчас Центральный банк России также, как и многие бюджетные организации, предоставил доступ к некоторым своим услугам на сайте Госуслуг? Если еще не знаете, рассказываю.
У банков много требований к будущим ипотечным заемщикам. Основное, конечно, доход (хотя уже почти во всех банках есть программы по двум документам без официального подтверждения дохода), даже скорее платежеспособность, и хорошая кредитная история (но и тут есть лояльные банки).
Но еще один критерий, на который смотрят банки, это трудовой стаж. Тут есть два момента – стаж есть общий, а есть стаж на последнем месте работы. Эти критерии оценивают банки в совокупности. Но у каждого свои требования к стажу по ипотеке. Разбираемся, кто как.
Требования к стажу по ипотеке для наемного работника
Кто из банков рассматривает общий стаж менее 1 года:
1 мес – Ипотека 24.
3 мес – АК Барс банк, ТКБ, Уралсиб банк.
6 мес – Металлинвестбанк и Росбанк ДОМ (если это первое место работы), Татсоцбанк.
От 12 мес – все остальные банки. Хотя Абсолют банк может индивидуально посмотреть и меньший стаж.
Кто из банков рассматривает стаж на последнем месте менее 6 месяцев:
от 1 мес – Ипотека 24, ВТБ (если пройден испыт.срок или его нет), Росбанк (если не менялась сфера деятельности + пройден или нет испытательного срока).
от 3 мес – Сбербанк, Газпромбанк, Уралсиб, ТКБ, Банк Открытие, Абсолют банк, Совкомбанк, АК Барс банк, Банк Дом РФ, МКБ, Юникредитбанк, Райффайзенбанк (если нет испытательного срока или он пройден).
от 4 мес – Банк Зенит, ПСБ, Альфа-банк, Металлинвестбанк, Банк Санкт-Петербург.
от 6 мес – все остальные банки.
Если клиент зарплатник банка, то требования к стажу по ипотеке могут быть меньше с индивидуальным рассмотрением. Уточняйте в банке.
Райффайзенбанк назвал критерии выбора ипотеки. Россияне сами рассказали, как выбрать ипотеку. Точнее, как выбирали они.
Вот ТОП-7 критериев:
1️⃣ 92% ориентируются на процентную ставку.
Собственно, это и правильно. От нее зависит платеж, от нее зависит общая переплата. В том числе от нее. На все это еще влияет и срок кредита. Ну и сумма кредита, понятно.
2️⃣ 73% нужна надёжность банка.
Это в какой-то степени тоже правильно. Несмотря на то, что не вы несете деньги в банк, а он вам дает, все таки, если что с банком случится, типа, отзыва лицензии (не пугаю, просто может быть всякое с небольшим банком, да и с не большим, правда, тоже, как показывает практика) вам придется искать, как и куда платить.
3️⃣ 55% думают и об обслуживании кредита.
То есть люди сразу задумываются о том, что будет после взятия кредита и это тоже важно: как и где сможете вносить платежи, будет ли комиссия при переводе, доступность службы поддержки, как будет происходить досрочное погашение. Ипотека то штука длинная.
Ну и правда, это же проще и часто дешевле. Хотя стоит посмотреть и вокруг и сравнить.
5️⃣ 24% доверяет рекомендации друзей.
И это правильно. Рекомендации всегда штука верная. Но ипотечный кредит вещь индивидуальная. Тот банк, который вам порекомендовали, может, например, не работать с вами как с клиентом, потому что вы (например) самозанятый. Или у вас небольшой первоначальный взнос. Или еще что. У каждого банка свои требования и к заемщику, и к объекту недвижимости.
6️⃣ Для трети россиян важна возможность подачи документов на ипотеку онлайн.
Это удобно. Но ипотечный кредит – это же покупка недвижимости почти на всю жизнь. Сходить и поговорить в банк, а может и не раз, лично и очно не должно быть заструднительным.
7️⃣ Для 38% — скорость рассмотрения заявки.
Это тоже хорошо. Но не всегда скорость все определяет, хотя и приятно, когда вам дают быстрое решение.
А еще. При оформлении ипотечного кредита для большинства россиян (79%) важнее размер ежемесячного платежа, чем срок выплат — они предпочитают платить меньше, до дольше.
p.s. интересно, знают, эти 79%, что при бОльшем сроке кредита будет больше переплата. Сравнивала тут.
Кстати, россияне забыли еще про один важный критерий – дополнительные расходы. Та же страховка порой ой как влияет на полную стоимость кредита. В одном банке просят сделать только личное страхование (страхование объекта в расчет не беру, это везде обязательно) и берут за это божеские деньги, в другом запросят еще и страхование титула, а может и финансовую защиту. При том, что разница в самих ставках в этих банках может быть мизерная.
В общем, господа, не забывайте про расходы и считайте все вместе.
Без ипотечного кредита сейчас уже сложно купить квартиру. Дорожает жилье постоянно. Можно копить много лет и потом купить самому, а можно взять деньги в долг и купить сейчас. Правда, плата несмотря на уже довольно не высокие средние ставки по ипотеке (8-9% на вторичном рынке), общая плата высока. За 15-20 лет вы отдаете банку в виде процентов стоимость такой же квартиры.
Но это вечный спор, стоит ли копить или купить сейчас, я сейчас веду речь о другом. Квартира в ипотеку на вторичке, как взять наиболее бюджетный кредит.
Квартира в ипотеку на вторичке 15.03.2021
? По табличке: учтены скидки, доступные НЕ клиенту банка при заданных условиях. Учтена партнерская скидка, но у партнеров банков она может отличаться. В некоторых банках (Райф, ПСБ, Уралсиб, Зенит) при еще бОльшей сумме (7-10 млн) ставка будет ниже.
Не учтены скидки для зарплатников и «любимых» (напр, госслужащие) клиентов банков. Обычно банки таким клиентам дают скидку в размере 0,2-0,5% к ставке.
И еще не забывайте про скидки за плату (есть в некоторых банках). Такие платные опции предлагают вот такие банки: Банк Дом РФ, ТКБ, Татсоцбанк, Росбанк Дом, Совкомбанк. Но тут нужно считать. Расчеты показывают, что, если вы не планируете досрочно гасить кредит лет 10, то опция может быть выгодной. Это все потому, что вы за опцию платите сразу некую сумму, а эффект будете получать в течение всего срока кредита. Плата оправдывается как раз за 5 лет.
А вот при получении кредита по двум документам могут быть надбавки и повышение требований к первому взносу (ПВ). Обычно за упрощенное рассмотрение без лишних документов банки добавляют 0,5% к ставке. Но, кстати, не обольщайтесь, даже по двум документам, банки проверяют вашего работодателя (вы же все-равно его должны указать в анкете), а некоторые смотрят и хотя бы минимальные отчисления по ПФР.
? В таблице ставки отсортированы по ПВ 20%, т.е. по самому стандартному размеру первоначального взноса.
? Кстати, и это важно:
Порой значение ПВ пограничное, стоит чуть добавить денег на ПВ и вы уже с другой ставкой. Аналогично по сумме кредита, в некоторых банках есть зависимость ставки от суммы по регионам.
Например,
В Банке Зенит вот такая схема начисления скидок к базовой ставке: -0,8%, если сумма кредита >7 млн рублей для М,МО,СПБ и такая же скидка в иных регионах пи сумме >5 млн рублей. В табличке скидка не учтена, т.к. делали для Москвы, а там скидка при бОльшей сумме кредита, для 5 млн скидки нет.
А в Банке Уралсиб вот такое распределение скидок в зависимости от суммы (в табличке учтена скидка 0,5%): -1,2% – при сумме от 10 млн в М, МО, СПБ, ЛО (от 5 млн другие регионы) + ПВ > 30%; -0,9% – при сумме от 10 млн в М, МО, СПБ, ЛО (от 5 млн другие регионы) + ПВ < 30%; -0,5% – при сумме 6-10 (3-5 другие регионы) млн рублей.
Ставки включают личное страхование, в некоторых банках еще и другие виды страхования, например, так называемый “титул” (страхование риска утраты права собственности). Порой это комплексное страхование, когда страхуете не вы, а сам банк, такой вид страхования обычно дороже. Без страховки по требованиям банка ставка выше (обычно плюс 1-2%).
Материнский семейный капитал (МСК или маткапитал) – это сумма, которую дает государство семьям с детьми. С 2021 года размер материнского капитала составляет 483 881,83 рубля. А на второго или последующего ребенка, если он родился или был усыновлен после 01 января 2020 года, добавляют еще 155 550 рублей.
Использовать эти деньги можно по разным направлениям:
образование детей;
формирование пенсии мамы;
улучшение жилищных условий семьи;
социальную адаптацию детей-инвалидов.
Материнский капитал на жилье, т.е. на улучшение жилищных условий. На какие цели можно направить:
☑️ Приобретение жилого помещения. Можно купить и долю, если она последняя, и после покупки все жилое помещение станет собственностью семьи.
☑️ Покупка квартиры в новостройке по ДДУ (договор участия в долевом строительстве).
☑️ Строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с привлечением строительной организации. Т.е. по подряду.
☑️ Строительство или реконструкция объекта ИЖС без привлечения строительной организации. Т.е. хозяйственным способом, самостоятельно со сбором платежных документов и представлением их в ПФР.
☑️ Компенсация затрат за построенный или реконструированный объект ИЖС. Кстати, ПФР теперь не нужен акт о выполненных работах, только выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), что земля и дом принадлежат распорядителю маткапиталом.
☑️ Погашение основного долга и процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья, в том числе ипотечного.
☑️ Платеж в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, если владелец сертификата либо его супруг (супруга) является участником жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива.
? Через какие банки можно подать заявление об использовании маткапитала на улучшение жилищных условий (без обращения в ПФР):
• Сбербанк;
• ВТБ;
• Уралсиб;
• Россельхозбанк;
• Банк Дом РФ;
• Банк Открытие;
• Альфа-Банк;
• Мособлбанк;
• СПМ банк;
• МТС Банк;
• Примсоцбанк.
Заявления и документы банки передают в ПФР по электронным каналам, что позволяет ускорить перечисление средств материнского капитала.
Список банков постоянно расширяется. Этот перечень конец февраля 2021г.
Сроки рассмотрения заявлений на использование МСК
Заявление о распоряжении МСК должно рассматриваться не более 10 рабочих дней. На перечисление денег нужно закладывать еще месяц, хотя бывает переводят и раньше.
Купить квартиру в новостройке стало много проще, безопаснее и почти по европейским ставками, если с ипотекой.
Быстро: практически все банки с удовольствием аккредитуют застройщиков, строительные проекты и выдают кредиты на покупку квартир в этих объектах.
Безопасно: сейчас большинство новостроек возводится в рамках новой проектной схемы финансирования, когда деньги дольщика переводятся застройщику только после окончания стройки, а застройщик осуществляет работы на кредитах от банка. Риски физических лиц минимизированы.
Дешево: по федеральному закону ставки в госипотеке ограничены ставкой 6,5% годовых. На самом деле банки выдают ипотечные кредиты дешевле этого значения.
ГосИпотека 2020 или ипотека с господдержкой. Процентные ставки (обновление 09.03.2021).
В табличке приведены базовые ставки, скидки и надбавки. Отсортировано по минимальному ПВ 15%.
Материнский капитал по госипотеке обычно ждет застройщик, банки не причисляют к сумме кредита.
Ипотека с господдержкой, максимальныйсрок кредита
30 лет – Сбербанк, ВТБ, ГПБ, Дом РФ, Ак Барс, Открытие, РСХБ, Металлинвестбанк, АТБ, Альфа-банк, Уралсиб, Райффайзенбанк, Банк СПБ, МИнбанк, Сургутнефтегазбанк, Совкомбанк, Юникредитбанк.
25 лет – ПСБ, МТС банк, Росбанк Дом, Севергазбанк, Банк Зенит, ТКБ.
Напомню основные условия программы Ипотека с господдержкой
Заемщик:
Заемщиком (каждый из солидарных заемщиков) должен быть гражданин Российской Федерации
Цель кредита:
•для покупки у юридических лиц (за исключением инвестиционных фондов, в том числе их управляющих компаний) жилых помещений, находящихся на этапе строительства, по ДДУ или заключенным с юридическими лицами договорам уступки;
•для покупки у застройщиков жилых помещений по ДКП в многоквартирных домах и домах блокированной застройки, построенных с ДДУ.
Сумма кредита:
• В Москве и МО, Санкт-Петербурге и Лен.области: до 12 млн рублей
• В остальных регионах: до 6 млн рублей
Первоначальный взнос:
от 15% стоимости квартиры.
Дата заключения кредитного договора:
С 17 апреля по 1 июля 2021г. (включительно)
Страхование:
Требуется (!) личное страхование и страхование объекта.
В случае отсутствия договоров страхования ставка по кредиту может быть увеличена, но не более чем на 1% и не более, чем Ключевая ставка ЦБ+3%.
Приобретением коммерческой недвижимости под офисы или магазины или пункт каких-либо услуг сейчас часто интересуются не только юридические лица, но и обычные граждане. Большинство начинающих предпринимателей не располагают достаточными собственными средствами для покупки помещений, поэтому на помощь, как всегда теперь, приходит ипотечный кредит.
Какие банки и на каких условиях дают такие кредиты? Разбираемся.
? Коммерческая ипотека (upd 04.03.2021)
Какие банки дают кредиты физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости:
?Банк Санкт-Петербург
?Банк Зенит
?Совкомбанк
?ТКБ
?АК Барс банк
?БЖФ (только Москва)
?Абсолют банк
?Сургутнефтегазбанк
?Металлинвестбанк
?МКБ
?Руснарбанк (только вторичка, М, МО, СПБ)
?Татсоцбанк
?Банк Дом РФ (в рамках программы поддержки МСП)
?МИнБанк
?СМП банк
?Уралсиб банк
В прикрепленной табличке ниже указаны минимальные ставки и минимальный первоначальный взнос. Стоит знать, что при мининимальном первом взносе ставка будет выше.
Отдельно стоящее здание кредитуют – ТКБ, Сургутнефтегазбанк, МИнБанк, Абсолют банк, Руснарбанк.
Большие суммы выдают:
МКБ (до 100 млн), Руснарбанк (до 50 млн), Абсолют банк (до 50 млн).
Кто рефинансирует кредиты, выданные на покупку коммерческой недвижимости – Совкомбанк, Банк Зенит, Татсоцбанк, Банк Санкт-Петербург, МКБ, Металлинвестбанк, АК Барс банк.
Рассмотрение заявок на коммерческую ипотеку в целом стандартное, банк проводит сначала процедуру оценки самого будущего заемщика, потом объекта недвижимости.
Стандартно минимальный пакет документов по заемщику следующий:
Паспорт РФ
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН)
Документы, подтверждающие трудовую занятость
Документы, подтверждающие доход
Документы по семейному положению
Заявление – анкета о предоставлении кредита.
По объекту недвижимости запросят правоустанавливающие документы (договор приобретения, выписку из ЕГРН), технический паспорт, документы собственника.
Сделки между родственниками по купле-продажи недвижимости не исключение в нашей жизни. Такое происходит довольно часто.
Порой возникает необходимость купить жилье у своего родственника – родителей, брата, сестры , тети, дяди и иных дальних членов семьи.
Не буду обсуждать, по каким причинам проводят такие сделки. Разное бывает – необходимость, например. Порой такие сделки могут быть мнимыми, притворными, для какой-то цели. Например, получения субсидии от государства.
А, если своих денег на такую сделку недостаточно?
Тогда на помощь приходит ипотека. Ипотечное кредитование давно стало частью нашей жизни. Большая доля сделок по купле-продаже жилья сейчас проводятся с использованием ипотечного кредита.
Банки с удовольствием сейчас кредитуют покупку недвижимости. Причем как первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Но не все так просто. Расскажу ниже.
Так как сейчас основным средством оплаты при покупке недвижимости является ипотечный кредит, то возникает вопрос, а какие банки готовы кредитовать такие сделки. Сделки между родственниками.
Поясню, в чем сложность такой сделки. Даже точнее не сложность, а нюанс. Такая сделка может быть притворной. Например, стороны “притворились”, что хотят провести улучшить свои жилищные условия, а на самом деле цель другая. Получить субсидию. Получить кредит в конце концов, чтобы “отмыть” деньги. В общем, банки подозрительно относятся к таким сделкам. Ну раньше так относились. Но до сих пор не все кредитуют.
Я собрала для вас всю информацию о том, кто из банков готов дать ипотечный кредит на покупку у родственника.
Итак, сделки между родственниками по купле-продаже недвижимости.
Какие банки дают возможность купить у родственников квартиру в ипотеку
?Райффайзенбанк (за исключением родителей, детей, супругов).
Основные нюансы родственных сделок
?Обычно в таких сделках требуется безналичный расчет. Первоначальный взнос тоже подтверждается выпиской со счета в банке.
Но вот Сбербанку и РСХБ достаточно расписки о получении денег.
?Занижение цены в родственных сделках обычно не допустимо. Какие банки допускают занижение в договоре приобретения писала раньше, ссылка на статью в конце этого текста.
?Сделки между родственниками, как правило, не проводят по жилищным и ипотечным программам с господдержкой. С использованием маткапитала тоже могут быть проблемы.
Хотя вот по Сельской ипотеке тот же РСХБ допускает некоторые родственные сделки. Подробности тут.
? По родственной сделке (между взаимозависимыми людьми) нельзя получить имущественный налоговый вычет (п.5 ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Взаимозависимыми людьми по ст.105.1 НК РФ считаются физ лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Рефинансирование ипотеки – это процедура получения нового кредита для закрытия действующего.
Процедура полностью аналогично получению первичного кредита – сначала одобряется заемщик, потом объект недвижимости. Есть нюанс – дополнительно в банк представляются документы по текущему кредиту, который будет погашаться. Обычно это копии кредитного договора, график платежей и справка об остатке долга. Порой банки запрашивают справку не только об остатке долга, но и об отсутствии просрочек и процедуры реструктуризации, в т.ч. про кредитные каникулы.
Все про рефинансирование ипотеки. Ставки, обновление 01.03.2021г.
Отсортировала по минимальному КЗ (остаток долга к стоимости залога). Учла в ставках все скидки, доступные для всех, т.е. для клиента с улицы. Для зарплатников или просто для клиентов в большинстве банков могут быть еще скидки. В некоторых банках есть скидки для бОльших сумм кредита, от 7 млн руб (напр. Райффайзенбанк).
Учтено следующее: Вторичное жилье, квартира, Наемный работник с 2НДФЛ, сумма > 5 млн руб, срок >=15 лет, электронная регистрация или подача через личный кабинет банка или быстрый выход на сделку, включена партнерская скидка.
Помните, что при рефинансировании нужно обращать внимание не только на ставку, но и на страховку и другие расходы.
Ставки по рефинансированию указаны с учетом страховки. Если страховки нет, ставка повышается, но везде по-разному. Состав страховки может отличаться, где-то достаточно личного страхования, где-то требуют страхование «титула» или фин рисков. А еще банком может быть предложена более дорогая коллективная страховка.
Эти расходы стоит учитывать при принятии решения о рефинансировании.
На период перезалога ставка часто увеличивается на 1-2%. Но не везде. Райффайзенбанк, ТКБ не увеличивают ставку.
Это тоже расходы, их нужно считать при принятии решения о выборе банка для рефинансирования.
Порой при рефинансировании заемщики берут дополнительные суммы на разные цели. Здесь указаны ставки без таких доп сумм, только на погашение долга по ипотеке.
Важно: при получении доп суммы при рефинансировании имущественный вычет по процентам вряд ли получите.
Рефинансирование ипотечных кредитов. Нюансы
? Кто из банков рефинансирует ипотеку с доп суммой
?Сбербанк
?ВТБ
?Юникредитбанк
?МКБ
?ТКБ
?Уралсиб
?Газпромбанк
?Банк Зенит
?Минбанк
?Альфа банк
?АК Барс банк
?Примсоцбанк
?Севергазбанк
? Рефинансирование с дополнительной суммой на ранее рефинансированный кредит с дополнительной суммой
Юникредитбанк
❗️Не забывайте, что налоговый вычет по процентам при получении доп суммы, можете потерять.
Сейчас многие покупают квартиры в новостройках. Зачастую по факту это квартира “в бетоне”. Требуется еще большая сумма денег для доведения квартиры до “ума”, т.е. на отделку. По факту квартира стоит дороже, чем цена покупки. И возникает вопрос, а можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет и по этим расходам.
Имущественный налоговый вычет на отделку квартиры. Можно ли вернуть ранее уплаченные налоги на доходы физических лиц (НДФЛ) при отделке квартиры?
Смотрим, что по этому поводу гласит Налоговый кодекс, согласно которому мы платим налоги и получаем право на налоговые вычеты.
“в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ”.
Но тут есть важное условие,которое указано в подпункте 5) этого же пункта НК РФ:
Расходы могут быть приняты, но только, если договор приобретения предусматривал приобретение квартиры без отделки.
Таким образом, при покупке жилой недвижимости в расчет налогового вычета могут включаться следующие расходы:
собственно, на покупку жилой недвижимости (в т.ч. долей);
на покупку материалов для отделки;
на отделку жилья, т.е. на саму работу;
на проектно-сметную документацию.
Соответственно, проценты, выплачиваемые по кредиту, взятому на покупку недвижимости и ее отделку, также могут включаться в расходы при расчете суммы налога к возврату.
А вот расходы по перепланировке квартиры, покупке сантехнического оборудования, бытовой техники и т.д., включить нельзя. Имущественный налоговый вычеттакие расходы не предусматривает.
НБКИ рассказал о причинах снижения кредитного рейтинга.
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) – одно из нескольких бюро кредитных историй (БКИ), в которые банки отправляют данные по выданным кредитам и поступившим заявкам на получение кредита.
Кстати, НБКИ – одно из трех основных БКИ. В это бюро попадают сведения от многих банков, в том числе крупных. Естественно, БКИ анализирует данные и даже составляет персональный кредитный рейтинг каждого заемщика.
На кредитный рейтинг влияет платежная дисциплина по кредиту. Но не только это.
НБКИ выделило ТОП-7 причин ухудшения кредитного рейтинга.
ТОП-7 причин снижения кредитного рейтинга
1️⃣ Просрочки платежей по обслуживанию кредита.
Самым наихудшим образом на кредитный рейтинг и вероятность получения другого кредита влияют вот такие критерии:
☑️ невозврат кредита,
☑️ судебные разборки,
☑️ банкротство заемщика.
В кредитной истории от НБКИ длительность просрочки маркируется разными цветами. От зеленого до черного в зависимости от срока просрочки. Самые плохие цвета – коричневый и черный цвета. Ну вы сами понимаете…
Хороший кредит выглядит так:
Плохой кредит вот так. Тут была длительная просрочка и потом кредита продан коллекторам.
Или вот:
2️⃣ Реструктуризация кредита
Кредитные каникулы по закону, которые тоже являются реструктуризацией, в целом не портят кредитных историю, но отметка о них в кредитном отчете все-равно будет.
Банки могут рассматривать записи об обращении заемщика в МФО как свидетельство его неустойчивого финансового положения.
4️⃣ Иные неоплаченные долги
Источником формирования кредитной истории могут выступать не только банки, но и другие юридические лица. Это случается при злостном уклонении от оплаты счетов, например, по ЖКХ.
5️⃣ “Веерные” заявки на заемные средства в течение короткого срока
Сейчас многие подают заявки на кредит в разные банки. В первую очередь, чтобы иметь гарантию положительного решения. Ведь кто-то да и одобрит. Скорее всего. Так часто бывает. У банков же разные требования, так что кому то вы и подойдете…
Но стоит помнить, что все заявки фиксируются в кредитной истории и могут быть по-разному интерпретированы новым кредитором. Например, что вы берете еще кредит и ваша кредитная нагрузка будет чрезмерная. И может последовать отказ. А если еще и отказы там будут, то новый банк точно может задуматься, а стоит ли одобрять вашу заявку… А отказы там тоже фиксируются.
Вот, например:
6️⃣ Неисполненное поручительство
Порой банки просят у заемщика поручителя по его кредиту. Поручитель – это тот, кто, если заемщик не будет платить, начнет оплачивать кредит вместо него. Он же поручился, гарантировал возврат долга. Это отражается на кредитном рейтинге.
7️⃣ Мошенничество
Бывает так, что в кредитной истории неожиданно появляются чужие кредиты. Например, мошенники смогли украсть ваши персональные данные, взять на них кредит или микрозайм, а отдавать не собираются.
Если обнаружили чужой кредит или заем, сразу нужно предпринимать меры. Писать заявления кредитору, в БКИ и сразу в полицию о мошенничестве.
Совет
Проверяйте свой кредитный рейтинг, смотрите свои кредитные отчеты (2 раза в год бесплатно на сайте каждого БКИ). Если с чем-то не согласны, пишите в БКИ претензию с подтверждающими документами.
Банки любят хороший рейтинг.
? Запросить информацию, где хранится ваша кредитная история , можно на Госуслугах, вот тут . Там будут ссылки сразу на сайте БКИ, где уже можно будет заказать свои кредитные отчеты.
Про налоги, предельный срок владения квартирой и апартаменты в собственности. Влияет ли на понятие “единственное жилье” наличие в собственности, кроме, собственно, квартиры еще и апартаментов?
В одном из чатов в социальной сети у нас пошло обсуждение неожиданного (для меня, по крайней мере, никогда не задумывалась об этом) вопроса.
Вопрос:
У меня есть квартира в новостройке, приобретённая по ДДУ в 2017 году. Еще владею апартаментами. Хочу продать квартиру, 5 лет владения еще нет.
Могут ли считаться апартаменты второй недвижимостью при решении вопроса о единственности жилья в целях применения нормы о минимальном предельном сроке владения объектом недвижимого имущества в 3 года?
Ответ:
Если читать Налоговый кодекс России буквально, то нет, апартаменты никак не влияют на то, что квартира, по прежнему, единственное жилье.
Т.е. наличие в собственности апартаментов не отнимает у собственника право на меньший срок срок владения с применением нормы единственного жилья (3 года вместо 5), т.к. в собственности нет иного жилого помещения.
Смотрим статью 217.1 пункт 3, она звучит так:
«3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
…
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект …не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)».
Так как апартаменты – это нежилое помещение, а в законе идет речь об ином жилом помещении, квартира – единственное жилье.
Апартаменты – по букве закона, это тоже самое, что гараж, сарайчик на даче и тп. НЕЖИЛОЕ помещение. Значит, все нормально, и квартира – единственная.
Льгота по минимальному сроку владения квартирой есть.
А вы как думаете? Пишите в комментариях.
p.s. интересно, это упущение законодателей или некий реверанс в пользу апартов. Типа, «с плохой овцы хоть шерсти клок»… :)
Покупка недвижимости всегда сопровождается проверками. Проверка недвижимости, в первую очередь, включает изучение информации с официальных сайтов, на которых представлена информация по регистрации прав и обременений и характеристики недвижимости. Но сейчас при поиске в интернете появляется куча сайтов, на которые предлагается перейти.
Как отличить фейковые сайты при проверке недвижимости?
Название сайта
Зачастую фейковые сайты полностью маскируются под картинку официальных сайтов. В адресе страниц таких сайтов, как правило, схожее с фирменным названием сочетание букв – reestr-egrn, grosreestr и тп. Порой к ним добавляются лишние буквы и слова, похожие на официальные, например — «egrn» или “reestr”.
На фейковых сайтах не будет сервиса «Личный кабинет» с авторизацией через портал Госуслуг.
Реклама и стоимость
На сайтах-двойниках на первом месте стоят предложение об оплате. А еще есть реклама. На официальных сайтах такого нет.
Качество информации
Могут ли такие сайты дать недостоверную информацию?
Могут, конечно. За нее же никто не отвечает. Информация может быть “старой” и неактуальной, либо совсем ложной.
Реакция государства
Росреестр, кстати, подготовил изменения в законодательство, которые предполагают запрет на перепродажу сведений из ЕГРН и запрет на создание сайтов, предлагающих такие услуги.
Сайты-двойники опасны, в первую очередь, тем, что персональные данные становятся доступными третьим лицам.
Продавец имеет доход с продажи квартиры, если продал дороже, чем купил. С подобного дохода, т.е. с разницы между ценой покупки и продажи, нужно платить налоги. НДФЛ 13%. Нужно понимать, что налог возникает не всегда. Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца
«в течение минимального предельного срока владения … и более».
Предельным сроком признается срок либо 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания. Но тут есть нюансы, об этом чуть ниже. Либо 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.
В общем, если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблем с налогами вообще не возникает.
Сюда же относятся, кстати, сделки по обмену квартир в рамках программы реновации. Отсчет владения новой квартирой начинается с начала владения «старым» жильем, которое сдано городу.
Но, вот если квартира продается раньше предельного срока, то начинается торг про занижение цены…
Продавец не хочет платить налоги и поэтому просит снизить цену в договоре.
Разница в цене обычно оформляется соглашением или обычной распиской о передаче “лишних” денег.
Почему это не нужно покупателю
✔️ При ипотеке банки сейчас, конечно, берут такие сделки. Да и то не все. При этом в кредитном договоре цель будет указана приобретение жилья и неотделимые улучшения. Что-то в таком духе.
Кстати, вот такие банки работают с занижением:
До любой суммы – Газпромбанк, Минбанк, Райффайзенбанк, Росбанк Дом (но не во всех офисах), Сбербанк, Юникредитбанк, ПСБ, Банк Санкт-Петербург.
До 1 млнрублей – Банк Открытие и БЖФ.
До суммы кредита – АК Барс банк, Абсолют Банк, ВТБ, Совкомбанк, Альфа-банк, Банк Зенит, ТКБ, Сургутнефтегазбанк, Металлинвестбанк, Уралсиб, Ипотека 24 (РусНарБанк) (или до 70% от кадастра)
Совсем не занижают цену – РСХБ, Дом РФ.
✔️ Если есть государственные субсидии, то с занижением будут проблемы. Если без субсидий, то банки соглашаются на сделки, а вот с субсидиями занижение точно не пройдет. Материнский капитал, например, Пенсионный фонд может отказаться переводить, если углядит недобросовестность сделки.
✔️ Сумма субсидии, например, по программе Молодая семья, может быть ниже. Ведь при выплате компенсаций оценивается цена из договора покупки. Т.е. получите в меньшей сумме, чем могли бы.
✔️ Имущественный налоговый вычет по процентам при ипотеке тоже можете потерять, т.к. по сути это получается не совсем целевой кредит, не только покупка. А вычет дают по целевым кредитам.
✔️Если сделка будет оспорена или вдруг продавец в процессе передумает, то сделку могут расторгнуть (по суду, конечно), и вернуть сможете только сумму по договору. Деньги по расписке – это уже другой суд и другие разборки с продавцом.
✔️ Да и, если сделка прошла по не рыночной цене, то суды считают часто, что вы не проявили осторожность, осмотрительность и добросовестность. Со всеми вытекающими последствиями.
Кстати, с регистрацией таких сделок уже тоже начались проблемы.
Вот и Рореестр начал тормозить сделки с занижением, обращая внимание на разницу в ценах в кредитном договоре и договоре приобретения. Листайте карусельку.
Регистрация приостановлена. Как стороны будут объяснять Росреестру разницу в ценах не понятно.
Конечно, единичный случай, но вы ж понимаете. В любом начале есть система…
1 из 2
Поэтому думайте и оценивайте все риски, прежде чем соглашаться.
Что лучше, сократить срок кредита или платеж при досрочном погашении? Подробный расчет и сравнение.
Вот вы взяли ипотечный кредит, купили квартиру и начинаете погашать кредит по графику, который вам представил банк при выдаче кредита.
Допустим, мы взяли кредит в сумме 5 млн рублей по ставке 9% годовых на срок 20 лет (240 месяцев).
График погашения в нашем примере будет выглядеть примерно так (в банках могут быть маленькие нюансы):
Итоговая строка графика будет вот такая:
Общая сумма процентов за весь срок кредита – 5 760 456 рублей.
Да-да, при 20-летнем сроке кредита процентов вы заплатите столько же, сколько стоит сама квартира.
Чем больше срок, тем больше переплата. Это факт.
Платежи сейчас в основном аннуитетные (но не в этом даже дело). Платеж считается с учетом суммы кредита, срока кредита и ставки. Не буду подробно тут рассказывать. Писала про это тут. Кому интересно, почитайте потом.
Проценты ВСЕГДА считаются от остатка долга по кредиту на начало каждого периода за количество дней в периода, допустим, за месяц.
Как видите, в графике указан платеж. Это аннуитетный платеж, т.е. всегда равные платежи, в которые входят проценты и основной долг по кредиту. Это видно по графику. Основной долг в платеже снижает основной долг по кредиту. Следующие проценты считаются уже от сниженного остатка долга и они уже будут меньше, чем были в начальном графике. Т.е. чем быстрее гасится основной долг, тем меньше будут проценты.
Так что выгоднее при досрочном погашении – снижать срок кредита или платеж?
Вопрос не однозначный. Расскажу почему.
Допустим, спустя год мы внесли досрочное погашение в сумме 200 тыс рублей.
1️⃣ Если мы снижаем срок кредита
Новый график будет выглядеть так. Оцените разницу.
После досрочки
До досрочки
Итоговая строчка теперь выглядит так:
Общая сумма процентов за весь срок кредита – 4 956 250 рублей. А было 5 760 456 рублей.
Видите, сумма процентов существенно снизилась (~800тыс экономии) из-за одно досрочки в 200 тыс рублей.
Заодно и снизился срок кредита, теперь он не 240 месяцев, а 218.
Срок сократился на 22 месяца, т.е. почти на 2 года.
2️⃣ Если мы сокращаем платеж
Теперь мы попробуем сократить платеж. Досрочное погашение в той же сумме.
Видите, платеж изменился. Был платеж в сумме 45054 рубля, стало 43290 рублей.
Итоговая строка выглядит теперь так.
Общая сумма процентов за весь срок кредита тоже снизилась (ведь остаток долга при досрочном погашении уменьшился), но не так значительно. Теперь сумма общих процентов – 5 562 638 рублей.
Напомню, что при сокращении срока платежа общая сумма процентов получилась 4 956 250 рублей.
Изначально было 5 760 456 рублей.
Вывод:
Если у вас нет цели снизить платеж, чтобы кредитная нагрузка стала хотя чуть меньше (мало ли какая ситуация сейчас в семье или планируются изменения), то сокращайте срок кредита. Так уменьшите переплату по процентам и быстрее выплатите кредит.
Если вам комфортнее более низкий платеж, сократите его, доведя размер до приемлемого. Бывает, что при покупке квартиры при одобрении кредита мы заявляемся на макимальную сумму кредита, чтобы эту покупку совершить. Но порой платеж получается избыточным.
Досрочным погашением (появились лишние деньги, продали квартиру, получили премию и тп) снизьте платеж до приемлемого уровня и дальше уже сокращайте срок.
Совет. Если вы продали старую квартиру или получили крупную сумму денег, разбейте досрочное погашение на 2 части – одной частью сократите сумму платежа до комфортной, второй – сократите срок кредита.
Райффайзенбанк путем опроса выяснил, что россияне боятся покупать залоговые квартиры.
Напомню кратко: почти половина (47%) потенциальных покупателей, говорят продавцы заложенной недвижимости, боятся, что квартира уже в залоге. Многие из покупателей опасались сделки, т.к. нет понимания, как ее провести. Особенно, если ипотека покупателя и продавца в разных банках.
Но, кстати, больше, чем у трети (36%) собственников заложенных квартир не было проблем с их продажей.
Напомню
Залоговые квартиры – это квартиры, по которым продавец еще не погасил свой долг перед банком и которая находится у него в залоге.
Ситуации могут быть у продавцов разные: кто-то продает для улучшения жилищных условий, кто-то для погашения иных долгов, кто-то не может расплатиться со своим банком по ипотеке и вошел в просрочку. В любом случае, за счет денег покупателя (в т.ч. порой кредитных) сначала гасится долг продавца перед банком и снимается обременение. Потом проходит основная сделка купли-продажи с ипотекой. Звучит, конечно, сложно и вроде как опасно для покупателя (ну как же сначала отдать деньги на погашение долга чужого человека, а потом сделка).
На самом деле приобрести заложенную в банке квартиру становится все проще. Если это один банк, так проблем еще меньше. Количество банков, работающих с такими квартирами, постоянно прибавляется. Риска для сторон сделки практически нет, банки обычно контролируют весь процесс. Другой вопрос, что проверки продавца тут не исключаются (все как обычно), особенно, когда у него есть просрочки перед своим банком.
Есть 3 типа таких сделок (везде расчет только безналом):
1️⃣ Без лишних обязательств
Покупатель своими деньгами гасит долг продавца в процессе сделки, порой банк покупателя добавляет для гашения часть кредитных средств. Остаток суммы обычно кладется на аккредитив. Доступ к остатку суммы продавец получает только после регистрации сделки. Дополнительных требований новый банк не предъявляет.
Вот, например, схема от Дом РФ.
Одобрение заемщика (покупателя) и объекта.
Схема одобрения стандартная, как и при обычной сделке.
Расчеты
Схема расчетов только безналичная. Вся сумма (первоначальный взнос и кредитные средства) зачисляется на счет заемщика (покупателя). Счет открывается в Банке Дом РФ (далее Банк).
Часть общей суммы перечисляется на счет продавца в банке-кредиторе для закрытия его ипотечного кредита. Если первоначального взноса недостаточно, то добавляются кредитные средства.
Остаток кредитных средств зачисляется на аккредитивный счет продавца, открытый в Банке. Доступ к ним после регистрации перехода права и ипотеки.
Сделка:
До сделки продавец предоставляет заявление на полное досрочное погашение кредита с отметкой его банка-кредитора о принятии или PrintScreen экрана, если заявление подано через личный кабинет
Дата проведения сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать или совпадать с датой, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца.
Регистрация снятия текущего залога и перехода права собственности к покупателю осуществляется сотрудником Банка. Для чего продавец и покупатель делают доверенности на сотрудника Банка. От продавца также делается доверенность на сотрудника Банка на представление интересов в банке, где оформлена ипотека продавца.
***
2️⃣ Все тоже самое, но банк требует, чтобы продавец выступил на время перезалога поручителем заемщика.
На сделке происходит открытие двух аккредитивов: первый аккредитив (1) на остаток ссудной задолженности в стороннем банке; второй (2) аккредитив на разницу между ценой квартиры и остатком задолженности.
Раскрытие аккредитива (1) будет произведено при предоставлении расписки о сдаче документов на гос. регистрацию.
Перечисление денежных средств в сторонний банк и полное досрочное погашение ипотечного кредита продавца. Подготовка документов сторонним банком для продавца для снятия обременения.
Раскрытие аккредитива (2) происходит по факту регистрации договора приобретения, наличия обременения в пользу только Райффайзенбанка и предоставлении справки о закрытии продавцом ипотечного кредита.
Особенность сделки: требуется поручительство продавца на период перезалога. Договор поручительства оформляется на этапе № 1 и прекращается с момента наступления одного из следующих событий:
➖С даты государственной регистрации права собственности Заемщика и ипотеки в пользу банка,
➖ С прекращением обязательств Заемщика по Кредитному договору,
➖ Полным исполнением Поручителем обеспечиваемых обязательств.
3️⃣ Банк выдает кредит продавцу на погашение долга.
Банк выдает кредит продавцу на погашение долга, этим как бы переводя его к себе. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. ?Такие схемы, например, применяются в Сбербанке и ВТБ. Разновидность этой схемы: некоторые практикуют сначала рефинансирование ипотечного кредита продавца в банк покупателя, т.к. в одном банке все сложить реально проще.
Кто из банков вообще кредитует покупку из-под залога другого банка
?Сбербанк , ДДУ – нет
?ВТБ , ДДУ – нет
?Россельхозбанк, ДДУ – нет
?Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ
?Абсолют банк, в т.ч. ДДУ
?Банк Дом РФ , ДДУ – нет
?БЖФ, в т.ч. ДДУ
?Совкомбанк, ДДУ – нет.
?Райффайзенбанк , в т.ч. ДДУ
?ТКБ, ДДУ – нет.
ДДУ – договор участия в долевом строительстве. Т.е. банк рефинансирует кредит, обеспеченный недостроенным жильем.
Нюансы покупки из-под залога:
✔️Как уже писала выше, порой банки требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога. А ВТБ и СберБанк дают продавцу кредит на погашение на время перезалога.
✔️Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ.
✔️ Не все банки идут на занижение стоимости в ДКП при выдаче кредита на залоговое жилье. Рассматривают такие сделки, например, Райффайзенбанк, ТКБ.
Ипотечный кредит – для клиента вещь расчудесная. Не хватает денег на покупку хорошего жилья – удобно взять в долг у банка. Можно купить квартиру и сразу же заселиться. Хочешь инвестировать в недвижимость – ипотека отличный инструмент. Тем более, что момент сейчас подходящий: ставки по ипотеке на новостройки до 6,5% годовых по льготной программе, а на вторичке – около 8%.
Но, как для заемщика, так и для ипотечного агента (брокера), этот банковский продукт таит много неясностей и подводных камней.
Давайте разберем их со всех сторон. В конце я предложу решение, и вы увидите, что ипотека не так страшна, как кажется.
Почему сложно взять ипотеку без помощи брокера
Проблема №1: как выбрать подходящий банк? Даже самых крупных, работающих в разных субъектах России, наберется пара десятков. Есть и небольшие банки, которые присутствуют в отдельно взятых регионах. Ничего плохого не могу сказать про маленькие, «ламповые» банки, но хоть они и рядом, их программы не всегда интересны.
Проблема №2: у каждого банка свои требования и условия со множеством нюансов. Человек, далекий от мира финансов, в них легко запутается. У каждого клиента тоже свои требования, своя история и возможности. Тяжело свести все это вместе без спецподготовки.
С какими трудностями сталкивается брокер?
Ипотечный профи налаживает отношения с банками и заключает соглашения. Собирает условия кредитования и требования по каждой ипотечной программе, постоянно их актуализирует, ведет учет. Многие все держат в голове. Я хорошо представляю, как у них «закипает» мозг и сколько на эту аналитику тратится времени.
Когда приходит клиент, брокер анализирует базу условий. И в итоге под конкретный запрос предлагает несколько банков, в которые будет отправлять заявки. Это та еще работа.
Многие банки декларируют, что работают с анкетами других банков. Но на практике не всегда так. Чужая форма заявки говорит о том, что потенциальный клиент уже отправился к конкуренту и может там и остаться. Или что ему где-то уже отказали. Поэтому желательно в каждый банк отправлять его же анкету.
Почему не стоит отправлять заявки в «лишние» банки
Банки передают информацию о решениях по заявкам в бюро кредитных историй. Если клиент получил отказ, то это будет «светиться» в его кредитной истории. А оно ему надо?
Вот, например, так (и это еще не самая плохая «история»)
?Именно поэтому задача хорошего брокера свести долю отказов к минимуму, сразу выбрав «правильные» банки.
А есть ли вариант работать проще без ущерба для клиента?
Каждый брокер ищет разные возможности и инструменты, чтобы как-то оптимизировать свою работу.
Я пробовала многое и выделила для себя платформу Ипотека.Центр, которая реально облегчает жизнь ипотечному брокеру.
Рассказываем, что у них понравилось:
1️. К платформе уже подключено 9 банков – Банк Дом РФ, Альфа-банк, Росбанк Дом, Юникредитбанк, Абсолют банк, ТрансКапиталБанк, БЖФ банк, Ипотека 24, Совкомбанк.
Тут собраны, как видите, разные банки – от государственного и строгого, но с низкими ставками, Банка Дом РФ до лояльных почти к любому клиенту (например, Ипотека 24).
Линейка банков на платформе постоянно пополняется.
2️. Есть калькулятор , с помощью которого, не держа в уме все условия, можно подобрать под клиента только «правильные» банки.
3️. Условия банков не спрятаны, с ними можно отдельно ознакомиться. Есть специальная таблица, в которой собраны ВСЕ актуальные условия по партнерским банкам. Информация разложена по «полочкам»: общие условия кредитования, требования банков к портрету заемщика, списки документов для ИП и собственников бизнеса, роли участников сделки, расходы по сделке. Заключать договоры с каждым банком и отслеживать изменения условий не нужно – все делает платформа.
4️. Можно бесплатно провести по своему клиенту все основные проверки: паспортов всех участников сделки, задолженностей, кредитной истории (через одно из основных бюро кредитных историй – НБКИ), движимого и недвижимого имущества, работодателя и т.п.
5. На платформе к каждому брокеру прикрепляют куратора. Это ипотечные эксперты, которые помогают решать самые сложные вопросы с клиентами и банками.
6. Разные уровни работы с заявками. Можно просто завести клиента и передать его куратору, можно работать с клиентом вплоть до сделки.
7. Дополнительный заработок для брокера. Этот вопрос дальше разберем подробно.
Заработать на ипотеке
Да-да, не на ипотекУ, а на ипотекЕ.
Каждая работа должна оплачиваться. Брокер упрощает клиенту жизнь, беря на себя предварительную оценку его возможностей и требований, подбор банка и оформление документов. Это стоит денег. Зачастую брокер берет за эту работу комиссию с клиента.
А с платформой Ипотека.Центр брокер получает еще и дополнительное вознаграждение.
Размер комиссии на платформе составляет до 1% от суммы выданного кредита. Это очень круто. Банки не платят столько, если работать с ними индивидуально.
Нужно иметь в виду, что размер оплаты зависит от разных факторов, в т.ч. от того, до какого этапа вы работаете с заявкой. Приведу пример. В прошлом месяце отправили две заявки на лид, то есть выбрали на платформе банк, подходящие условия и передали клиентов куратору – здесь комиссия составила по 0,2% от сделки. Одну заявку довели до сделки самостоятельно – 0,9%. И уже в этом месяце получили бонусом 67,5 тыс. рублей, не считая прямого дохода от благодарного клиента.
Потенциальная комиссия, кстати, сразу видна, когда заводишь клиента на платформе. Смотрите картинку ниже. Искали банк для сложного клиента – индивидуальный предприниматель на патенте с небольшим первоначальным взносом и большой суммой кредита. И даже для такого заемщика вариант появился. Кстати, со скидкой по процентной ставке, что порадовало.
Конечно, нужно понимать, что комиссия будет выплачена после выдачи кредита
Довольны все – и клиент, который купил свою квартиру, и брокер, который ему помог и хорошо заработал.
Заявки можно отправлять сразу в несколько банков. Но Ипотека.Центр не советует больше двух одновременно. И тут мы с ними солидарны. А вот если не получилось – отправляем еще.
Работать с платформой можно в разных статусах – как ООО, ИП, самозанятый и просто как физическое лицо.
? Кстати, Ипотека.Центр проводит обучение профессии ипотечный брокер.
Если вы риэлтор или брокер, напишите в комментариях, как вы работаете с банками? Напрямую или используете какие-то платформы? Что удобнее, на ваш взгляд?
Мы сейчас разберем ипотечные кредиты, которые индивидуальный предприниматель (ИП) берет как физическое лицо, но доходы подверждает как предприниматель. Ипотека для ИП.
Несмотря на то, что банки в целом не сильно жалуют предпринимателей, тем более индивидуальных предпринимателей (ИП) (мелкий бизнес, не всегда прозрачный, не всегда стабильный), но все-таки кредиты дают, ипотечные кредиты тоже.
Более того, например, ипотека для ИП на УСН (упрощенная система налогообложения) и на ОСНО (общая система налогообложения) более доступна. Им дают ипотечные кредиты почти все банки. Кроме Промсвязьбанка (ПСБ) и Юникредитбанк, которые с ИП вообще не работают. Конечно, тут важно, чтобы бизнес был понятный, и, главное, чтобы он был.
Документы, требуемые для подтверждения доходов предпринимателя: свидетельство о регистрации + декларации (деятельность обычно не менее 1 года)+ выписка по счету ИП (обычно за 12 мес).
Ипотека для ИП на патенте
?МКБ (ПВ* от 10%)
?Банк Санкт-Петербург (ПВ от 10%)
?Сургутнефтегазбанк (ПВ от 10%)
?Совкомбанк (ПВ от 10%)
?Банк Зенит (ПВ от 15%)
?Татсоцбанк (ПВ от 15%)
?МИнБанк (от ПВ от 15%)
?Абсолют банк (ПВ от 20%)
?Севергазбанк (ПВ от 20%)
?БЖФ (ПВ от 20%)
?Росбанк Дом (ПВ от 30%)
?ТКБ (ПВ от 30%)
?Ипотека 24 (РусНарБанк) (ПВ от 30%)
?Банк Дом РФ (ПВ от 35%)
?Ак Барс банк (ПВ от 50%)
* ПВ – первоначальный взнос.
Требования: деятельность ИП – не менее 1 года, выписка по счету обычно не менее, чем за 12 мес.
Какие банки рассматривают самозанятых
Самозанятые – это тоже самые что ни на есть предприниматели. И вот с ними банки еще не научились работать. Даже не так, просто не хотят видеть их у себя как ипотечных клиентов. Только особо “смелые” банки выдают ипотеку самозанятым.
?Сургутнефтегазбанк, ПВ от 10%
?Совкомбанк, ПВ от 10%
?Минбанк, ПВ от 15%
?Татсоцбанк, ПВ от 15%
?ВТБ, ПВ от 20%
?БЖФ, ПВ от 20%
?ТКБ, ПВ от 30%
?Сбербанк, ПВ от 30%
?Абсолют банк, ПВ от 30%
?Ипотека 24, ПВ от 30%
?Банк Дом РФ, ПВ от 35%
* ПВ – первоначальный взнос, % от стоимости объекта
Документы, подтверждающие доходы: справка о регистрации в качестве самозанятого (не менее, чем 12 месяцев) + выписка по счету, включая расчеты по налогам, за 12 месяцев. Обычно самозанятый должен работать не менее года, но есть банки, которые готовы рассматривать и меньший срок существования бизнеса.
? Подробности в табличке:
Нужно понимать, что первоначальный взнос (ПВ) может зависеть от программы банка, например, на стройку ПВ часто ниже. В материалах приведен самый минимальный ПВ.
? Если банк не рассматривает предпринимателей с пакетом документов, есть шанс одобриться по двум документам. Правда в этом случае и ПВ может быть выше, и ставка побольше, чем базовая.
“Обременение – действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта” (Википедия). Т.е. обременение это некоторое ограничение «свободы». В части недвижимого имущества обременение – это ограничение прав на эту недвижимость.
Ипотека – это залог недвижимости. Возникает в силу закона при покупке недвижимости и в силу договора при залоге имеющегося в собственности объекта.
☑️ Арест.
Накладывается по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть кредитные долги, долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре обычно в таких случаях указан статус «запрет на совершение регистрационных действий».
С недвижимостью, на которых присутствуют вышеуказанные виды обременений совершить юридически значимую сделку нельзя, пока не снимешь обременение.
Но и то сейчас банки научились работать с заложенными квартирами и некоторые спокойно выдают ипотечные кредиты на покупку такого жилья.
С арестом это пройдет, его нужно сначала снимать.
В частности, вот кто из банков кредитует покупку из-под залога другого банка
?Сбербанк , ДДУ – нет
?ВТБ , ДДУ – нет
?Россельхозбанк, ДДУ – нет
?Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ
?Абсолют банк, в т.ч. ДДУ
?Банк Дом РФ , ДДУ – нет
?БЖФ, в т.ч. ДДУ
?Совкомбанк, ДДУ – нет.
?Райффайзенбанк , в т.ч. ДДУ
?ТКБ, ДДУ – нет.
Нюансы покупки из-под залога:
✔️Обычно банки требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога
✔️ВТБ и СберБанк дают продавцу кредит на погашение на время перезалога.
✔️Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ.
✔️ Не все банки идут на занижение стоимости в ДКП при выдаче кредита на залоговое жилье. Рассматривают такие сделки, например, Райффайзенбанк, ТКБ.
*****
Следующие виды обременений обычно не влекут невозможности совершения с ними сделок, но проверять такую недвижимость стоит более тщательно. В некоторых случаях нужно понимать, что риск остается, и принимая меры для его минимизации.
Как и что проверять по квартирам, покупаемым на вторичном рынке жилья, можно прочитать на этом сайте (ищите по поиску).
☑️ Рента.
По договору пожизненной ренты право собственности переходит к рентодателю от рентополучателя (собственника) после смерти последнего. Взамен текущий собственник получает денежные выплаты от рентодателя (выплаты могут быть любые – единовременные, траншами, ежемесячные, все прописывается в договоре). Договор ренты считается заключенным с момента регистрации. Рентодатель может иметь право пользования этой недвижимостью, выселить его будет проблематично.
Т.е. продать такую квартиру можно, но вместе с “грузом”.
☑️ Доверительное управление.
Доверительное управление применяется, например, при банкротстве. По имуществу лица, подлежащего банкротству, назначается распорядитель. Собственность к нему не переходит, но имуществом распоряжаться он вправе, что, собственно, и делает в интересах кредиторов.
Распряжаться такой квартирой можно только с согласия управляющего.
☑️ Право пользования.
Это тоже в определенном смысле обременение прав собственника. Потому что в некоторых случаях лишить права пользования жилым помещением нельзя. Это носится, например, к отказникам от приватизации. Подробнее про обременения в виде прав пользования ниже.
Договор аренды или найма.
Такой договор нельзя расторгнуть ранее срока, если только иное не предусмотрено самим договором. Лицо, заключившее такой договор, имеет право пользования квартирой в течение срока действия договора, выселить его раньше нельзя. Если договор заключен на срок более 1 года, он подлежит регистрации и это будет отражено в ЕГРН. И это тоже может считаться обременением.
☑️ Обременением также можно считать нарушенные права следующих лиц:
Отказники от приватизации. Некоторые лица по закону могут сохранять право бессрочного пользования.
Отбывающие наказание в местах лишения свободы и ранее выписанные из квартиры.
Спец условия приостанавливающего документа. Например, завещательный отказ, когда по завещанию (ст. 1137 ГК РФ) или дарению некто получает право на проживание в квартире.
Вышеуказанных лиц сложно лишить права проживания на жилплощади, если они заявят о своих правах.
Как минимизировать риски
Проверяйте ЕГРН (где применимо), задавайте уточняющие вопросы продавцу, записывайте в ДКП пункты, исключающие права третьих лиц. Страхуйте «титул» (риск утраты права собственности) в сомнительных ситуациях.
Что еще почитать:
? Проверить наличие зарегистрированных обременений быстро и бесплатно. Рассказываю как тут
Законодательно предусмотрено два типа кредитных «каникул»: «кредитные каникулы» (закон о потребительском кредите) и «ипотечные каникулы» (закон об ипотеке). Не буду сейчас рассказывать, чем они отличаются, расскажу, на что влияют.
Кредитные каникулы – это временное снижение размера платежа или вообще его отсутствие. По закону не более полугода. Кредитор, в принципе, сам может предоставить каникулы и на бОльший срок. Все неоплаченные в время “каникул” платежи обычно «сносятся» на конец планового срока кредитования. Т.е. увеличивается срок кредита. Сумма процентов, кстати, тоже увеличивается. Ну а что вы думали, проценты же не прощают, молча начисляют, что увеличивает общий долг по кредиту.
Кредитные каникулы не скрыть, они в том или ином виде видны в кредитной истории и косвенно в справке об остатке долга, которую вы должны будете представить в новый банк.
И несмотря на то, что каникулы преподносили как благо (собственно, так и есть), они негативно отражаются на кредитной истории. И дело даже не в просрочке, которой тут в общем-то и нет.
Каникулы – это по-любому реструктуризация кредита, которую банки вообще не любят. Такие кредиты считаются проблемными как по сути, так и по нормативным документам ЦБ. Правда тут все проходит по федеральному закону, поэтому банкам приходиться приспосабливаться. Не все банки сейчас готовы рефинансировать кредит, по которому были кредитные каникулы. Даже, если каникулы уже закончились. Даже, как ни странно, если по окончании каникул не было просрочек. Но все-таки такие банки есть.
? Кто из банков готов рефинансировать с кредитными каникулами:
___
Абсолют банк,
Альфа-банк,
ВТБ,
Банк Дом РФ,
Металлинвестбанк,
МинБанк,
Росбанк Дом,
Росельхозбанк,
ТКБ,
БЖФ,
Сургутнефтегазбанк,
Ипотека 24.
___
Обычно требуется, чтобы сами кредитные каникулы уже закончились, клиент вошел в график, сделав несколько платежей, и просрочек не было. Будьте готовы к тому, что банк (такое тоже бывает) попросит вас погасить до сделки накопленный за каникулы и отложенный долг. В любом случае все очень индивидуально (у заемщика как-никак были проблемы, хоть и временные) и оценивается ситуация по совокупности с учетом общего «портрета» заемщика.
p.s. думаю, что скоро и другие банки будут спокойно «дышать» на кредиты, которые прошли через каникулы и нормально потом обслуживаются. Просто правила еще не выработали.
Отдельной госпошлины за регистрационные действия с закладной нет. Это напомнил Минфин.
Министерство финансов России рассмотрело обращение по вопросу уплаты госпошлины за выдачу закладной после государственной регистрации ипотеки, дубликата документарной (бумажной) закладной и указал, что отдельная пошлина за это действие не предусмотрена Налоговым кодексом.
Таким образом, если в регистрационную запись об ипотеке не вносятся изменения и дополнения, госпошлина за выдачу закладной после госрегистрации ипотеки, а также за выдачу дубликата документарной закладной не уплачивается.
Кстати, за внесение регистрационных данных в закладную тоже не предусмотрено отдельной госпошлины. Если закладная сдается одновременно с документами на регистрацию ипотеки, данные в закладную вносятся автоматически и вместе с зарегистрированными документами кредитору выдается и закладная.
Письмо Минфина от 02.12.2020г. № 03-05-04-03/105389
Про налог на доходы физических лиц. Как вернуть НДФЛ при продаже квартиры в новостройке за 2019 год.
Всем известно, что, если продаешь свою недвижимость по цене более высокой, чем цена ее покупки, то можешь попасть на НДФЛ. Налог платится от разницы между ценой продажи и ценой покупки. Но государство не требует оплаты налога, если вы давно владеете недвижимостью. Давно – это 5 лет, в отдельных случаях, в т.ч. если проданное жилье было единственное, 3 года (ст.217.1 Налогового кодекса РФ).
Датой вступления во владения недвижимостью обычно считается дата регистрации права собственности владельца. Именно с этой даты отсчитывается срок владения недвижимостью.
Но все уже, наверное, знают, что по новостройкам теперь есть исключение. Срок владения квартирой в новостройке исчисляется с даты ее полной оплаты по договору (ДДУ, ДУПТ, ЖСК*) (ст. 217.1 НК РФ).
*ДДУ – договор участия в долевом строительстве, ДУПТ – договор уступки права требования по ДДУ, ЖСК – жилищно-строительный кооператив.
Изменения касаются и доходов, полученных, начиная с января 2019 года. Т.е. и тех сделок по продаже жилого помещения и доходов, по которым все уже отчитались и по которым уже должны были оплатили налог (где применимо).
Например, оплатили ДДУ в начале 2014 года, собственность получили в 2018 году, в конце 2019 года продали по цене, большей, чем цена покупки. Жилье не единственное. По старым правилам срок владения менее 5 лет, значит, есть налог. Должны были в 2020 году сдать декларацию, рассчитать и уплатить налог.
Изменения в законодательстве позволяют вернуть этот НДФЛ при продаже квартиры.
Чтобы вернуть излишне уплаченный налог, нужно:
☑️ Пересмотреть фактический срок владения объектом, теперь с даты оплаты ДДУ (ДУПТ). Сравнить с нормативными сроками владения – 3 года, если жилье единственное, 5 лет в иных случаях.
☑️ Если фактический срок владения по новым правилам получился больше нормативного, то готовимся возвращать НДФЛ при продаже квартиры.
☑️ Для возврата нужно сдать в ФНС уточненную декларацию и написать заявление о возврате излишне уплаченного налога, можно через личный кабинет на сайте ФНС.
☑️ Важно. Если у вас есть иные долги по налогам, то сначала зачтут долг, а уже остаток вернут.
Правила возврата налога, в т.ч. НДФЛ при продаже квартиры, регулируются ст. 79 НК РФ.
Сейчас как-то стало модно что ли, отправлять заявку на ипотечный кредит сразу во множество банков.
А еще есть разные агрегаторы, которые зазывают, заведи заявку на ипотеку через нас, мы отправим сразу везде вашу заявку и где-то вы наверняка получите одобрение.
Интернет кишит такими объявлениями.
Что хорошего в веерной подаче заявок на ипотеку
Зачастую заявка на ипотеку принимается бесплатно (банки так точно бесплатно рассматривают заявки), и, конечно, возникает мысль, а почему бы и нет. Со спрос денег не берут же.. А тут подам сразу во все банки. Сам или через агрегатор. Хоть кто-то ж вполне возможно и одобрит… Вероятность одобрения выше (вроде бы как).
Бесплатно. Ну когда сами отправляете заявки сразу во много банков, денег за это точно не спросят. Кстати, через агрегаторы обычно тоже бесплатно. Потому же обычно они партнеры многих банков и получают от банков комиссии за заявки. Так они и зарабатывают. По сути, агрегаторы являются рекламной площадкой банков.
Кроме всего прочего веерные заявки на ипотеку через агрегатора обычно отправляются по одной анкете, которую вы заполняете на сайте этого агрегатора. Это же тоже классно. Не нужно заполнять кучу анкет разных банков. Это экономия времени.
Это все плюсы веерной подачи заявок. Но стоит понимать, что у любой “медали” есть две стороны.
Минусы веерной подачи заявок на ипотеку
Бесплатная самостоятельная подача заявки на ипотеку в банки – это видимая бесплатность. Время всегда стоит денег, попробуйте посчитать, сколько времени вы потратите на выбор банков, отправку заявок, переговоры с банками, и оцените стоимость этих операций. Это первый минус.
Вся информация по заявкам фиксируется в бюро кредитных историй (БКИ). Банки должны передавать информацию по полученным заявкам на кредит и принятым решениям. То есть все отказы там будут отражены. Это следующий минус.
Вот примерно так выглядит кредитная история с заявками на кредиты:
Как сами понимаете, отказы не очень хорошо влияют на принятие дальнейших решений у других банков. Хоть и впрямую такие решения на кредитную историю и кредитный рейтинг не отражаются, но, репутация, сами понимаете.
Кстати, и положительные решения могут негативно отразиться на решении банков. Например, вам одобрили кредит в одном банке, потом в другом. Вы согласились с решением первого банка и вышли на сделку. Но банки сейчас часто повторно проверяют кредитную историю перед сделкой. И вот первый банк видит одобренное решение от другого банка. Эксперты банка могут решить, что у вас будет еще одна ипотека, т.е. ваша кредитная нагрузка увеличится. А значит, вам не стоит давать кредит. И мало кто будет разбираться, что речь идет о том же самом кредите на одну и ту же квартиру. Это третий минус.
Правило правильной подачи заявки на ипотеку в несколько банков
Для начала подавать лучше 1-2 заявки. В банки с лучшими для вас условиями. Если получили отказы, то сначала пытаемся анализировать причины отказов, еще раз проверяет свою кредитную историю, смотрим наличие долгов по исполнительным листам на сайте ФССП и тп. После анализа причин отказов подаем еще в 1-2 более лояльных банка. Если и там отказали, возможно, стоит привлечь ипотечного брокера, чтобы тот проанализировал вашу ситуацию и сказал, есть ли шансы вообще или нужно сначала что-то скорректировать.
В любом случае при самостоятельной подаче для начала нужно проанализировать, какие банки подходят под ваши желания и возможности. Чтобы не нарываться на лишние отказы. Анализировать опять же можно и самостоятельно, а это время, время – деньги. Или привлекаете спеца, который знает почти все банковские нюансы, и быстро подберет нужный банк. Понимайте следующее: более высокая ставка в банке говорит, что этот банк более лоялен, такие банки оставьте на второй этап. Сначала пробуйте в банки с самыми интересными условиями, подходящими под ваши возможности.
ЕРЖС провел опрос среди профессиональных участников строительного рынка касательно нормы с односторонним актом приема-передачи квартирыв новостройке. Да-да, оказывается застройщик может подписать односторонний акт приема-передачи квартиры дольщику.
Кстати, даже не все опрошенные профессионалы знали об этой норме, часть просто слышала, но не применяла, и только 9-10% знали и применяли норму.
Из тех, кто поменял односторонние акты, были вот такие причины:
☑️ 38,5% – если дольщик пропал и не отвечает на приглашения осмотреть построенную квартиру.
☑️ 32,1% – если дольщик осмотрел квартиру и пропал, не подписав акт.
☑️ А вот 30,8% застройщиков применяли норму, если дольщик предъявляет необоснованные претензии по качеству.
Когда допустим односторонний акт приема-передачи
Согласно п.6 ст.8 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении дольщика от принятия объекта застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного ДДУ, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта, и самостоятельно отправить его на гос регистрацию. Конечно, применять эту норму застройщики могут с учетом определенных ограничений и условий, но норма есть. Типа, это защищает застройщика от “зависших квартир”.
Если дольщик не подписывает акт в связи с наличием претензий по качеству квартиры, то у застройщика два варианта:
1) устранить недостатки и подписать двухсторонний акт с дольщиком;
2) провести независимую строительную экспертизу и, если она подтвердит правоту застройщика, то уже тогда составить односторонний акт.
☑️ на 1 члена семьи должно приходиться не менее размера, равного учетной норме площади жилого помещения (жилого дома), установленной органом местного самоуправления;
☑️ с 2021 года в жилом помещении необходимо будет зарегистрироваться. А значит, в жилом доме должна быть возможность прописки.
Требования к земельному участку
☑️ Земельный участок должен быть в собственности участника программы.
☑️ Иных формализованных требований к назначению и категории земли в программе нет. Важно следующее: входит ли ваш участок в территорию, которая включена в программу, или нет.
Списки населенных пунктов утверждают региональные администрации. И, если у вас уже есть земельный участок или вы намерены его купить, и хотите использовать преимущества Сельской ипотеки, то нужно обратить внимание, в границах какого населенного пункта эта земля расположена, и включен ли этот населенный пункт в реестр программы.
Строительство частного дома
Строительство должно осуществляться по договору подряда с подрядной организацией (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем). Обычно банки аккредитуют таких подрядчиков. Подрядчики, аккредитованные РСХБ.
Условиями договора подряда по закону должно быть предусмотрено завершение строительства дома в срок, не превышающий 24 месяцев со дня предоставления заемщику льготного ипотечного кредита (займа).
? По Сельской ипотеке в части кредитования строительства частного дома сейчас работает Россельхозбанк.
ВАЖНО. Банки вправе выставить дополнительные требования к частным домам и земельным участкам. Все, что выше, это федеральные требования к программе.
Напомню общие условия программы Сельская ипотека
Процентная ставка – до 3% годовых. Конкретный размер ставки определяет банк и регион, который тоже субсидирует банку ставку из местного бюджета.
Первоначальный взнос – от 10% (зависит от банка).
Срок кредита – от 1 года до 25 лет
Процентная ставка – от 0,1% до 3% годовых.
Сумма кредита:
до 5 000 000 ₽ — при покупке жилья на сельских территориях Ленинградской области и Дальневосточного федерального округа
до 3 000 000 ₽ — при покупке жилья в других регионах
Целевое использование – можно купить, построить или отремонтировать жилую недвижимость. Недвижимость – это квартира или дом. Можно купить земельный участок и построить на нем дом.
Где может находится жилой объект– сельские территории и агломерации. Т.е. это могут быть поселки городского типа и малые города с численностью до 30 тыс человек. Перечень агломераций определяется отдельно. Про перечень конкретных территорий нужно узнавать в банке или местной администрации.
Сейчас определенные сведения Росреестра о недвижимости являются публичными. То есть их может посмотреть любой.
На сайте Росреестра каждый может узнать характеристики недвижимости (адрес, площадь, данные о зарегистрированных правах и обременениях), ее кадастровые данные – номер по кадастру, кадастровую стоимость.
Что нельзя увидеть по недвижимости на сайте Росреестра
Информации о том, кто собственник недвижимости, в публичном пространстве нет.
Но и эту информацию можно узнать запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать и онлайн в электронном виде.
В такой электронной выписке из ЕГРН, кроме стандартных данных, будет стоять только ФИО собственника(ов). Его персональные данные, как то паспортные данные, например, или контактные сведения, там не показываются. Также в этой выписке не увидишь, какие документы являлись основанием для регистрации права собственности на объект.
Информацию по вашему объекту могут запросить в разных случаях.
Например, если вы собираетесь продать или заложить свою собственность. Ну и вообще провести какую-то сделку с ней.
Некоторых волнует, кто запрашивает информацию о моей недвижимости. Ответ можно получить в Росреестре.
Как узнать, кто запрашивал сведения Росреестра?
Получить информацию можно тремя способами:
В Росреестре
Подав заявление через МФЦ
Отправив заявление онлайн
Онлайн подача заявления:
Подать заявление онлайн можно на официальном сайте Росреестра из личного кабинета в разделе Услуги и сервисы.
Там заполняем свои данные, в разделе Вид выписки выбираем “Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости. Для отправки такого заявления нужно электронно-цифровая подпись (ЭЦП).
Данная услуга платная!
Для граждан выписка на бумаге стоит 400 рублей, электронная выписка – 250 рублей. Готовится выписка в течение 3-х дней. В электронном виде будет отправлена вам на электронную почту. Кстати, даже, если вы заказали ее онлайн, т.е. в офисе МФЦ или Росреестра, то можете в заявлении указать, чтобы отправили ее вам на электронную почту.
Крайне редко, но бывает, что банки при рассмотрении заявки на кредит неожиданно запрашивают справку об отсутствии/снятии судимости.
Банки вообще не любят судимости у своих клиентов. Даже снятые судимости. Точнее, не любят, но смотрят, что за статья была. Если экономические статьи, то, скорее всего, будет отказ. Также в большинстве случаев отказы по ипотеке получают те, у кого была судимость, связанная с наркотиками.
Как подтвердить банку, что судимости нет?
Без заморочек такую справку о судимости можно получить официально на Госуслугах.
Справка об отсутствии судимости оформляется как в электронном виде, так и в бумажном. Нужно сразу выбрать.
В первом случае справка придет в личный кабинет, во втором нужно будет идти в МФЦ (офис сами выберите при формировании запроса).
Электронная справка о судимости, заверенная электронной подписью сотрудника МВД России, приравнивается к официальному документу на бумажном носителе. Ее прямо из личного кабинета можно отправить по месту требования.
Все уже знают, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, ее нужно тщательно проверять. Если есть риэлторы, то обычно это делают они. Хотя вообще то в обязанности Агента по недвижимости, именно так правильно в России стоит называть риэлтора, ищут недвижимость, а не проверяют ее. Юридическая проверка – это отдельная услуга, но зачастую она входит в комплекс услуг риэлтора.
Но банки тоже подтянулись к сервису проверки объектов. Проверка недвижимости, вот что предлагают банки.
Банк предупреждает, что в этой услуге проводит первичную юридическую проверку документов на недвижимость. Такая проверка не гарантирует, что оценены все риски утраты собственности для покупателя.
Сервис с гарантией обещают запустить.
✅ СберБанк (ДомКлик)
Что проверяют (до 3 дней):
Ограничения и обременения, в т.ч. аресты
Сведения о банкротстве
Судебные разбирательства
Задолженности по налогам
Исполнительные производства
Принадлежность объекта к культурному наследию
Сведения о сносе дома и о признании дома аварийным
Сведения о решении об изъятии дома для гос нужд
Особые отметки и запреты
Сведения об осуществлении госрегистрации сделки, права, ограничения права без согласия третьего лица
Наличие прав и полномочий у лиц на совершение сделок
Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц
Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не являющихся сторонами по сделкам
Также проверяют юридическую историю жилья (но переходы права собственности на недвижимость анализирует только с 1998г). Смотрят и иные факты с учетом особенностей сделки.
Цена зависит от региона и вида объекта недвижимости: Москва и область, Санкт-Петербург и область – от 19 500₽. Все остальные регионы – от 12 000₽. Дома дороже.
СберБанк пишет, что «юридическая проверка является консультационной услугой и имеет рекомендательный характер».
Но СберБанк предоставляет эту услугу и с гарантией (сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости). Стоит дороже. Право на возмещения кадастровой стоимости объекта недвижимости при утрате права собственности: квартира — 24 500₽, дом с землей — 34 000₽. Макс сумма выплаты — 10 млн₽.
Какие документы нужны для проверки
? Какие документы нужно загрузить банкам для заказа отчета о проверке нужно указать адрес и загрузить документы на объект недвижимости:
☑️ Правоустанавливающий документ.
☑️ Единый жилищный документ. Если была приватизация, обычно требуют архивную выписку из домовой книги (справку о регистрации).
☑️ Копия паспорта, если продавец не прописан в квартире.
Кстати, обратите внимание, что услуги по проверке идут не от самого банка, как юридического лица, а от иной компании.
У ВТБ – это Метр квадратный.
У Сбербанка – ДомКлик.
Что такое гарантия от банка по проверке?
Это будет отдельной темой исследования ?Подписывайтесь на наши новости.
Порой при купле-продажи покупатели сталкиваются с тем, что продавец просит занизить цену в договоре приобретения. Занижение цены часто требуется, когда продавец хочет уйти от лишних налогов в случаях продажи раньше так называемого нормативного срока владения недвижимостью.
Например, купил квартиру 2 года назад за 5 млн рублей, цены выросли, продает за 7 млн (цифры условны). В этом случае при полной цене в договоре НДФЛ составит 13%*(7 млн – 5 млн)=260 тыс рублей. Продавец не хочет платить и предлагает покупателю поставить в договоре цену 5 млн рублей, остальное по расписке.
Так как сейчас источником денег для приобреиения во многих случаях являются ипотечные кредиты, то возникает вопрос, а как к занижению цены в договоре покупки относятся банки?
Итак, насколько готовы согласовать занижение цены в договоре приобретения банки:
До любой суммы
?Газпромбанк
?МИнБанк
?Райффайзенбанк
?Росбанк Дом (до любой суммы, где есть ячейки, или до суммы кредита)
?СберБанк
?Юникредитбанк
?ПСБ (Промсвязьбанк)
?Банк Санкт-Петербург
До 1 млн рублей
?Банк Открытие
?БЖФ (Банк жилищного финансирования)
До суммы кредита:
?АК Барс банк
?Абсолют Банк
?ВТБ
?Совкомбанк
?Альфа банк
?Банк Зенит
?ТКБ (Транскапиталбанк)
?Сургутнефтегазбанк
?Металлинвестбанк
?Банк Уралсиб
?Ипотека 24 или Национальная фабрика ипотека (они же РусНарБанк) (или до 70% от кадастровой стоимости)
Не занижают:
? РСХБ (Россельхозбанк)
?Банк Дом РФ
* Обычно при уступке прав по ДДУ (договор участия в долевом строительстве) занижение до цены первого ДДУ или до суммы кредита.
Как обычно оформляется занижение
Участники купли-продажи согласовывают некую цену в договоре приобретения, которая ниже реальной цены, скорее она приближена к цене покупки продавцом. Разница оформляется иным документом. Кто-то делает дополнительное соглашение к договору приобретения, которое не регистрируется. Кто просто берет расписку на “лишние” деньги.
В кредитном договоре обычно указывается фраза по цели кредита “на покупку и неотделимые улучшения”.
Нужно понимать
Нужно понимать, что, несмотря на то, что граждане согласно ст 421 Гражданского кодекса вольны в заключении договоров, ФНС не дремлет:
☑️ ФНС все-равно будет оценивать стоимость сделки. И в целях налогообложения, если цена ниже 70% от кадастровой стоимости, то все-равно в качестве налогооблогаемой базы возьмет 70% от кадастра.
☑️ В ФНС поступают документы по сделкам и в случаях, когда покупатель заявляется на налоговый имущественный вычет. В этом случае предъявляется и кредитный договор, в котормо прописаны якобы “неотделимые улучшения”. Уже есть прецеденты, когда ФНС доначисляла налог продавцу в этом случае. Особенно, когда расчеты на разницу произведены наличными.
Перед подписанием кредитного договора нужно обязательно обращать внимание на ряд нюансов (полные советы в конце статьи по ссылке), в том числе на условия досрочного погашения. Вы же помните, что есть полное частичное погашение (когда вы полностью закрываете долг перед банком) и частичное досрочное погашение?
Досрочное погашение. Нюансы
✅ За сколько дней нужно уведомлять банк о досрочном погашении (полное или частичное):
? Можно день в день (но обращайте внимание, когда списывают, ниже):
Сбербанк, ПСБ, Абсолют банк,Ак Барс банк, ГПБ, Банк Дом РФ, Райффайзенбанк, Банк Санкт-Петербург, Юникредитбанк, Сургутнефтегазбанк, ТКБ, Совкомбанк, Уралсиб.
? За день до внесения денег:
ВТБ, Металлинвестбанк, Росбанк Дом, РСХБ
? За несколько дней:
МКБ – за 5 дней
Ипотека 24 – за 7 дней
БЖФ – за 10 дней.
Обычно заявление можно подать через личный кабинет на сайте банка или даже в мобильном приложении (если есть такая опция).
Полное досрочное погашение ипотеки
✅ Когда происходит списание денег:
? В любую дату, указанную клиентом, практически во всех банках, кроме некоторых ⬇️.
? Только в дату платежа принимают полное досрочное погашение РСХБ, Сургутнефтегазбанк, БЖФ, Ипотека 24, ТКБ.
Частичное досрочное погашение ипотеки
✅ Когда происходит списание денег:
? В любую дату, указанную клиентом, практически во всех банках, кроме некоторых ⬇️.
? Только в дату платежа принимают частичное досрочное погашение Абсолют банк, ПСБ, РСХБ, Сургутнефтегазбанк, БЖФ, Ипотека 24, ТКБ, Совкомбанк, Уралсиб.
? Металлинвестбанк: Если планируется снижение платежа – списание в дату платежа. Если снижение срока – в любую дату.
✅ Как происходит списание денег:
? Вся сумма частичного досрочного погашения идет в погашение основного долга (ОД) в следующих банках: Ак Барс, Банк Дом РФ, Металлинвестбанк, Райффайзенбанк, РСХБ, Банк Санкт-Петербург, Юникредитбанк, Росбанк Дом.
? В остальных банках из суммы частичной досрочки сначала списывают проценты по дату списания, а уже остаток идет в ОД. Либо нужно отдельно узнавать проценты и класть на счет сумму больше.
✅ Что меняется после частичного погашения:
? Почти все банки дают право выбора (срок или платеж). Это обязательно указывается в заявлении.
? В АК Барс, Банк Дом РФ и Уралсиб автоматически меняется срок, но в заявлении можно указать изменение платежа.
? В БЖФ и Совкомбанке наоборот автоматом меняется платеж, в заявлении можно указать срок.
? Юникредитбанк меняет только платеж.
✅ Минимальная сумма для частичного погашения
В банках, как правило, нет минимальной суммы для частичной досрочки. Но в Сбербанке есть нюанс: если вносить сумму через офис, то ограничений по сумме нет, а вот через сбербанк онлайн можно внести не менее 30% от ежемесячного платежа.
Россияне сейчас часто рефинансируют свои ипотчные кредиты. Конечно, это связано со снижающимися процентными ставками. Все стремяться сделать ставку и, соответственно, платеж по кредиту поменьше.
Рефинансирование ипотеки предлагают почти все банки. Но порой возникают не совсем нестандартные сделки. Например, нужна дополнительная сумма или хочется сделать более низкую ставку, а дом еще не построен.
Рассказываю про нюансы рефинансирования ипотеки.
Кто из банков рефинансирует ипотеку с дополнительной суммой
Сбербанк
ВТБ
Юникредитбанк
МКБ
ТКБ
Уралсиб
Газпромбанк
Банк Зенит
Минбанк
Альфа банк
АК Барс банк
Не забывайте, что налоговый вычет по процентам при получении доп суммы, можете потерять.
Мы сейчас часто берем кредиты на разные цели. Речь не только об ипотечном кредитовании, а о любом кредите. На что обращаться внимание перед подписанием кредитного договора? Если у вас этот вопрос возник, а тем более, если нет, почитайте мою статью. Читать далее «На что обращать внимание при подписании кредитного договора»
