Имущественный вычет при строительстве. При строительстве (достройке) частного дома или при покупке квартиры в новостройке при расчете налогового вычета можно учесть некоторые дополнительные расходы. Читать далее «Имущественный вычет при строительстве жилья»
Рубрика: Полезное
Документы для ипотеки (предмет залога)
Обращаясь в банк за кредитом на покупку новой недвижимости или под залог имеющейся недвижимости, стоит заранее знать, что от вас запросят.
Вот список документов по недвижимости, который у вас точно запросят.
Готовьтесь заранее. Читать далее «Документы для ипотеки (предмет залога)»
Банкротство и покупка жилья. Какие риски?
Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом? Читать далее «Банкротство и покупка жилья. Какие риски?»
Типовые условия ипотеки в России
Кредитование под залог недвижимости, как правило, имеет под собой общие для разных кредиторов условия выдачи. Конечно, где-то условия могут отличаться, но, в целом, условия ипотеки выглядят так, как указано ниже. Читать далее «Типовые условия ипотеки в России»
Что такое реструктуризация ипотеки?
Реструктуризация ипотеки – это действия, направленные на изменение условий кредитования для временного уменьшения ежемесячных платежей заемщика.
Сразу предупредим, реструктуризация ипотеки не освобождает от ответственности по выплате кредита (основного долга) и процентов. Читать далее «Что такое реструктуризация ипотеки?»
Виды ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты бывают разных видов. Есть несколько признаков, по которым кредиты можно разделить. Причем часто ипотечные кредиты совмещают в себе разные признаки. В общем, сами увидите. Читаем. Читать далее «Виды ипотечных кредитов»
Что такое закладная? Зачем она нужна?
Закладная это именная ценная бумага.
Именная она, потому что выписывается конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, в адрес кредитора – залогодержателя. Читать далее «Что такое закладная? Зачем она нужна?»
Покупка квартиры на вторичном рынке. Нюансы
Покупка квартиры – ответственный шаг. Конечно, проще всего пригласить профессионала, агента по недвижимости, или другими словами риэлтора, и забыть о рисках. Но, если вы хотите выбрать квартиру самостоятельно, мы дадим несколько советов.
Риэлтор. Кто это и что делает полезного?
Покупка квартиры на вторичном рынке. История квартиры
Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее истории.
Для начала запросите у продавца расширенную (архивную) выписку из домовой книги (справку о регистрации) и посмотрите, кто был прописан в продаваемой недвижимости ранее.
Есть лица, которые имеют право на проживание на данной площади – выписанные временно, например, по призыву в армию либо отбывающие срок в местах лишения свободы, или по решению суда, лица, пропавшие без вести.
Нужно посмотреть, кто был собственником с момента приватизации: если например, ребенка не включили в собственники при приватизации, он может иметь право на долю в этой квартире и, соответственно, спустя годы предъявить иск. Сделку может и не признают недействительной, а принудят родителей вернуть часть денег детям, но нервов потратите кучу.
Кстати, и отказавшиеся в свое время от приватизации совершеннолетние лица тоже могут претендовать на право проживания в квартире.
Поэтому лучше, если все добровольно будут выписаны из квартиры до сделки. А еще лучше, если отказники от приватизации выписались из квартиры давно.
Почему не любят отказников от приватизации?
Покупка квартиры на вторичном рынке. Обременения и аресты
Возьмите выписку из ЕРГП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Кстати, сделать это можно и в электронном виде.
По выписке можно увидеть, наложены на квартиру какие-то ограничения (залог, арест и т.д.) или нет. Никаких ограничений по выписке быть не должно.
Получить электронную выписку из ЕГРП за 30 рублей
Не покупайте жилье с какими-то обременениями. За исключением отдельных случаев покупки ипотечного жилья (почитайте тут).
Покупка квартиры на вторичном рынке. Собственники
Супруги. Тут тоже не все так просто.
Например, квартирой в настоящий момент владеет один человек, сейчас он не в браке, разведен. Но квартира покупалась в период брака. По Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если только у них не было брачного договора, который устанавливал условия раздельного владения. При разводе никаких соглашений о разделе имущества не составлялось. Бывший супруг должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры.
Если собственник на момент сделки состоит в браке и квартира приобретена в браке, то его супруг должен дать нотариальное согласие на продажу квартиры.
Если вам такое согласие не предоставляют, откажитесь от покупки.
Наследство. Квартира досталась продавцу в наследство. Могут «всплыть» какие-то родственники, например, осужденные, которые не могли своевременно претендовать на наследство, но право имеют. Вправе инициировать судебные разбирательства. Стоит хотя бы повыяснять у продавца, какие могли быть наследники и были ли они. Пусть напишет письменную справку о наследниках или их отсутствии. Хотя бы так. По крайней мере, у вас будет документ, если вдруг дойдет до суда, что вы предпринимали доступные вам меры для выяснения всех обстоятельств появления права собственности у продавца.
Как покупателю квартиры доказать добросовестность?
Дети. Собственники – несовершеннолетние дети. Если собственники – дети, то на продажу такого жилья продавцом должно быть получено согласие органа опеки и попечительства. При этом опека дает разрешение, если продавец одновременно покупает другое жилье, выделяя там долю ребенку, причем не меньшую, чем в старой квартире.
(!) Материнский капитал. Да-да, материнский капитал тоже может быть проблемой. Если родители в момент использования материнского капитала дали нотариальное обязательство о наделении детей долями в объекте недвижимости, но не исполнили его, решив продать недвижимость, то могут возникнуть проблемы. Претензии может предъявить подросший ребенок, чьи права нарушили. Претензии может предъявить прокуратура или другой госорган, защищающий права детей. Проверить, могли ли у семьи, владеющей квартирой когда-либо, права на материнский капитал, можно по архивной выписке из домовой книги. Если было прописано двое и больше детей, есть вероятность того, что материнский капитал присутствовал. В любом случае, у продавца стоит запросить информацию об этом.
Покупка квартиры на вторичном рынке. В квартире прописаны дети
Усложняет процедуру покупки квартиры и то обстоятельство, что в ней зарегистрированы дети. Разрешение органов опеки тут не требуется, если только дети не собственники, но лучше, если до сделки дети будут выписаны. Выписка занимает некоторое время, потому что в «никуда» детей не выписывают, у продавца должен быть «запасной аэродром».
Покупка квартиры на вторичном рынке. Перепланировка
Очень часто покупают квартиры, не глядя на наличие не узаконенных перепланировок. Но все же вы должны понимать, к чему это может привести. Некоторые виды перепланировки можно оформлять в уведомительном порядке, а что-то вообще можно делать без всяких уведомлений. Но, если вдруг была сделана несогласованная существенная перестройка квартиры, то вас могут заставить привести все в первоначальное состояние (это, как минимум, расходы), либо, если вы потом захотите продать это жилье, то это может потребовать следующий покупатель (опять же нести расходы придётся вам).
Перепланировки. Дадут ли кредит?
Покупка части жилой недвижимости (доли/комнаты)
При продаже части недвижимости (доли и даже комнаты) собственник другой части этой жилой недвижимости имеет преимущественное право выкупа такого жилья. Если он не хочет покупать, то должен письменно отказаться от покупки.
Проверка продавца на банкротство! Очень актуально. Подробнее здесь.
Покупка квартиры на вторичном рынке – ответственный шаг. Будьте внимательны!
Заявка на кредит под залог. На покупку недвижимости или другие на любые цели. Даже, если банк отказал. Заполните заявку здесь
Регистрация ипотеки. Как это происходит
Государственная регистрация прав на недвижимость – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимость это единственное доказательство существования зарегистрированного права собственности на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.
Регистрация прав на недвижимость производится путем записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
ЕГРП содержит информацию:
- о всех правах на недвижимость, в т.ч. прекращенных,
- краткое описание объекта недвижимости,
- сведения о правообладателях.
Государственной регистрации в т.ч. подлежит:
- право собственности на объекты,
- ограничения (по другому, обременения) (например, ипотека).
Регистрация обычно производится по месту нахождения объекта недвижимости. Но сейчас доступны и межрегиональные сделки, когда право можно зарегистрировать и в другом регионе.
Регистрация ипотеки. Как это происходит
Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
При этом орган регистрации должны быть представлены следующие документы:
- договор об ипотеке и документы, указанные в нем в качестве приложений;
- документ об оплате государственной пошлины;
- иные документы.
Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться на основании заявления нотариуса, удостоверившего этот договор. И регистрации в этом случае проходит быстрее.
Нотариальная сделка с недвижимостью. Какие преимущества?
Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя либо залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. Пошлина за такую регистрацию не взимается.
Регистрация ипотеки. Сроки
Ипотека для жилых помещений регистрируется в течение 5-7 рабочих дней в зависимости от того, куда сданы документы (МФЦ или Росреестр). Если ипотека возникает на основании нотариально удостоверенного договора или документы поданы в электронном виде, то срок регистрации 1 день.
Срок отсчитывается со дня поступления полного пакета документов в орган регистрации.
Регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Отказ в государственной регистрации ипотеки следует, если:
- с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
- представленные документы не соответствуют требованиям законодательства.
Приостановка государственной регистрации ипотеки
Приостановка, как и прекращение, регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена, если:
- в орган регистрации представлен не полный пакет документов;
- документы не соответствуют законодательству Российской Федерации;
- появилась необходимость проверки подлинности документов.
Если выясняется, что по недвижимости имеются судебные споры или на него обращается взыскание, регистрация приостанавливается до судебного решения.
Удостоверение государственной регистрации
Регистрация прав на недвижимость удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке или договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя, например, договоре купли-продажи.
Надпись должна содержать:
- полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку;
- дату и место государственной регистрации;
- номер регистрации.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью.
Исправление, изменение и дополнение записи об ипотеке
Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что такое исправление не причиняет ущерб третьим лицам.
Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем.
Заявка на заем под залог. От 16% годовых. Заполните здесь
Поможем, даже если банки отказывают!
Что такое скоринг и как он влияет на получение кредита?
Обращаясь в банк за кредитом, вы сдаете кучу документов, заполняете анкету и проходите собеседование. Так обычно происходит сбор информации от вас.
Банк будет все проверять, сопоставлять и оценивать. Времени на полную проверку руками сотрудников банка проходит много. Несколько дней точно нужно. Но сейчас же решения дают часто в течение нескольких часов.
Как все это оценить и применить для оценки клиента, чтобы при этом и времени затратить меньше?
Как понять, что кто лучше как заемщик – неженатый мужчина или семейная пара? Одинокая женщина, имеющая отличную работу, но с ребенком, это хорошо или плохо?
Чтобы иметь возможность сравнивать людей, будущих заемщиков, нужны конкретные критерии. Ведь в итоге оценка банка должна показать степень риска по тому или иному клиенту. Нужно определить не только сами критерии, но и понять, что существенно, а что – не очень.
И тут на помощь банкам приходит математика. Точнее, математические модели. Скоринговые модели. Кредитный скоринг.
Скоринг в переводе с английского “scoring” – очки, баллы.
Если точнее, кредитный скоринг это система автоматизированной оценки потенциальных заемщиков, позволяющая разделить их на «хороших» и «плохих».
Как правило, в моделях кредитного скоринга используются несколько групп вопросов. Например, группа общих вопросов о клиенте (пол, возраст, образование и т.д.), группа вопросов о его доходах и их источниках, группа вопросов о кредитной истории, группа вопросов об активах и имуществе гражданина.
Каждая группа вопросов заранее оценивается на предмет существенности. С учетом этого группе вопросов присваивается вес. Чем существеннее группа вопросов и чем больше возможное влияние на ответственность заемщика, тем вес выше.
Обычно большой вес в кредитном скоринге занимает группа вопросов о кредитной истории гражданина. Это и понятно. Ведь, если вы ранее плохо исполняли свои обязательства, вероятность повторения этого выше, чем у человека, который всегда все отдавал вовремя.
В каждой группе есть вопросы, за ответы на которые присваивается определенное количество баллов. Например, в целях выдачи кредита молодой возраст (20-25 лет) ценится меньше, а вот семейным людям доверяют больше.
Например, за ответ на вопрос, каково ваше семейное положение, дают примерно такие баллы (это условные баллы, для сравнения). В браке не состоял – 0 баллов, состою в браке менее 5 лет – 5 баллов, состою в браке больше 5 лет – 10 баллов. Группе вопросов о семейном положении, например, присвоили вес 0,2. Допустим, вы ответили на данный вопрос, что состоите в браке менее 5 лет. Значит, за ответ на этот вопрос вы получите 1 балл. То есть балл за ответ (5) умножается на вес (0,2). И так за каждый ваш ответ. Потом все баллы суммируются.
Например, сгруппированные вопросы, ответы и баллы могут выглядеть так.
Вы отвечаете, банк считает. Не вручную, конечно, машина считает.
Маленькая сумма набранных баллов предполагает небольшую ценность вас как клиента для банка. Маленький общий балл (скоринговый балл) скорее приведет к быстрому отказу.
Кстати, если вас посчитали как средненького, то могут назначить дополнительную проверку или собеседование. Ну или просто назначить дополнительные условия по кредиту. Например, увеличить первый взнос.
И да, банк никогда не скажет вам прямо, что вы получили такой то балл. Он просто озвучит свое решение.
Стоит сказать, что баллы считают и сторонние компании. Ну как сторонние, не совсем, конечно. Бюро кредитных историй (БКИ), например. За небольшую сумму, обратившись туда, вы сможете предварительно оценить свои шансы. Например, БКИ Эквифакс.
Как определяется “стоимость” ответа и веса разных групп?
Нужно понимать, что баллы для каждого ответа на вопросы и величина веса группы вопросов появляются не из воздуха, а путем исследования поведения других заемщиков, которые есть в базе банка. Просто анализируется история, на основе этого формируется статистика, вследствие чего появляются баллы. И даже сами вопросы появляются скорее из истории. Появляется статистика, которая говорит, что вот такой то группе клиентов можно верить, а вот этой скорее нет.
Раньше вас про что-то не спрашивали и документов не запрашивали, теперь стали. Или наоборот. Что-то банк посчитал не важным. Например, пару десятков лет назад наличие у человека мобильного телефона считалось положительным факторов и про это обязательно уточняли. Сейчас, как вы понимаете, мобильники есть у всех.
В банке вопросами скоринга занимаются рисковики.
Нужно не забывать, что есть вопросы, положительные ответы на которые сразу ведут к отказу в выдаче кредита. Например, вопрос о судимости. “Правильные” ответы на нужные вопросы сразу обнуляют скоринговый балл.
Как вы уже поняли, клиент в результате скоринга набирает определенное количество баллов.
При этом, каждый банк самостоятельно определяет балл для отсечения «плохих» заемщиков. Например, если вы набрали ниже 300 баллов, кредит не дадут.
Скоринг позволяет существенно упростить систему принятия решений при выдаче кредитов. А значит, сокращается время на решение. В принципе, это выгодно обоим сторонам. И банку, и клиенту.
Стоит сказать, что при небольших суммах кредита, такое автоматическое решение оправданно. Но для крупных сумм или, например, для ипотечных кредитов, которые подразумевают большую сумму, скоринг является скорее подспорьем, позволяющим сразу отказать «плохим» и принять решение по «супер» клиентам, а вот по основной массе клиентов решение зачастую принимается все-таки вручную. В т.ч. через специально создаваемый в банке кредитный комитет.
В данном случае, скоринг является частью процедуры, которая называется “андеррайтинг”. Что это такое можно почитать здесь.