На жилищный рынок все чаще попадают квартиры, которые куплены в ипотеку и еще находятся в залоге у банка. Любое жилье, находящеся в залоге, ограничено в сделках. Без согласия банка никакую юридически значимую сделку не провести. Как же купить ипотечную квартиру и не пролететь? Кто из банков кредитует покупку ипотечной квартиры?
Сразу нужно сказать, что, если банку погасить долг продавца по ипотеке, то проблем с продажей вообще нет. Есть банки, которые гасят долг продавца и проводят такие сделки из ипотеку в ипотеку.
Схемы проведения таких сделок разные. Мы рассмотрим только покупку из ипотеки в ипотеку.
? Покупка из-под залога другого банка. Кто из банков кредитует. Все меняется (12.10.2021)
Готовое квартиры и квартиры в новостройках.
ВАЖНО! Квартира в новостройке означает, что пока дом не сдан, квартиры как таковой нет, только права по договору долевого участия (ДДУ). Такие квартиры продаются по договору переуступки прав (ДУПТ). Такую ипотечную квартиру в виде ДДУ тоже можно купить на ипотечных кредит.
Кто кредитует:
?Сбербанк
?Банк Уралсиб
?Абсолют банк
?БЖФ
?Райффайзенбанк
?ТКБ
?Росбанк Дом
?Татсоцбанк
?Альфа-банк
?Примсоцбанк
?Металлинвестбанк, в т.ч. коммерция.
?Банк Санкт-Петербург, в т.ч. машиноместо — NEW
Только готовое жилье:
?ВТБ
?Банк Дом РФ
?Совкомбанк
?АТБ.
Есть 3 типа сделок покупки в ипотеку ипотечной квартиры:
1️⃣ Покупатель своими деньгами + частично кредитные средства гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос передается только через новый банк. Для сделки обычно открывается 2 аккредитива. Один на остаток долга с раскрытием после сдачи документов на регистрацию. Второй на разницу, доступ продавец получает только после полной регистрации сделки перехода права к покупателю. На сделку банк берет нотариальные доверенности от участников сделки на регистрационные действия.
Так работают Банк Дом РФ, Росбанк Дом, АТБ, Примсоцбанк и Металлинвестбанк.
2️⃣ Практически все тоже самое, но дополнительно продавец должен стать на время перезалога поручителем заемщика.
Так работают Райффайзенбанк, БЖФ, Абсолют банк, Совкомбанк, Уралсиб, ТКБ, Альфа-банк, Банк Санкт-Петербург.
3️⃣ Банк выдает кредит продавцу на погашение долга. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. По сути, это рефинансирование ипотечного кредита продавца в банк покупателя.
Так работают ВТБ, Сбербанк и Татсоцбанк.
Нюансы покупки из-под залога:
☑️ Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ. Но обычно согласовать новостройку сейчас достаточно просто, особенно, если она аккредитована в крупных банках.
☑️ Почти никто из банков тут не идет на занижение стоимости в ДКП. Рассматривает такие сделки, например, Райффайзенбанк.
☑️ Зачастую в залоговых сделках не разрешают сделки между родственниками, сделки по доверенности и сделки с соц программами.
☑️ Продавец, как правило, проверяется на отсутствие судимости, банкротства, текущих просрочек.