Продать заложенную квартиру можно, но для этого гипотетически нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания.
Основные способы продажи
- Досрочное погашение своими средствами продавцом кредита своими средствами и продажа «свободной» квартиры.
- Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку вашего долга, продавец погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит.
- Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков это не делает.
- Продажа через банк: через наложение обременение при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно.
Нужно понимать, что продать квартиру без предварительного погашения долга и согласования сделки с банком-кредитором невозможно. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как в базе ЕГРН стоит отметка об обременении (залоге). Единственный путь «обойти» ожидание согласия — это погасить долг банку продавца.
Порядок действий при самостоятельной продаже
- Уведомите банк: Подайте заявление о намерении продать объект. Банк должен выдать официальное согласие и справку об остатке долга.
- Найдите покупателя: Предупредите его об обременении сразу. Скрыть залог не получится — это проверяется через выписку из ЕГРН.
- Выберите схему расчетов: Согласуйте с банком и покупателем способ передачи денег (ячейки, аккредитив или эскроу-счет).
- Подпишите договор: В договоре купли-продажи (ДКП) обязательно указывается порядок снятия обременения.
- Снимите залог и зарегистрируйте сделку: После выплаты долга банк подает данные в Росреестр. Часто снятие залога и переход права собственности происходят одновременно.
Когда банк может отказать в самостоятельной продаже
- Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке.
- В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
- Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств.
- Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения.
Ипотека у покупателя
Но, если в сделке участвует ипотечный кредит покупателя, то все происходит проще. Как такого согласия банка покупателя не нужно, кредит продавца гасится кредитом покупателя. Но у банков обычно есть опция, если залог не будет снят в течении пары месяцев, то ставку покупателю существенно повысят.
Особенности сделки, если у покупателя ипотека
(сейчас, кстати, многие банки дают ипотеку на покупку заложенного объекта)
-
Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Банк продавца дает кредит, часть сразу идет на погашение долга покупателя в другой банк, часть кладется на аккредитив/СБР и выводится после регистрации залога в польщу банка покупателя.
- Идеальный вариант — один и тот же банк.
Если у покупателя нет ипотечного кредита для покрытия долга
- Погашение долга средствами покупателя (как аванс)
- Покупатель передает продавцу сумму, равную вашему остатку по ипотеке, по договору задатка или целевого займа.
- Продавец вносит эти деньги в банк, закрывает кредит и получает справку о полном погашении.
- Банк подает сведения в Росреестр, и через несколько дней запись об ипотеке исчезает из ЕГРН.
- Теперь квартира юридически чиста, и можно продать ее как обычный объект.
- Риск покупателя: он отдает деньги до того, как стал владельцем. Если продавец передумает продавать, ему придется возвращать деньги через суд.
- Погашение собственными средствами
- Продавец берет потребительский кредит или использует накопления, чтобы закрыть ипотеку заранее.
- После снятия залога выходит на сделку с любым покупателем на рыночных условиях
Что изменилось с сентября 2024 года (ст. 37.1 Закона об ипотеке)
Раньше банки могли просто запретить продажу без объяснения причин. Теперь, если вы физлицо и не используете квартиру для бизнеса, банк обязан разрешить вам самостоятельную продажу, если вы подадите заявление до того, как банк обратится в суд для взыскания долга.
Процедура по новому закону:
- Вы подаете заявление в банк.
- Банк в течение 10 дней присылает уведомление с минимальной ценой продажи (она должна покрыть долг) и сроком (обычно 4 месяца).
- Если вы находите покупателя и цена выше установленного минимума, банк не может препятствовать сделке.
Если квартира была куплена с маткапиталом
Если в покупку квартиры был вложен материнский капитал, процедура продажи усложняется. К согласию банка добавляется обязательное участие органов опеки и попечительства. Продать такую квартиру «по-быстрому» не получится. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки.
И небольшая информативная картинка от @ipotekahouse
©ipotekahouse #недвижимость #обременение #кредиты #ипотека #долги