Штампы о браке в паспорте отменили. Как это влияет на куплю-продажу недвижимости?

Согласно изменениям в Постановление Правительство,  утверждающее Положение о паспорте, отметка в паспорте о браке теперь вносится по желанию, т.е. необязательна.

Отметка вот такая:

Утверждены эти изменения Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2021 № 1205 “О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. № 828 и признании утратившими силу отдельных положений актов Правительства Российской Федерации”.

Также напомню, что Росреестр на регистрацию вправе принимать документы и без согласия супруга. Просто в ЕГРН он должен проставить отметку, что такого согласия не было. Т.е. отсутствие согласия не является стоп-фактором для регистрации.

Напомним, что согласно статьи 34 Семейного кодекса имущество супругов, приобретенное в браке, считается их общей совместным собственностью. И не важно, если один супруг не указан в документах как собственник. Конечно, это работает, если супруги не делили свое имущество и не заключали брачный контракт. Соответственно, согласно статьи 35 Семейного кодекса на сделку, например, на продажу, нужно нотариальное согласие супруга. Более того, если к моменту сделки супруги развелись, но имущество при разводе не разделили, то согласие все-равно нужно.

Отсутствие информации о браке участника сделки, конечно, может привести к негативным последствиям. Ведь супруг, в т.ч. и в некоторых случаях бывший, может оспорить сделку. Причем и последующие сделки. А как узнать, что супруг был?…

Хотя некоторые прецеденты со стороны судебной системы, конечно, радуют. Вот, например:

Оспаривание сделки со стороны супруги продавца (причем предыдущего). Известный в своих кругах юрист Вадим Шабалин в Фейсбуке поделился интересным решением Конституционного суда. Оставлю на канале, т.к. крайне полезно.

Фабула дела такова: гражданин Мокеев купил квартиру у третьего лица, который, в свою очередь, приобрел ее у продавца, не согласовавшего продажу с бывшей супругой. Последняя оспорила сделку своего бывшего мужа и вернула право на половину квартиры, несмотря на добросовестность последнего покупателя. Кстати, заключенный договор купли-продажи недействительным не признали, просто отобрали 1/2 квартиры в пользу бывшей супруги предпродавца. Т.е. все предыдущие суды сослались на то, что имущество выбыло из владения сособственницы помимо ее воли, что считается основанием для его истребования по виндикации.

КС с этим не согласился. Статья 302 ГК РФ не предполагает истребования жилого помещения у добросовестного приобретателя, который купил его у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, а бывшая супруга продавца не контролировала свое имущество и своевременно не оформила свое право собственности на него. При таком бездействии квартира не могла считаться выбывшей из ее владения помимо ее воли. 

❗️Неблагоприятные последствия сделки нельзя возлагать на добросовестного покупателя. 

❗️Права супруги могут быть защищены путем предъявления требований к другому супругу. 

Иное нарушало бы баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, так как покупатель обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем сособственник.

p.s.  это хороший прецедент. Вы же знаете, что, если имущество было приобретено в браке, но брак на момент продажи расторгнут, но раздела имущества не было, то согласие бывшей супруги нужно? 

В любом случае нужно выяснять у продавца, состоял ли он в браке на момент возмездного приобретения недвижимости. Именно на тот момент, а не сейчас, когда объект продается. Если информации об этом нет, то стоит брать с продавца письменное заявление, что в браке на тот момент он не состоял. В любом случае, это в какой-то степени подтвердит добросовестность покупателя, который пытался доступными ему способами выяснить правду.

Заявление может быть вот в такой форме, например:

Ну и еще изменениями продлили «годность» паспорта на 90 дней с момента наступления 20- и 45-летнего возраста.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.