Рассмотрим основные способы расчетов при сделках с недвижимостью, их особенности, преимущества и ограничения.
1. Эскроу‑счет
Суть: специальный счет в банке, на котором замораживаются средства покупателя до выполнения оговоренных условий.
Где применяется:
- обязательно при покупке квартиры в новостройке, т.е. при оформлении договора об участии в долевом строительстве (ДДУ);
- в ипотечных программах с господдержкой (к примеру, семейная ипотека, ИТ-ипотека);
- применимо и на вторичном рынке при договоренности сторон сделки.
Условия получения денег продавцом:
- для новостроек — сдача объекта и передача ключей;
- для вторичного рынка — регистрация права собственности.
Плюсы:
- средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) до 10 млн руб (стандартная страховка просто денег на счете 1,4 млн рублей);
- высокая защищенность сделки.
Эскроу счет. Что это такое
2. Аккредитив
Суть: банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги; продавец получает их после подтверждения выполнения условий.
Тип для недвижимости: безотзывный безакцептный аккредитив (не может быть отменён без согласия продавца; банк переводит деньги без дополнительного согласия покупателя).
Условия получения: регистрация перехода права собственности и передача объекта по акту.
Минусы:
- требуется самостоятельное уведомление банка о завершении регистрации;
- часто необходимо личное посещение отделения для раскрытия аккредитива.
🔘 Аккредитив с трансферацией (переводной аккредитив) — способ, который позволяет основному получателю денег переводить часть или всю сумму аккредитива в пользу третьей стороны. Такой механизм полезен в сложных цепочках сделок, требующих участия нескольких сторон. Т.е., к примеру, на счет продавца за продажу его старой квартиры деньги не приходят, а сразу от покупателя его старой квартиры уходят на покупку новой квартиры продавца.
3. Сервис безопасных расчетов (СБР)
Суть: банк выступает посредником: принимает документы, контролирует регистрацию перехода права и переводит деньги продавцу.
Где применяется: преимущественно в онлайн‑сделках.
Ограничения (когда нельзя использовать):
- жилье оформлено в собственность до 1998 года;
- участие сторон по доверенности;
- одна из сторон — не гражданин РФ.
4. Банковская ячейка
Суть: покупатель закладывает наличные в ячейку в присутствии продавца; доступ открывается после регистрации перехода права.
Минусы:
- банк не проверяет подлинность денег (есть платная услуга проверки);
- не контролирует содержимое ячейки (также доступна за отдельную плату).
Почти не используется в сделках.
5. Прямой денежный перевод или передача наличных
Риски:
- для продавца — если оплата после регистрации права;
- для покупателя — если оплата до регистрации;
- при приостановке регистрации одна из сторон несёт убытки.
Почти не используется в сделках.
6. Депозит нотариуса
Суть: покупатель вносит деньги на специальный счет — депозит нотариуса; перевод продавцу осуществляется после регистрации права собственности.
Как выбрать способ расчетов
Выбор зависит от:
- типа недвижимости (новостройка/вторичка);
- условий ипотечной программы;
- требований сторон;
- наличия особых обстоятельств (доверенности, иностранное гражданство и т. п.).
Рекомендация:
Для максимальной защищённости предпочтительны эскроу‑счета, аккредитивы и СБР. Прямые расчеты требуют тщательной юридической проработки рисков.
#полезное #расчеты #недвижимость