ДУПТ — Договор Уступки Прав Требования по договору долевого участия (ДДУ). По сути, в изначальном договоре приобретения новостройки на этапе строительства (в ДДУ) заменяется дольщик. Новому дольщику передаются все права и обязанности по изначальному договору.
В ДУПТ должны быть указаны:
- содержание права, которое уступается, включая описание будущего объекта;
- сроки сделки;
- стоимость объекта;
- перечень документов, которые продавец обязан передать покупателю.
ДУПТ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Эта услуга платная.
Согласие застройщика на заключение ДУПТ по закону не требуется, но оно может быть предусмотрено в ДДУ. В этом случае согласие лучше получить. Но, если продавец права его еще полностью не оплатил застройщику, то согласие застройщика однозначно нужно. Прочитайте, что указано в основном ДДУ по поводу переуступки прав, возможно с вас за это застройщик потребует денег.
После регистрации перехода права новому дольщику нужно уведомить застройщика об этом.
Если права по ДДУ в залоге (ипотеке), то в настоящее время и такую сделку можно провести. Банки уже научились работать с заложенными объектами, но не все так работают.
ВАЖНО:
ДУПТ можно заключить только после регистрации основного ДДУ и только до передачи квартиры дольщику, т.е. до акта (Ст.11 214-фз). То есть даже, если застройщик уже все построил и ввел в эксплуатацию, то все равно можно оформить сделку по ДУПТ. Если акт между дольщиком и застройщиком подписан, то нужно будет сначала оформить квартиру в собственность и потом уже продавать через договор купли-продажи.
Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу счета, то после переуступки новому дольщику нужно обратиться в банк — держатель эскроу, чтобы заменить собственника будущей квартиры (депонента по эскроу-счету). Этот момент должен быть прописан в основном ДДУ.
После регистрации ДУПТ у покупателя на руках должен оказаться основной ДДУ с приложениями/изменениями, зарегистрированный ДУПТ, акт передачи пакета документов, документы об оплате.
Стоит обратить внимание до заключения ДУПТ на следующие моменты:
Цепочку, по которой передается право по ДДУ. Возможно, это уже не первая переуступка. Все оплаты и передача документов должны быть подтверждены.
Наличие документов по сделке — должны быть зарегистрированный ДДУ, если были переуступки, то они все должны быть зарегистрированы, платежные документы и акты приема-передачи дкоументов.
Историю реализации застройщиком этого объекта и других его проектов.
Проверить первоначальную цену квартиры по договору долевого участия (ДДУ).
Важно: Нужно понимать, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре ДДУ. Если стоимость по переуступке выше цены по ДДУ, вам, если что, вернут только первоначальную стоимость квартиры. Кстати, на этот нюанс обращал внимание и ЦБ РФ, упоминая, что более высокая цена в ДУПТ относительно ДДУ, определенный риск для заемщика.
Важно: Так как ДУПТ — это своего рода «вторичка», то по полной стоит проверять продавца, особенно, если это физическое лицо. Про проверки рассказывали тут и тут и тут.
Где узнать достоверную информацию о новостройке
Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски
Кто из банков работает с переуступкой прав (ДУПТ) от физического лица по ипотечным программам с господдержкой
Сразу скажем, что кредитование на покупку по ДУПТ от физического лица по программе Господдержка 2020 (под 8% на новостройки) невозможна. Только от юридических лиц. А вот получить кредит на покупку по договору уступки прав по Семейной ипотеке и Ит-ипотеке возможность есть.
Кто работает с ДУПТ от физ лица рассказываем ниже:
Пока так, но все меняется очень быстро…
Особенности расчета НДФЛ при продаже «квартиры» на этапе строительства
📝 Если нашли неточность, пишите.
@ipotekahouse #свод #госпрограммы