Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски

Покупка квартиры на этапе строительстваПокупка квартиры в новостройке. Что нужно сделать, чтобы снизить свои риски:

  1. Получить максимальную информацию о застройщике
  • Опыт работы застройщика, в т.ч. в строительстве жилой недвижимости. Большой опыт в жилищном строительстве – плюс в оценке застройщика.
  • Как застройщик пережил прошлые кризисы. Если ему удалось завершить свои проекты в срок, ну или хотя бы просто завершить, то вероятность, что он достроит и сейчас, высока, поскольку он имеет хороший опыт работы в форс-мажорных условиях.
  • Какие объекты уже он построил, были ли по ним переносы сроков строительства.
  • Репутация — есть ли (были ли) какие-либо жалобы от покупателей или от партнеров, были ли какие судебные споры, связанные с застройщиком.
  • В некоторых регионах составляются реестры проблемных застройщиков. В Московской области такой реестр, например, есть на сайте Министерства строительства МО. Если компания в «черном списке» не значится, это уже хорошо.
  • Где находится офис, кто продает квартиры, да просто важно, по каким телефонам можно дозвониться, тем более если возникнут какие-либо вопросы. Если контакты не определены или не возможно до компании «достучаться», стоит задуматься, а нужна ли такая компания.

Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.

2. Проверить документы застройщика.  Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы (устав),
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
  • протокол об избрании руководителя,
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
  • аудиторское заключение, как минимум, за последний год.

3. Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомиться с объектом и проектной декларацией

  • Есть ли разрешение на строительство конкретного объекта,
  • Есть ли документы на земельный участок (собственность или аренду), на котором строится дом. Как правило, это аренда (субаренда). Договор аренды должен быть обязательно зарегистрирован. Следует обращать внимание на следующие нюансы земельных документов — «категория земель» и «вид разрешенного использования». В первом случае должно быть написано, что это «земли населенных пунктов». Во втором, что разрешение выдано для строительства «многоквартирного жилого дома».
  • Посмотреть, как идет стройка. Отсутствие заметных глазу работ в течение нескольких дней может говорить о проблемах на стройке.
  • Узнать, были ли уже задержки по срокам строительства конкретного объекта. Наличие задержек — всегда негативный факт.
  • Обратить внимание на виды финансирования стройки — использование при строительстве большой доли собственных средств компании является преимуществом при выборе компании. Очень большая доля кредитных источников финансирования в условиях кризиса может отрицательно сказаться на строительстве.

4. Уточнить, в каких кредитных учреждениях аккредитован застройщик и конкретный объект строительства

Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:

  • банк проверяет компанию, т.е. смотрит все ее документы, и финансовые, и по объекту;
  • как правило, обеспечивает стройку финансированием, что дает определенную гарантию достройки объекта.

Покупка квартиры в новостройке: стоит узнать, как идет реализация квартир в объекте строительства

  • Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.
  • Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ). ДДУ должен содержать: 1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес; 2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
  • ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно узнать про ответственность застройщика?

Ответственность застройщика обеспечивается либо поручительством банка либо страхованием его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.

Вряд ли найдется банк, который поручится за застройщика, поэтому основным обеспечением является страхование гражданской ответственности застройщиков.

В случае страхования, застройщик обязан довести до сведения покупателя условия страхования, а также сведения  о страховой организации или обществе взаимного страхования, которые осуществляют страхование.

Страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателей — . покупателей жилья. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные решением суда.

Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.

Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:

  • Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома или документы по земельному участку;
  • Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно строительство многоквартирного жилого дома (например, это земли промышленного или сельскохозяйственного назначения).
  • Неоднократно продлевались строки строительства;
  • Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные объекты строительства;
  • Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры и т.д. вместо договора долевого участия;
  • Застройщик требует оплату до государственной регистрации договора долевого участия.

покупка квартиры в новостройке

(!) Прочитать о переуступке можно здесь.

(!) Создан единый реестр застройщиков

Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Напишите свое мнение