Все знают, кто такой добросовестный покупатель недвижимости. Добросовестным покупателем считается гражданин, который не знал и не мог знать, что он купил недвижимость у лица, которое было не вправе его продавать.
По действующему закону добросовестный покупатель в случае встречных претензий может лишиться своей собственности. Но только если она была получена безвозмездно или была продана помимо воли собственника.
Но, как ни странно, кредитор, он же залогодержатель, тоже порой вынужден защищать свои интересы и доказывать свою добросовестность.
Суть запутанной истории в следующем:
Кредитор дал в долг заемщику (физическому лицу) денежные средства. Заемщик в обеспечение своих обязательств передал в залог свою квартиру. Была оформлена закладная. Через 2 года банк продал закладную, т.е. появился новый кредитор. Все стандартно.
Заемщик за 2 года до получения кредита купил квартиру у гражданина П., все права были зарегистрированы.
Спустя год заемщик, он же индивидуальный предприниматель, был признан банкротом (как ИП). Новый владелец закладной не обратился в судебные органы о включении себя в реестр кредиторов ИП. Процедура закончилась, залоговая квартира в конкурсную массу не попала.
Пока суть да дело, продавец квартиры П. обратился в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Не будем сейчас вдаваться в подробности, почему так. В итоге суд признал сделку купли-продажи притворной и аннулировал ее. Но продавец П. не дожил до этого решения. Наследников у него не было, квартиру забрал себе как выморочное имущество муниципалитет. Государство, то есть.
Мы помним, что квартира то в залоге находится? Про залогодателя то все забыли.
Наш добросовестный залогодержатель, который честно купил закладную, обратился в суд с обращением взыскания на квартиру. Никто же не платит по кредиту. Добросовестный залогодержатель полагал, что раз квартира перешла теперь к муниципалитету, то и отвечать должен последний. Ведь обычно по закону как, если принял какие-то права (в данном случае, собственности), то принимаешь и обязанности.
Несколько судов отказали ему в удовлетворении исков. Суды пришли к выводу, что залог квартиры был ничтожным, поскольку наш заемщик не имел прав ее закладывать. А т.к. положения о добросовестности залогодержателя были включены в законодательство в июле 2014 года, а сделка была проведена до этого, то правила добросовестности на нее не распространяются.
А пункт то в Гражданском кодексе РФ (ст.335) про добросовестного залогодержателя очень интересный:
«Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога».