Райффайзенбанк путем опроса выяснил, что россияне боятся покупать залоговые квартиры.
Напомню кратко: почти половина (47%) потенциальных покупателей, говорят продавцы заложенной недвижимости, боятся, что квартира уже в залоге. Многие из покупателей опасались сделки, т.к. нет понимания, как ее провести. Особенно, если ипотека покупателя и продавца в разных банках.
Но, кстати, больше, чем у трети (36%) собственников заложенных квартир не было проблем с их продажей.
Напомню
Залоговые квартиры — это квартиры, по которым продавец еще не погасил свой долг перед банком и которая находится у него в залоге.
Ситуации могут быть у продавцов разные: кто-то продает для улучшения жилищных условий, кто-то для погашения иных долгов, кто-то не может расплатиться со своим банком по ипотеке и вошел в просрочку. В любом случае, за счет денег покупателя (в т.ч. порой кредитных) сначала гасится долг продавца перед банком и снимается обременение. Потом проходит основная сделка купли-продажи с ипотекой. Звучит, конечно, сложно и вроде как опасно для покупателя (ну как же сначала отдать деньги на погашение долга чужого человека, а потом сделка).
На самом деле приобрести заложенную в банке квартиру становится все проще. Если это один банк, так проблем еще меньше. Количество банков, работающих с такими квартирами, постоянно прибавляется. Риска для сторон сделки практически нет, банки обычно контролируют весь процесс. Другой вопрос, что проверки продавца тут не исключаются (все как обычно), особенно, когда у него есть просрочки перед своим банком.
Есть 3 типа таких сделок (везде расчет только безналом):
1️⃣ Без лишних обязательств
Покупатель своими деньгами гасит долг продавца в процессе сделки, порой банк покупателя добавляет для гашения часть кредитных средств. Остаток суммы обычно кладется на аккредитив. Доступ к остатку суммы продавец получает только после регистрации сделки. Дополнительных требований новый банк не предъявляет.
Вот, например, схема от Дом РФ.
Одобрение заемщика (покупателя) и объекта.
Схема одобрения стандартная, как и при обычной сделке.
Расчеты
Схема расчетов только безналичная. Вся сумма (первоначальный взнос и кредитные средства) зачисляется на счет заемщика (покупателя). Счет открывается в Банке Дом РФ (далее Банк).
Часть общей суммы перечисляется на счет продавца в банке-кредиторе для закрытия его ипотечного кредита. Если первоначального взноса недостаточно, то добавляются кредитные средства.
Остаток кредитных средств зачисляется на аккредитивный счет продавца, открытый в Банке. Доступ к ним после регистрации перехода права и ипотеки.
Сделка:
До сделки продавец предоставляет заявление на полное досрочное погашение кредита с отметкой его банка-кредитора о принятии или PrintScreen экрана, если заявление подано через личный кабинет
Дата проведения сделки по купле-продаже недвижимости должна предшествовать или совпадать с датой, указанной в заявлении на полное досрочное погашение кредита продавца.
Регистрация снятия текущего залога и перехода права собственности к покупателю осуществляется сотрудником Банка. Для чего продавец и покупатель делают доверенности на сотрудника Банка. От продавца также делается доверенность на сотрудника Банка на представление интересов в банке, где оформлена ипотека продавца.
***
2️⃣ Все тоже самое, но банк требует, чтобы продавец выступил на время перезалога поручителем заемщика.
Вот к примеру схема сделки от Райффайзенбанка.
Этапы сделки:
Подписание Кредитно-обеспечительной документации Заёмщиком.
На сделке происходит открытие двух аккредитивов: первый аккредитив (1) на остаток ссудной задолженности в стороннем банке; второй (2) аккредитив на разницу между ценой квартиры и остатком задолженности.
Раскрытие аккредитива (1) будет произведено при предоставлении расписки о сдаче документов на гос. регистрацию.
Перечисление денежных средств в сторонний банк и полное досрочное погашение ипотечного кредита продавца. Подготовка документов сторонним банком для продавца для снятия обременения.
Раскрытие аккредитива (2) происходит по факту регистрации договора приобретения, наличия обременения в пользу только Райффайзенбанка и предоставлении справки о закрытии продавцом ипотечного кредита.
Особенность сделки: требуется поручительство продавца на период перезалога. Договор поручительства оформляется на этапе № 1 и прекращается с момента наступления одного из следующих событий:
➖С даты государственной регистрации права собственности Заемщика и ипотеки в пользу банка,
➖ С прекращением обязательств Заемщика по Кредитному договору,
➖ Полным исполнением Поручителем обеспечиваемых обязательств.
3️⃣ Банк выдает кредит продавцу на погашение долга.
Банк выдает кредит продавцу на погашение долга, этим как бы переводя его к себе. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. ?Такие схемы, например, применяются в Сбербанке и ВТБ. Разновидность этой схемы: некоторые практикуют сначала рефинансирование ипотечного кредита продавца в банк покупателя, т.к. в одном банке все сложить реально проще.
Кто из банков вообще кредитует покупку из-под залога другого банка
?Сбербанк , ДДУ — нет
?ВТБ , ДДУ — нет
?Россельхозбанк, ДДУ — нет
?Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ
?Абсолют банк, в т.ч. ДДУ
?Банк Дом РФ , ДДУ — нет
?БЖФ, в т.ч. ДДУ
?Совкомбанк, ДДУ — нет.
?Райффайзенбанк , в т.ч. ДДУ
?ТКБ, ДДУ — нет.
ДДУ — договор участия в долевом строительстве. Т.е. банк рефинансирует кредит, обеспеченный недостроенным жильем.
Нюансы покупки из-под залога:
✔️Как уже писала выше, порой банки требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога. А ВТБ и СберБанк дают продавцу кредит на погашение на время перезалога.
✔️Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ.
✔️ Не все банки идут на занижение стоимости в ДКП при выдаче кредита на залоговое жилье. Рассматривают такие сделки, например, Райффайзенбанк, ТКБ.