Что лучше, сократить срок кредита или платеж при досрочном погашении? Подробный расчет и сравнение.
Вот вы взяли ипотечный кредит, купили квартиру и начинаете погашать кредит по графику, который вам представил банк при выдаче кредита.
Допустим, мы взяли кредит в сумме 5 млн рублей по ставке 9% годовых на срок 20 лет (240 месяцев).
График погашения в нашем примере будет выглядеть примерно так (в банках могут быть маленькие нюансы):
Итоговая строка графика будет вот такая:
Общая сумма процентов за весь срок кредита — 5 760 456 рублей.
Да-да, при 20-летнем сроке кредита процентов вы заплатите столько же, сколько стоит сама квартира.
Чем больше срок, тем больше переплата. Это факт.
Платежи сейчас в основном аннуитетные (но не в этом даже дело). Платеж считается с учетом суммы кредита, срока кредита и ставки. Не буду подробно тут рассказывать. Писала про это тут. Кому интересно, почитайте потом.
Проценты ВСЕГДА считаются от остатка долга по кредиту на начало каждого периода за количество дней в периода, допустим, за месяц.
Как видите, в графике указан платеж. Это аннуитетный платеж, т.е. всегда равные платежи, в которые входят проценты и основной долг по кредиту. Это видно по графику. Основной долг в платеже снижает основной долг по кредиту. Следующие проценты считаются уже от сниженного остатка долга и они уже будут меньше, чем были в начальном графике. Т.е. чем быстрее гасится основной долг, тем меньше будут проценты.
Так что выгоднее при досрочном погашении — снижать срок кредита или платеж?
Вопрос не однозначный. Расскажу почему.
Допустим, спустя год мы внесли досрочное погашение в сумме 200 тыс рублей.
1️⃣ Если мы снижаем срок кредита
Новый график будет выглядеть так. Оцените разницу.
Итоговая строчка теперь выглядит так:
Общая сумма процентов за весь срок кредита — 4 956 250 рублей. А было 5 760 456 рублей.
Видите, сумма процентов существенно снизилась (~800тыс экономии) из-за одно досрочки в 200 тыс рублей.
Заодно и снизился срок кредита, теперь он не 240 месяцев, а 218.
Срок сократился на 22 месяца, т.е. почти на 2 года.
2️⃣ Если мы сокращаем платеж
Теперь мы попробуем сократить платеж. Досрочное погашение в той же сумме.
Видите, платеж изменился. Был платеж в сумме 45054 рубля, стало 43290 рублей.
Итоговая строка выглядит теперь так.
Общая сумма процентов за весь срок кредита тоже снизилась (ведь остаток долга при досрочном погашении уменьшился), но не так значительно. Теперь сумма общих процентов — 5 562 638 рублей.
Напомню, что при сокращении срока платежа общая сумма процентов получилась 4 956 250 рублей.
Изначально было 5 760 456 рублей.
Вывод:
Если у вас нет цели снизить платеж, чтобы кредитная нагрузка стала хотя чуть меньше (мало ли какая ситуация сейчас в семье или планируются изменения), то сокращайте срок кредита. Так уменьшите переплату по процентам и быстрее выплатите кредит.
Если вам комфортнее более низкий платеж, сократите его, доведя размер до приемлемого. Бывает, что при покупке квартиры при одобрении кредита мы заявляемся на макимальную сумму кредита, чтобы эту покупку совершить. Но порой платеж получается избыточным.
Досрочным погашением (появились лишние деньги, продали квартиру, получили премию и тп) снизьте платеж до приемлемого уровня и дальше уже сокращайте срок.
Совет. Если вы продали старую квартиру или получили крупную сумму денег, разбейте досрочное погашение на 2 части — одной частью сократите сумму платежа до комфортной, второй — сократите срок кредита.