Порой долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. 

Риэлтор Александра Велес из Санкт-Петербурга рассказала про основные случаи, когда сделку с жильем могут признать недействительной.  

Недействительная сделка — сделка, заключенная с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. 

Недействительные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ): 

▪️ оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица; 

▪️ ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда. 

Несмотря на то, что сделка с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, в случае ее ничтожности восстанавливать нарушенные права придется через суд. 

При признании сделки недействительной все возвращается как было до сделки. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. 

Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет 3 года, по оспоримой — 1 год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. 

Случаи признания сделки недействительной:

? Покупка доли в квартире 

При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку. Часто сособственники конфликтуют между собой и договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной. 

? Долги у продавца. 

Продавец на стадии банкротства или близок к нему 

Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредиторы могут потребовать признать такие сделки недействительными. Сделать это можно в течение 3-х лет до и после реализации квартиры.  

Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Также у продавца можно запросить сведения из БКИ по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

Как и на что еще стоит проверить продавца

? Сделку совершило лицо, которое не имела право это делать 

В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной. 

Чтобы исключить этот риск, запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. 

Ну и про согласие супруга не забываем. Если объект недвижимости приобретался в браке и не брачного договора или соглашения о разделе (если супруги уже развелись), нужно нотариальное согласие другого супруга на сделку (даже, если он не указан как собственник в документах).

? Скрытые собственники 

Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире. Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим. 

То же самое касается ситуаций, когда есть ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него. 

? Сделки с использованием маткапитала 

Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием. 

То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности. 

? Заниженная стоимость 

Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже. 

Для покупателя заниженная стоимость несет риски. Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре мы рассказали тут  

? А еще проблемы могут быть при частой смена собственников 

Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. Такие обстоятельства могут указывать на мошеннические действия в предыдущих сделках.

Источник

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

©ipotekahouse.ru

При использовании материалов сайта обязательна гиперссылка на ipotekahouse.ru

Top.Mail.Ru