Аннуитет — это тип погашения кредита, предполагающий выплату равными платежами через равные промежутки времени. Аннуитетные платежи включают в себя и погашение процентов, и оплату части основного долга.
Размер аннуитетного платежа зависит от процентной ставки, суммы и срока кредита. Данный вид кредита с аннуитетными платежами наиболее часто используется в российских банках.
Аннуитет рассчитывается по формуле, которая приведена на картинке. Обычно эту формулу указывают и в кредитном договоре:
Где:
ОСЗ — сумма кредита на дату выдачи;
ПС — месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки (в процентах годовых);
СРОК – срок кредитования, мес.
Формально наличие формулы в договоре и некоторых других условий, определяющих порядок погашения, говорят о том, что заемщик сам должен все посчитать и платить согласно тому, что написано в договоре. Но т.к. формула все-таки сложна для восприятия, да и не все же математики, банки прилагают к договоре График погашения кредита, в котором указаны и даты погашения, и суммы, и даже разбивка погашения на проценты и долг. Заемщику так проще.
Размер аннуитета определяется в момент заключения кредитного договора и фиксируется на все время. Он, кстати, тоже обычно указывается в договоре.
Меняться аннуитетный платеж может только в случае изменения основных параметров договора. Например, если стороны договорились изменить (снизить) процентную ставку по кредиту или пересчитать срок кредита. Или, например, в случае частичного досрочного погашения, если заемщик выразил желание пересчитать платеж. Во всех случаях платеж считается заново исходя из остатка долга по кредиту на момент пересчета, количества оставшихся месяцев до погашения и актуальной ставки.
Инструкция для заемщика, желающего досрочно погасить ипотеку
Кстати, «-1» в степени формулы означает, что из срока кредита вычитают первый платеж, который обычно не аннуитетный, а включает только проценты. Некоторые банки, например, ранее ДОМ РФ (бывший АИЖК) вычитали «-2», т.к. последний платеж, по сути, тоже не аннуитетный, а остаток долга. Отдельные банки считают, что все платежи равные, аннуитетные. Тогда степень = «сроку кредита». Поэтому порой платеж рассчитанный по разным калькуляторам немного отличается. Разница при больших сроках кредита обычно не значительная, поэтому внимание можно не обращать.
Между прочим, несмотря на «страшную» формулу, можно самому рассчитать размер аннуитета в MS-Excel, заведя вышеуказанную формулу расчета. В MS-Excel еще есть встроенная функция, по которой можно тоже посчитать аннуитет. Называется она «ПЛТ». С помощью этой функции аннуитет считается так (применяем те же самые понятия): ПЛТ(ПС/12; СРОК-1; ОСЗ). Попробуйте.
График погашения
График аннуитетной схемы погашения ипотечного кредита выглядит примерно так.
Зеленым выделено погашение основного долга, желтым — процентов. Красная линия — размер основного долга.
Математически так получается, что в первые годы погашения доля процентов более высокая, т.е. вы погашаете больше процентов, чем возвращаете долг. Постепенно соотношение процентов и долга внутри платежа меняется. Общий долг постепенно снижается. Но в начале срока кредитования не так быстро, как хотелось бы.
Почему долг почти не уменьшается в первые годы?
Тут простая математика. Как уже сказала выше, аннуитет величина всегда равная. Внутри платежа есть проценты и часть основного долга. Проценты ВСЕГДА считаются по факту от остатка долга. Не важно, какая схема погашения использована — аннуитетная, дифференцированная или какая другая. Посчитали проценты, далее считаем сколько осталось в платеже на погашение основного долга. Это просто разница между размером платежа (аннуитета) и суммой процентов. В первые годы эта разница не велика. Поэтому основной долг снижается не так быстро, как нам хотелось.
Если вы хотите, чтобы долг погашался быстрее, делайте досрочное погашения, когда есть возможность. Этим вы снижаете остаток долга, а, значит, сумму процентов, погашение в итоге проходит быстрее.