Заемщики смогут продать свое ипотечное жилье сами в случае финансовых проблем. Так они получат от продажи больше денег.
Законопроект о праве заемщика продать имущество в залоге по рыночной цене принят Госдумой в первом чтении.
Как происходит сейчас:
Заемщик купил в ипотеку квартиру. Появились финансовые трудности, перестал платить, банк через n-количество месяцев (обычно месяцев через 4-5, но бывает и быстрее, после первой просрочки и после неоднократных попыток общения с должником) обращается в суд с иском о возврате долга и обращении взыскания на ипотечное жилье. В итоге залог начинает торговаться с аукциона по цене якобы рыночной, но точно ниже рынка. Хорошо, если продается сразу. Если не продается цена снижается еще. И так пару раз. Если никто не покупает, то кредитор принимает объект себе на баланс и потом продает уже по цене, которая хотя бы покроет долг по кредиту. У заемщика после такого обращения взыскания может вообще не остаться денег, несмотря на то, что он выплачивал банку и проценты, и частично гасил основной долг. Да еще и про первоначальный взнос за счет своих денег не забываем. Но с «рыночной» ценой и дисконтами при таком способе продажи денег часто выручается много меньше, чем реально стоит объект.
Ну и, кстати, долг пока все эти процедуры идут, копится, проценты же начисляются. Плюс расходы по организации торгов, судебные и исполнительные издержки в итоге ложатся на должника, т.к. они вычитаются из цены реализации.
Что предлагается:
В случае финансовых трудностей у банка теперь будет мораторий на обращение взыскания на ипотечное жилье. Если должник подал в банк заявление о самостоятельной продаже.
Такое право у должника возникнет, если договор заключен не в предпринимательских целях и сумма кредита не более 15 млн рублей.
Срок реализации не может быть более 6 месяцев со дня направления залогодателем заявления. Сумма от продажи должна поступить на счет банка. Банк погашает долг, остаток возвращает должнику.
Если за это время продать ипотечное жилье не получится, банк начинает стандартную процедуру обращения взыскания.
Справедливости ради, сейчас у должника тоже есть такая возможность. Никто не мешает сразу попытаться продать самостоятельно по реально рыночной цене, не дожидаясь обращения взыскания. Тут, скорее, играет не в пользу должника наш менталитет — а вдруг само «пройдет» и банк не обратит взыскание, или суд откажет, подожду. Изменится ли что-то с этим мораторием для банков, не уверена…
Более того, многие банки уже спокойно дают кредиты на покупку жилья, заложенного в другом банке. Т.е. покупателя найти уже много проще.
Кто из банков кредитует покупку из-под залога другого банка
(в скобках указано, кто дает кредиты не только на готовое ипотечное жилье, но и если новостройка еще не достроена)
?Сбербанк, в т.ч. ДДУ
?ВТБ, ДДУ — нет
?Россельхозбанк, ДДУ — нет
?Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ
?Абсолют банк, в т.ч. ДДУ
?Банк Дом РФ, ДДУ — нет
?БЖФ, в т.ч. ДДУ
?Совкомбанк, ДДУ — нет.
?Райффайзенбанк, в т.ч. ДДУ
?Ипотека 24, ДДУ — нет
?ТКБ, ДДУ — нет.
* ДДУ — договор участия в долевом строительстве.
Нюансы покупки из-под залога:
✔️Обычно банки требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога
✔️ВТБ и СберБанк дают продавцу кредит на погашение на время перезалога.
✔️Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ.
✔️ Не все банки идут на занижение стоимости в ДКП при выдаче кредита на залоговое жилье. Рассматривают такие сделки, например, Райффайзенбанк, ТКБ.
Кстати, рассмотрение этой идеи началось еще год назад, но пока что-то никак…