Снижение ставки по ипотеке и получение дополнительной суммы кредита

Мы сейчас часто берем кредиты на покупку жилья. Ипотечные кредиты. Но ситуация меняется, ставки снижаются и очень хочется тоже получить более низкую ставку. Снизить ставку уже имеющегося кредита можно через рефинансирование ипотеки.

Обычно рефинансирование проходит по остатку долга по ипотечному кредиту. Но порой возникает необходимость взять бОльшую сумму. Например, нужны деньги на ремонт, ну или на любые другие цели. У банков есть свои границы по сумме кредита, обычно максимальная сумма не должна превышает 80-90%.  Если вы в первом банке взяли кредит в меньшей сумме, или уже погасили часть долга, например, на сегодня остаток долга от стоимости жилья составляет 60%, то почему бы не звять еще 20% от стоимости недвижимости.

Не все банки дают дополнительные суммы, но большинство идет на это.

📌 Кто из банков рефинансирует ипотеку с дополнительной суммой (квартира) (28.07.2021)

🔹Сбербанк

🔹ВТБ

🔹Юникредитбанк 

🔹Райффайзенбанк

🔹МКБ

🔹ТКБ

🔹Уралсиб 

🔹Газпромбанк 

🔹Банк Зенит

🔹Минбанк

🔹Альфа-банк

🔹АК Барс банк

🔹Примсоцбанк 

🔹Севергазбанк

🔹Металлинвестбанк

🔹Совкомбанк

🔹БЖФ

🔹Абсолют банк

🔹Открытие банк

🔹АТБ

🔹СНГБ

🔹 ВБРР

🔹МТС банк

В т.ч. по двум документам, т.е. без подтверждения дохода документами, работают вот такие банки: ВТБ, ТКБ, БЖФ, Альфа-банк, Совкомбанк.  

Нужно понимать, что у банков разное видение дополнительной суммы. Кто-то не дает больше норматива по остатку долга, кто дает не более 30% от суммы долга, кто-то дает не больше 1 миллиона рублей дополнительно. Уточняйте этот момент в  банке заранее.

❗️Про налоговый имущественный вычет по процентам при получении ипотеки с дополнительной суммой. 

Мы всегда считали, что получить налоговый вычет по ипотечным процентам, если рефинансировались с дополнительной суммой, т.е. немного “исказили” первоначальную цель кредита, почти невозможно.  Но разобрались и оказалось, что можно. Рассказываем и вам.

Итак, сначала суть. Вроде бы получить имущественный налоговый вычет можно только, если  цель ипотечного кредита соответствует пункту 4) статьи 220 НК РФ. А там все указано четко:

4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации) в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

❗️Но оказалось, что есть нюансы.

Пообщались с коллегами, выяснили, что шансы на получение имущественного налогового вычета по ипотечным процентам в случае, когда в кредите указаны ДВЕ цели – покупка и иное, есть. Есть шансы на получение вычета по процентам и при рефинансировании ипотеки с дополнительной суммой.

Есть письмо Минфина от 22 августа 2014 г. N 03-04-05/42128, в нем речь идет о случаях, когда сумма кредита превышает сумму ДКП. Так вот там говорится следующее: 

«Как указывается в рассматриваемом обращении, сумма полученного кредита превышает стоимость квартиры, для приобретения которой был взят данный кредит. Размер имущественного налогового вычета в сумме процентов, направленных на погашение части кредита, израсходованной непосредственно на приобретение квартиры, по нашему мнению, может определяться на основании соотношения суммы кредита, израсходованной на приобретение квартиры, и общей суммы кредита».

А еще есть письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 24 января 2018 г. N 03-04-05/3538, в котором указано, что:

«при этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 п.1 ст.220 Кодекса, не предоставляется по расходам на погашение процентов в части суммы кредита, полученного от банка в целях рефинансирования, не относящейся к сумме первоначального ипотечного кредита…».

На наш взгляд, эти два письма можно трактовать так, что возмещается только целевая часть процентов, никто не запрещает разделить сумму процентов на целевую и нецелевую части, руководствуясь принципом пропорциональности. Самостоятельно разделить проценты тоже никто не запрещает. И практика, говорят, есть.

Что важно

Главное условие для налогового вычета по процентам, чтобы кредит был целевой. В условиях кредитного договора должно быть четко указано, что кредит выдан на строительство или приобретение жилой недвижимости. И, если в договоре есть еще цель (получение доп суммы), то цели и суммы кредита должны быть разделены на 2 части  – целевая и нецелевая.

Если речь идет о рефинансировании ипотеки, то в новом договоре должна прослеживаться связь с первичным договором, где была цель покупка или строительство жилья. И опять же, если есть доп сумма, то сумма кредита должна быть разделена на 2 части, целевую и нецелевую.

📌Соответственно, для того, чтобы получить вычет по процентам вы должны:

☑️ подготовить копии договора приобретения (если ранее еще не получали вычет по покупке) и кредитного договора с правильными формулировками;

☑️ взять в банке справку об уплаченных за год процентах (общих процентах, сомнительно, что банк будет делить проценты). 

☑️ самостоятельно разделить проценты пропорционально сумме кредита (целевая часть и нецелевая);

☑️ в приложении 7 налоговой декларации, которая, кстати, сдается до 30 апреля, в строке 1.9 «Сумма фактически уплаченных процентов по займам (кредитам), но не более предельного размера» указать целевые проценты, приложив копию кредитного договора и справку по процентам из банка. Соответственно, дальше уже считаете налоговый вычет с учетом этих процентов;

☑️ кстати, если вы рефинансировались, не забудьте прибавить проценты от первого банка. Т.е. вам нужно взять справки по процентам в обоих банках. В этом случае нужно приложить и документы по рефинансируемому кредиту и его погашении;

☑️ написать заявление на возврат налога.

Нужно понимать, что ФНС может по разному трактовать закон, тем более, что четких разъяснений для таких случаев нет. Поэтому пробуйте и доказывайте свою правоту.

Не забывайте, вычет не может быть больше уплаченного НДФЛ. Если налогов вы уплатили меньше, чем получился вычет, разница будет перенесена на следующий год. 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.