Термин «андеррайтинг» (underwriter) появился в период становления морского страхования, когда при заключении сделки в качестве третьей стороны выступал купец, ставящий свою подпись (write) под (under) указанной суммой, тем самым подтверждая, что согласен покрыть потенциальные убытки. Т.е. купец, по сути, поручался за одну из сторон сделки. А это значит, что при подписании такого документа, он должен был проверить эту сторону сделки (ну или безоговорочно верить партнеру).
Если говорить на сегодняшнем языке, андеррайтинг это процедура проверки кредитором потенциального клиента.
И действительно, банк перед выдачей кредита, тем более, долгосрочного, ипотечного кредита, по которому выдается далеко не маленькая сумма, проверит все по полной программе.
Что же включает в себя ипотечный андеррайтинг?
Выдача ипотечного кредита это не только собственно его выдача, но еще и оформление обеспечения – залога объекта недвижимости.
С учетом этого ипотечный андеррайтинг включает в себя несколько процедур:
- андеррайтинг клиента,
- андеррайтинг предмета залога.
Процедура андеррайтинга клиента включает в себя несколько этапов: сбор и проверка информации о клиенте; его оценка и оценка вероятности погашения им кредита; расчет коэффициентов платежеспособности клиента; принятие предварительного решения по кредиту в части заемщика (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).
Для получения кредита гражданин заполняет анкету, указывает там определенную информацию о себе и представляет пакет документов.
Документы для ипотеки (заемщик). Что просят банки?
Вся информация сейчас довольно легко проверяется!
При проверке информации о клиенте, банк, как правило, использует и внешние и внутренние источники. Например, он может проверить работодателя на сайте ФНС, сверяя в т.ч. полученные там сведения с информацией в документах клиента.
Банк там же может проверить некоторые сведения и по самому физическому лицу (проверить задолженности, сверить данные ИНН и т.д.).
Для оценки адекватности дохода, указанного заемщиков, банк может сравнить заявленный доход со среднестатистическим по региону и по профессии, воспользовавшись интернетом и своими внутренними базами.
Несомненно банк запросит информацию о клиенте и его долгах в бюро кредитных историй (БКИ).
Хочу кредит. Как себя вести в банке?
Что такое плохая кредитная история?
И еще посмотрит наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Банк обязательно проверит информацию в представленных клиентом документах на предмет ее непротиворечивости в разных источниках.
Как правило, банки более тщательно проверяют клиента, если он работает в компании с небольшой численностью или у индивидуального предпринимателя, если он имеет отрицательную кредитную историю (такому клиенту вообще могут отказать), если клиент очень часто менял места работы, если занимаемая клиентом руководящая должность ну совсем не соответствует, например, его образованию.
После того, как информацию по клиенту проверили, банк рассчитывает так называемые коэффициенты платежеспособности — коэффициенты П/Д (отношение платежа по кредиту к доходу клиента) и О/Д (отношение всех обязательств клиента к доходу). Как правило, нормативное значение коэффициента П/Д не превышает 45% (с точки зрения минимизации риска банка классическое значение коэффициента должно быть не более 35%, но банки в погоне за клиентом упрощают свое отношение к риску и увеличивают этот норматив), а значение коэффициента О/Д не должно превышать 60%.
Рассчитав платежные коэффициенты банк определяет максимальную сумму кредита, которую он может дать конкретному клиенту.
Не забываем, что важную роль в ипотечном кредитовании играет обеспечение, а именно, залог жилой недвижимости.
Андеррайтинг предмета залога точно также включает в себя этап проверки информации, в данном случае, уже об объекте недвижимости, который будет предметом залога. Клиент представляет банку определенный пакет документов по объекту недвижимости.
Документы для ипотеки (предмет залога)
Для того, чтобы проверить информацию, банк может выехать по месту расположения объекта недвижимости и убедиться, что он, как минимум, существует, а также убедится в том, что объект соответствует информации, представленной клиентом.
Необходимо знать, что банк при формировании своего представления о цене объекта недвижимости руководствуется не только независимым отчетом об оценке, который при ипотеке обязателен, но и самостоятельно может провести определенные процедуры оценки стоимости недвижимости. По большей части эти процедуры включают сравнение цены по объекту и среднестатистических цен по аналогичным объектам в конкретном регионе. Для этого, например, может использоваться информация из интернета (специализированные базы недвижимости). Если банку что-то не нравится в цене объекта, он будет проверять его более тщательно.
Кроме этого, банк точно проверяет наличие обременений по объекту на сайте Росреестра. Ну и конечно, на этом проверки объекта недвижимости банком не ограничиваются.
После проверки информации об объекте недвижимости, банк считает коэффициент К/З (отношение суммы кредита к его стоимости). Данный коэффициент, как правило, не должен превышать 90%. Минимум 10% клиент при покупке недвижимости должен внести за счет собственных средств. Зачастую при первоначальном взносе от 10% до 30% требуется дополнительное обеспечение, например, страхование финансовых рисков (так называемое, ипотечное страхование).
После того, как банк провел андеррайтинг клиента и объекта недвижимости, он принимает окончательное решение по ипотечному кредиту. Окончательное решение заключается в ответе «да» или «нет» на вопрос «давать кредит или нет«, и, если «да«, то на каких условиях.
Определяется максимальная сумма кредита и другие условия (срок, процентная ставка, необходимость дополнительного обеспечения). Причем максимальная сумма считается с учетом и дохода клиента и стоимости предмета залога.