Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено 2 вида ипотеки:
- Ипотека в силу закона;
- Ипотека по договору.
Если с ипотекой по договору все более-менее понятно: составляется договор и в нем все, что нужно указывается, то с ипотекой в силу закона порой возникает недопонимание. Разбираемся.
Так что такое ипотека в силу закона?
Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона, в частности, на основании статьи 77 федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).
Особенности ипотеки в силу закона
Ипотека в силу закона возникает, например, когда ты покупаешь недвижимость с использованием кредитных средств. Эта недвижимость автоматически идет в залог в обеспечение ваших обязательств по кредиту.
Обычно в договоре, по которому недвижимость покупается, указывают, что используются заемные средства, там же перечисляют основные реквизиты кредитного договора (дата и номер договора, стороны, его заключившие, сумма кредита).
В этом случае регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, которое покупает недвижимость. Отдельный договор об ипотеке в этом случае не заключается. При регистрации автоматически возникает ипотека в силу закона.
К залогу в силу закона в большинстве случаев применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает при:
- покупке недвижимости в кредит;
- оплате в рассрочку (когда застройщик продает вам квартиру в рассрочку, возникает ипотека в силу закона и будет действовать пока не рассчитаетесь с ним по полной);
- продаже недвижимости по договору ренты,
- заключении договора пожизненного содержания с иждивением.
Для регистрации ипотеки в силу закона НЕ нужно отдельного заявления и пошлина НЕ платится. Регистрация любой ипотеки производится Росреестром.
Электронные услуги Росреестра
Кстати, в договоре приобретения можно прямо указать, что ипотека в силу закона не возникает. Тогда никакого обременения на недвижимости не будет. Но это, если продавец захочет…
Напомним, что такое ипотека по договору.
Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании отдельного договора, заключенного между сторонами в простой письменной форме.
Договор об ипотеке — договор, по которому одна сторона – залогодержатель, как правило, являющийся и кредитором, имеет право на возврат долга из стоимости предмета ипотеки, который принадлежит залогодателю (зачастую — заемщику).
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. То есть его обязательно нужно регистрировать.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
1) Описание недвижимости, которая будет предметом залога, вт.ч. указание ее местонахождения;
2) Оценка недвижимости, которая идет в залог. Оценку можно определить по соглашению сторон сделки, а, если по правде, она будет такой, как решит кредитор, и указать ее в договоре. А вот, если составляется закладная, то стоимость должен определить только независимый оценщик, составив отчет об оценке.
3) Описание вашего долга, который обеспечивает залог (например, должны быть указаны основные данные кредитного договора и условия кредита).
4) Если составляется закладная, то на это указывается в договоре об ипотеке. Кстати, закладную можно составить и много после заключения договора об ипотеке и проведения ипотечной сделки. Это как стороны договорятся (кредитор и заемщик).
В договор об ипотеке кредитор обычно включает разные дополнительные обязанности залогодателя по:
- страхованию (например, по страхованию предмета залога и, по желанию заемщика, — жизни и утраты трудоспособности);
- ремонту недвижимости;
- оплате налогов и коммунальных платежей;
Договор почти всегда предусматривает определенные запреты — на отчуждение передаваемого в залог жилого помещения и на его последующую ипотеку, на сдачу жилья в наем. Ничего этого нельзя сделать без предварительного письменного согласия кредитора.
Все, что обычно указывается в договоре об ипотеке, по умолчанию применимо и для ипотеки в силу закона.
Вообще, многие обязанности и права как кредитора, так и заемщика, прописаны в законе об ипотеке и даже, если не оговорены в заключаемом договоре, они обязательны для применения. Это как в поговорке «незнание закона, не освобождает от ответственности».