Зачастую, пытаясь продать свою долю в недвижимости или сделать залог доли для получения кредита, собственник сталкивается с проблемами. Покупка доли, не выделенной в натуре, практически никому не интересна, а залог доли отвергают кредиторы.
Почему не хотят покупать или брать в залог доли?
Как минимум, потому что невыделенную в натуре долю сложно определить физически в составе всего объекта недвижимости. Как максимум, потому что при покупке/залоге доли нужно собирать отказы других собственников от покупки доли, или согласие сособственников на залог при залоге этой доли.
Для того, чтобы каждый собственник мог полноправно распоряжаться своей долей, т.е. продавать, дарить, закладывать, делать капитальный ремонт и т.д.,
Давайте разберемся, что делать и как оформить выдел доли в натуре.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ собственник доли вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Собственник доли должен договориться с другими сособственниками. Если не смогут договориться, можно это сделать через суд. Кстати, если объект недвижимости нельзя разделить в натуре без повреждений или ухудшения его состояния, то суд скорее всего откажет в иске.
Доказать невозможность выдела доли в натуре должен независимый эксперт, который в своем заключении должен указать, соблюдены ли в каждой части объекта санитарные нормы, не ухудшает ли такое выделение технического состояния другой части объекта. Например, если в одной части дома есть инженерные коммуникации (свет, газ, канализация и т.д.), а в другой этого нет, то никто не даст согласия на разделение дома в натуре.
Вместо выделения доли в натуре суд может присудить истцу справедливую денежную компенсацию. Сумму такой компенсации также определяет независимый эксперт.
Почему чаще всего в натуре выделяют доли в индивидуальном жилом доме или в земельном участке?
Выделение доли в натуре, по сути, означает физическое выделение частей объекта недвижимости. С отдельными входами. Проще всего, конечно, выделить долю в натуре в собственности на пустой земельный участок. Еще можно разделить дом на несколько отдельных объектов.
Квартиру тоже можно “разрезать”. На комнаты. Но это уже сложнее. По сути, из отдельной квартиры делается коммуналка. Мало кто из других собственников захочет такого дележа. Да еще размер доли того, кто претендует на раздел, должен быть не меньше площади отдельно комнаты в этой квартире. Если доля меньше площади комнаты, то собственнику такой доли нужно договариваться с другими собственниками о продаже ему дополнительной площади. Сами понимаете, как к этому отнесутся другие собственники, которые не хотят раздела…
Выделение доли в натуре сложный процесс
Как уже писали выше, выделение доли в натуре подразумевает, как минимум, наличие отдельного входа в домовладение для каждой выделенной в натуре доли. Каждая доля в натуре должна быть зарегистрирована Росреестром как отдельный объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждая доля должна иметь свой собственный адрес.
Таким образом, собственники всех долей должны пройти следующие этапы:
1) договориться о разделе в натуре;
2) составить соответствующий письменный договор;
3) договориться с местной администрацией об адресе отдельных объектов недвижимости (больше касается отдельных домов и земельных участков);
4) зарегистрировать договор в ЕГРП, в т.ч. зарегистрировать изменения в кадастре.
(!) Нужно понимать, что сейчас все сделки в долями нужно оформлять в нотариальной форме. И только так.
Что нужно, чтобы оформить выдел доли в натуре?
Самое главное, что нужно сделать, чтобы оформить выдел доли в натуре, это получить заключение независимого эксперта.
Для того, чтобы заключение было грамотное и справедливое, эксперту представляются такие документы как:
- графическое изображение разделяемых объектов с учетом проложенных коммуникаций. Причем не только того, который выделяется, а и оставшегося;
- технический паспорт, содержащий полную информацию об изначальном объекте, включая имеющиеся коммуникации;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
В общем, разделить объект можно, хотя и сложно, но нужно понимать, зачем вам это нужно. Если все собственники хотят раздела в натуре, все будет намного проще.
Договаривайтесь, господа!