Какую недвижимость не очень жалуют риэлторы, помогающие клиенту купить жилье, и банки, выдающие кредиты под залог недвижимости? Как выявить проблему, и на какую квартиру или дом стоит обратить особое внимание? Итак, опасная недвижимость.
Опасная недвижимость. Разбираем примеры.
Квартира 1
Квартиры с отказниками при приватизации.
По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право «пожизненного» проживания в ней. Т.е. выселить его практически невозможно. А кому нужна квартира с чужими жильцами?
Что смотреть и как минимизировать
Архивная справка о зарегистрированных в квартире. Если на момент приватизации в квартире кроме собственников был прописан кто-то еще, то это и есть отказник. Стоит узнать его «судьбу».
Квартира 2
Приватизированные квартиры, в которых на момент приватизации проживали люди, находящиеся в местах лишения свободы, либо ушедшие на службу в армию.
С ними та же ситуация, как с отказниками. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру и это сложно оспорить.
Тоже нужно смотреть архивную справку о зарегистрированных в квартире.
Квартира 3
Недвижимость от собственника, который на момент покупки жилья состоял в браке, но нет ни согласия супруги на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода.
По Семейному кодексу жилье, приобретенное в браке, является совместной собственностью. И не важно, кто указан в свидетельстве и договоре приобретения. Если, конечно, между супругами не было брачного договора или квартира не попала к собственнику по приватизации, дарению или наследству. Супруг, согласия которого не было на сделке, может ее оспорить.
К сожалению, сейчас никак нельзя проверить был ли человек в браке на момент покупки жилья, т.к. нет единых баз ЗАГСов. Но можно попробовать минимизировать свои риски, взяв у него нотариальное заявление, что в браке на тот момент не состоял. Важное уточнение — не состоял в браке на момент покупки жилья, которое вы хотите купить или взять в залог.
Квартира 4
Недвижимость, собственники которой на момент сделки имеют не исполненные обязательства по исполнительным листам Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Это может служить причиной признания человека банкротом, такую сделку возможно оспорить в суде. Кредиторы банкрота теоретически вправе оспорить сделки, проведенные за 3 года до объявления такого должника банкротом. А может собственник уже признан банкротом.
Стоит проверить продавца недвижимости хотя бы на банкротство, на наличие исполнительных листов. Как проверить, можно прочитать здесь.
Квартира 5
Недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала.
Родители несовершеннолетних детей, являющиеся продавцами такой недвижимости, до сделки не выделили доли своим детям. Дети или их представители могут признать сделку недействительной.
Стоит посмотреть договор приобретения, в соответствии с которым покупалась недвижимость, на предмет упоминания в нем материнского капитала.
Квартира 6
Недвижимость, где один из собственников страдает подтвержденным психическим заболеванием.
Сделку могут признать недействительной.
Запросить у продавца справки из психо-неврологического и, желательно, и из наркологического диспансеров о том, что он не стоит там на учете.
Квартира 7
Недвижимость, проданная ранее по договору ренты.
Если рентополучатель еще жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.
Посмотреть договор ренты, узнать «судьбу» рентополучателя.
Наличие у недвижимости вышеуказанных проблем не означает, что ее покупать не стоит.
Если подобная квартира вам очень приглянулась, минимизируйте риски, изучите документы.
Кстати, что такое добросовестный покупатель недвижимости можно почитать здесь.
А лучше привлеките опытного юриста, работающего в сфере недвижимости, или хотя бы риэлтора, который «собаку съел» на подобных делах. Они скорее всего помогут вам разобраться с этим объектом и избежать риска потери имущества.