Банкротство и покупка жилья. Какие риски?

Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом?

Давайте разберемся

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может быть признано банкротом. Более того, само физическое лицо может признать себя банкротом.

банкротство

Банкрот – кто он?

Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам. По кредитам, займам, другим обязательствам, например, долгам по коммунальным услугам.

Объявить гражданина банкротом может только суд.

При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее, чем 3 месяца. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что, если гражданин сам инициировал банкротство, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: 1) должник очевидно не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок, и 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

Банкрот и продажа жилья

Согласно закона о банкротстве можно признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. Например, если сделка была заключена с несостоятельным гражданином (банкротом).

Могут быть признаны недействительными такие сделки:

  1. (п.1 ст. 61.2 Закона) Сделка заключена за год до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия заявления. Особенно подозрительно, когда цена сделки не рыночная (подозрительная сделка).

Т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Все мы знаем о сделках с заниженной стоимостью, т.е. с указанием в договоре стоимости жилья в размере 1 млн.рублей, остальное – типа, ремонт.  Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, поди докажи, что ты денег за жилье отдал больше. В случаях с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

  1. (п.2 ст.61.2 Закона) Сделка совершена с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора продавца, если она была совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

Т.е. квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости.  При этом у продавца квартиры были долги по кредиту, которые он не погасил к моменту банкротства. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Кредитор(ы) могут не пройти мимо этого факта и признать сделку купли-продажи жилья недействительной.

  1. (ст.61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов.

Допустим, должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, а с другими не расплатился. Оставшиеся имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 6 месяцев.

Как снизить риски при покупке жилья?

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы.

Подозрительными являются сделки, в которых:

  • стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
  • продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
  • продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
  • предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

В любом случае стоит проверить платежеспособность продавца. Особенно в вышеуказанных случаях.

Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже Вам.

Если же покупатель решает приобрести недвижимость у продавца, уже признанного банкротом, он должен понимать, что заключать такую сделку он может только со специальным финансовым управляющим, а не с собственником жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.