Виды обременений прав на недвижимое имущество

Обременение – действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта” (Википедия). Т.е. обременение это некоторое ограничение «свободы». В части недвижимого имущества обременение – это ограничение прав на эту недвижимость.

Рассмотрим основные виды обременений:

Что такое обременение?

☑️ Ипотека.

Ипотека – это залог недвижимости. Возникает в силу закона при покупке недвижимости и в силу договора при залоге имеющегося в собственности объекта.

☑️ Арест.

Накладывается по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть кредитные долги, долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре обычно в таких случаях указан статус «запрет на совершение регистрационных действий».

С недвижимостью, на которых присутствуют вышеуказанные виды обременений совершить юридически значимую сделку нельзя, пока не снимешь обременение.

Но и то сейчас банки научились работать с заложенными квартирами и некоторые спокойно выдают ипотечные кредиты на покупку такого жилья.

С арестом это пройдет, его нужно сначала снимать.

В частности, вот кто из банков кредитует покупку из-под залога другого банка

?Сбербанк , ДДУ – нет

?ВТБ , ДДУ – нет

?Россельхозбанк, ДДУ – нет

?Банк Уралсиб, в т.ч. ДДУ

?Абсолют банк, в т.ч. ДДУ

?Банк Дом РФ , ДДУ – нет

?БЖФ, в т.ч. ДДУ

?Совкомбанк, ДДУ – нет.

?Райффайзенбанк , в т.ч. ДДУ

?ТКБ, ДДУ – нет.

Нюансы покупки из-под залога:

✔️Обычно банки требуют, чтобы продавец стал поручителем на время перезалога

✔️ВТБ и СберБанк дают продавцу кредит на погашение на время перезалога.

✔️Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если перекупаются права по ДДУ.

✔️ Не все банки идут на занижение стоимости в ДКП при выдаче кредита на залоговое жилье. Рассматривают такие сделки, например, Райффайзенбанк, ТКБ.

*****

Следующие виды обременений обычно не влекут невозможности совершения с ними сделок, но проверять такую недвижимость стоит более тщательно. В некоторых случаях нужно понимать, что риск остается, и принимая меры для его минимизации.

Как и что проверять по квартирам, покупаемым на вторичном рынке жилья, можно прочитать на этом сайте (ищите по поиску).

☑️ Рента.

По договору пожизненной ренты право собственности переходит к рентодателю от рентополучателя (собственника) после смерти последнего. Взамен текущий собственник получает денежные выплаты от рентодателя (выплаты могут быть любые – единовременные, траншами, ежемесячные, все прописывается в договоре). Договор ренты считается заключенным с момента регистрации. Рентодатель может иметь право пользования этой недвижимостью, выселить его будет проблематично.

Т.е. продать такую квартиру можно, но вместе с “грузом”.

☑️ Доверительное управление.

Доверительное управление применяется, например, при банкротстве. По имуществу лица, подлежащего банкротству, назначается распорядитель. Собственность к нему не переходит, но имуществом распоряжаться он вправе, что, собственно, и делает в интересах кредиторов.

Распряжаться такой квартирой можно только с согласия управляющего.

☑️ Право пользования.

Это тоже в определенном смысле обременение прав собственника. Потому что в некоторых случаях лишить права пользования жилым помещением нельзя. Это носится, например, к отказникам от приватизации. Подробнее про обременения в виде прав пользования ниже.

Договор аренды или найма.

Такой договор нельзя расторгнуть ранее срока, если только иное не предусмотрено самим договором. Лицо, заключившее такой договор, имеет право пользования квартирой в течение срока действия договора, выселить его раньше нельзя. Если договор заключен на срок более 1 года, он подлежит регистрации и это будет отражено в ЕГРН. И это тоже может считаться обременением.

☑️ Обременением также можно считать нарушенные права следующих лиц:

Отказники от приватизации. Некоторые лица по закону могут сохранять право бессрочного пользования.

Отбывающие наказание в местах лишения свободы и ранее выписанные из квартиры.

Спец условия приостанавливающего документа. Например, завещательный отказ, когда по завещанию (ст. 1137 ГК РФ) или дарению некто получает право на проживание в квартире.

Вышеуказанных лиц сложно лишить права проживания на жилплощади, если они заявят о своих правах.

Как минимизировать риски

Проверяйте ЕГРН (где применимо), задавайте уточняющие вопросы продавцу, записывайте в ДКП пункты, исключающие права третьих лиц. Страхуйте «титул» (риск утраты права собственности) в сомнительных ситуациях.

Что еще почитать:
Проверить наличие зарегистрированных обременений быстро и бесплатно. Рассказываю как тут
Как проверить нотариальную доверенность
Проверка недвижимости. Про платные услуги от банков

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.